[포럼]‘깡통전세’ 입법 보완도 시급하다

전삼현 숭실대 법학과 교수

최근 인천에서 발생한 전세 사기 피해 사건과 관련해 피해자 3명이 극단적 선택을 하는 등 여파가 심각하다. 피해 금액이 500억 원에 이르고 피해자 수도 800여 명이나 되는 만큼 정부 차원의 적극적인 대책 마련이 시급하다.

지난 18일 윤석열 대통령이 피해 매물의 경매 절차 개시 유예와 매각 연기를 지시한 데 이어, 20일에는 국민의힘이 피해주택 경매 시 임차인의 우선매수권 부여, 피해자 저리 대출 지원 방안을 제시한 것도 이와 같은 맥락이다.

일각에서는 이것만으로는 부족하며 깡통전세특별법 제정 방안, 주택임대차보호법을 개정해 전세보증금을 규제하는 방안, 전세 대출과 보증보험 관리 감독을 강화하는 방안을 제시하는 등 여전히 문재인 정부 시절의 부동산 규제 강화를 대안으로 보는 시각도 있다.

어느 것이든 나름의 정당성은 있어 보인다. 다만, 그 적절성과 부작용 발생 가능성 측면에서는 명백한 차이가 있다.

문 정부는 부동산 가격을 억제하기 위해 20여 차례나 각종 강공책을 폈으나 결국에는 부동산 가격 폭등을 초래했다. 그리고 그 결과는 이번 전세 사기 피해의 일부분인 일명 ‘깡통전세’ 사태를 유발하는 부작용으로 이어졌다.

새로운 입법을 통한 엄격한 규제와 감독을 통해서 전세 사기 문제를 해결하기보다는, 피해자들이 경제적으로 다시 자립할 수 있도록 지원 정책을 펴는 것이 더 효과적인 정책일 수 있다.

이런 점에서 윤 대통령이 피해주택에 담보를 설정한 금융기관의 경매 절차 개시를 유예토록 하고, 경매가 진행된 경우엔 매각을 연기토록 한 지시는 적절한 해법이었다. 국민의힘이 제시한 피해 임차인에게 우선매수권을 부여하고 피해자에게 저리 대출 지원해 주는 것도 시의적절했다. 다만, 우선매수권 부여는 타인의 권리를 침해할 수 있으므로 입법적 보완이 선행돼야 한다. 그 밖에도 전세 사기 범죄자에 대한 신속한 수사 역시 긍정적으로 평가할 만하다.

그런데도 이번 사태를 계기로 전세 제도 자체에 대한 개선 작업을 서두를 필요가 있다. 이번 전세 사기 사태의 유형은 크게 6가지다. 그중에서 가장 많은 것이 깡통전세다. 시세를 알기 어려운 신축 빌라를 매입한 후 전세보증금을 시세와 같게 부풀려 임대차 계약을 체결한 후 불량 임대사업자에게 명의를 이전하는 유형이다. 부동산 가격의 폭등과 임대차 보호 기간의 연장으로 인한 전세보증금 인상의 부작용이 깡통전세다.

여기에 문 정부의 부동산 거래 감독도 문제가 있었다. 부동산거래분석원이 가격 억제만 신경 쓰고 세입자 보호 조치에 소홀히 한 것이다. 2019년 이후에 깡통전세가 많이 발생한 것을 보면 분명하다. 따라서 윤 정부는 부동산 정책과 관련해 가격 규제보다는 이상거래 징후를 파악해 선제적으로 예방할 수 있는 기술적 조치를 강화해야 한다. 또한, 이번 사태에 가담한 범죄 행위자들에 대해서는 철저한 수사와 엄정한 법 집행을 통해 재발을 방지하고 피해자 구제에도 적극적인 조치를 해야 할 것이다.

다행스러운 것은, 지난 3월 30일 윤 정부가 주택임대차보호법을 일부 개정해 임대인의 정보 제시 의무를 신설하고 임차권 등기를 신속히 하도록 한 점이다. 이로써 세칭 ‘빌라 왕’의 전세 사기는 상당 부분 예방될 것으로 보인다.