[하우머니] '전세 먹튀' 주의보…보증금 지키려면?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

Q. 전세 사기 피해자들이 연이어 안타까운 선택을 했습니다. 정작 피해자를 사망까지 몰아간 사람들은 자기 자본이 거의 들지 않았다는데요. 어떻게 이런 일이 발생할 수 있는 건가요?

- 전국 각지 전세사기범 무더기 검거…'무주택 청년들' 표적
- 6개월 간 전세사기 특별단속…검거인원 2021년比 8배 증가
- 가짜 임대인·임차인 '최대'…공인중개사·갭투자 사기 등
- 전세 대출금 뺏는 허위 보증·보험…'돌려막기'갭투자 사기도
- 일명 '빌라왕' 사건, 무자본 갭투자로 '바지사장' 내세워 사기
- 사기범들, 청년들 열심히 일해 번 보증금 가로채…잇단 사망

Q. 생각보다 피해자들의 상황이 아주 심각한 것 같습니다. 보증금을 보존 받기는커녕 경매로 당장 길거리에 나앉게 생겼다고요?

- '건축왕' 사기 최다 지역 인천 미추홀구, 1500호 이상 경매로
- 미추홀구 전세사기 대책위 가입 1787호 중 1066호 경매·공매
- '건축왕' 피해자 320명 추가 확인…경찰 "범죄단체조직죄 검토"
- 인천 전세 사기 피해 3천 가구 넘어…피해 규모 점점 늘어
- 수도권 전세보증금 미반환 '경고등'…임차권등기명령 신청 급증
- 경기, 보증금 미반환 사고 가파른 상승세…서울도 위험 수준
- 작년 집값에 전세도 급락…집주인들 보증금 반환 '나 몰라라'
- 지난 2년간 빌라 거래 활발…보증금 미반환 사고 증가 우려

Q. 최근 인천에 이어 동탄에서도 전세 사기 의심 신고가 잇따르고 있다고 합니다. 삼성전자가 있는 곳이라 회사 차원에서도 조사중이라 던데요. 지금 상황이 어떻습니까?

- 동탄신도시 주민 다수, 대규모 전세 사기 의심 신고 접수
- 동탄신도시 등에 오피스텔 250여채 '쇼핑하 듯' 집중 매매
- 전세금 반환 불가 상황 알고도 영리 목적으로 임대계약 지속
- 얼어붙은 부동산 시장에 거래 '뚝'…보유세 등 세금 미납
- 최근 임차인에 "오피스텔 소유권 넘겨받아 달라" 문자메시지
- 오피스텔 가격 하락세·체납세까지…소유권 이전 시 손해 막심
- 해당 공인중개사, '위임' 받아 적극 매수…지난달 부동산 넘겨
- 동탄신도시, 삼성전자 직원 다수 거주…직원 피해 여부 확인
- 오피스텔 소유 부부·공인중개사 부부 등 4명 출국금지 조치
- 또 다른 동탄 오피스텔 임대인, 파산 신청으로 임차인들 피해

Q. 인천과 동탄뿐만이 아닙니다. 아무래도 수도권에서 전세 사기가 많지만 지방 곳곳에서도 피해자들이 늘고 있어요?

- 전세사기범들, '깡통전세' 주택 사들인 뒤 계약…보증금 미반환
- 주로 다가구 주택 밀집지역·청년 등 사회초년생 중심 피해 집중
- 공인중개사 등과 공모해 사기…높은 수수료에 범행 적극 가담
- '1인 가구' 비중 높은 대전도 전세 사기 범행 취약 지역 분류
- 부산, 오피스텔 100여채로 80억 피해…경남 창원도 5억 피해
- 광주·전남, 전세 사기 극성…'제2 미추홀구' 사태 우려도
- 보증금으로 해당 주택 매입 동시 진행…무자본 갭투자 악용
- "집값 오른다" 막연한 기대감…'보증금 돌려막기'로 피해 키워
- 인천 '건축왕' 전세 사기 사건 피해자들 잇달아 안타까운 선택

Q. 전세라는 제도가 우리나라에만 있다는데 좋은 점도 있지만 사기에 노출돼 있다는 것이 불안합니다. 그나마 최소한의 방어를 위해 전세보증금 보증 보험 가입이 점점 늘고 있는데 이마저도 가입하기 쉽지 않아졌어요?

- 5월부터 전세보증금 집값 90% 이하 주택만 보증보험 가입
- 3억 아파트 보증보험 기준, 현재 전세 3억원→5월 2.7억원
- '무자본 갭투자' 보증금 떼먹는 전세 사기 극성에 기준 강화
- 연립·다세대주택 전세가율, 2013년 70%→2017년 100%까지
- 원희룡 "매매가 대비 90% 이상 전세계약 매우 위험" 경고
- 정부, 매매 투자자들 최소 10% 이상 자기 자본 투입 검토
- 높은 전세가율 기준…보증보험 보호 못 받는 사례 증가 우려
- 최근 전셋값, 매매보다 하락 폭 커…전세금 일부 월세 전환도
- 정부, 건전한 전세 계약 보호 위해 HUG 보증 여력 확충 예정
- 주택가격 산정방식, 감정평가액 우선 적용→실거래가·공시가 우선

Q. 정부도 대책 마련에 분주합니다. 윤 대통령은 전세 사기를 약자 상대 범죄로 정의하고 경매 중단을 지시했는데요. 일단 공공기관 중심으로 경매 일정을 연기하고, 금융기관에도 연기 요청하고 있다고요?

- 윤 대통령 "전형적인 약자 상대 범죄…점검하고 또 점검"
- 전세사기 대부분 피해자 청년층…"사각지대 없는지 조사"
- 부동산 경매 일정 중단 지시…찾아가는 지원 서비스 당부
- 캠코, "추가 대책이 나올 때까지 경매 매각 기일을 연기"
- 인천 미추홀구 주택 210건 중 51건 매각 기일 변경 신청
- 금융당국, 국내 시중은행 전세 사기 피해 예방 회의 소집
- 경매 중단, 법적 근거 없어…부실채권으로 간 채권 영향無
- 대통령 '경매 중단' 지시에도 다음 날 전세사기 주택 낙찰
- 경매 유예 조치로 금융회사 건전성 악화 불가피 지적도
- 경매 유예 길어질수록 집값 하락…배당 금액 감소 우려

Q. 경매 일정 연기는 당장 거주지를 빼앗길 위험만 피할 수 있을 뿐 근본적인 대책은 아닙니다. 지금 정부와 국회를 중심으로 여러 대책들이 논의되고 있지만 논쟁이 생기면서 상황이 녹록지 않아요?

- 당정협의회, 전세 사기 피해구제책 본격 마련…우선매수권 고민
- 피해자들, 전세 사기 주택 '우선 매수' 권한 요구…긍정적 기류
- 전세 사기로 잇단 사망…여야, TF 구성·특별법 제정 등 제시
- 원희룡 "전세피해지원센터 중심, 실질적인 지원 하도록 최선"
- 피해지원센터 법률·심리상담 강화…직접 찾아가는 상담 지시
- 전세 최대 피해지역 인천, 저리 대출·이사비·월세 등 지원
- 국회 국토교통위 전세사기 질의…여야, 대책 시각차만 확인
- 공공매입, 野 "찬성" VS 與 "반대"…재원·적정 가격 등 논쟁

Q. 피해자들이 받을 수 있는 지원책도 당장 이용할 수 없는 것들이라 실효성 논란도 있습니다. 실제로 연 1~2% 저리 대출을 운영하고 있지만 지난 석 달 동안 8명만 이용했다고요?

- 전세 사기 피해자 '연 1∼2%대 저리 대출'…석 달간 8명 이용
- 피해자들, 보증금 떼여 기존 전세대출 연체…추가 대출 어려워
- 올해 1월부터 전세 사기 피해자 지원 대출 총액 총 9억 뿐
- '저리 대출' 저조한 이용 실적에 정부 지원 실효성 의문도
- 피해자, 기존 집 떠나 새 전셋집 적용…예산 1천660억 책정
- 보증금 보호 위한 대항력 유지 필요…이사 자체 원하지 않아
- 피해자 "앞으로 전세 쳐다도 안 봐…전세대출만 지원" 불만
- 정부, 기존 전셋집 계속 거주 필요시 저리 대환대출 출시 예정
- 경매 퇴거 피해자, 긴급 주거 임대주택 입주 마련…9명 이용
- 긴급 주택. 대부분 원룸…"도심도 멀어 피해자 사정 고려 안 해"

Q. 빌라는 아파트에 비해 가치가 낮다고 평가되긴 하지만 저렴한 가격으로 서민들의 주거 사다리 역할을 해왔죠. 전세 사기, 깡통 우려에 빌라 거래가 뚝 떨어졌다는데요. 분위기가 어떤가요?

- '서민 주거 사다리' 빌라 시장, 최근 사상 최악 국면 직면
- '깡통전세'·'전세사기' 불안감…임대차 시장 인기 '급전직하'
- 부동산 규제 완화로 아파트 수요 '쏠림'…빌라 거래량 급감
- 전세 대출 이자 부담까지…세입자들 전세→월세로 '발길'
- 올 1분기 서울 빌라 전월세 거래량 전체 거래 중 54.0% 차지
- 전세 끼고 '빌라 갭투자' 성행…"요즘 세입자 구하기도 어려워"
- 빌라 집주인들, 전세보증금 인하 압력…공실 우려에 '울상'
- 서울 빌라 전세가율, 전셋값 하락 여파 세 달 연속 내림세
- 전문가들 "전세 사기 트라우마…당분간 빌라 월세화 가속화"

Q. 온기가 돌던 부동산도 분위기가 조금 바뀌는 듯 합니다. 급매물이 소진하면서 하락 폭이 줄어드는 것 같더니 최근 들어 다시 매물이 쌓이고 있다고요?

- 서울 아파트 매매 두 달 연속 2000건 돌파…천천히 반등세
- 매물 적체 상황 지속…급매물 소진 후 매도- 매수 '힘겨루기'
- 서울 아파트 매물 6만1761건…지난 1월 대비 25.5% 이상↑
- 강남 3구·노원구 매물 적체…서울 전체 매물 중 30% 차지

Q. 한편에서는 5% 이상 상승한 가격에 거래한 아파트 수가 늘고 있다고 합니다. 이 때문에 바닥론에 대한 의견이 분분한데요. 어떤 수치를 믿어야하나요?

- 집값, 지난해 하반기부터 하락세…일부 "바닥 찍었다" 기대
- 서울 중심 아파트 거래량↑…직전 거래比 5% 이상 뛴 거래도
- 시장 전체 낙폭 줄어도 하락세 '여전'…지방 미분양도 '심각'
- 전문가 '바닥론' 의견 분분…"더블 딥 가능성" VS "이미 바닥"
- 미국발 금리 인상 진행 중…짙어지는 글로벌 경기 침체 우려
- 전문가들 "아직은 내 집 마련에 신중하게 접근할 필요 있어"
- 국내 대출금리 오름세 완화…집주인들, 추가 급매물엔 신중

Q. 요즘 전세 사기 사건을 지켜보는 세입자들이 불안감이 점점 커질 텐데요. 마지막으로 전세 계약을 맺을 때 주의해야 할 점 말씀해주세요.

- 빌라·오피스텔 전세 계약 앞둔 세입자들 주의사항 확인 필수
- 국토부 실거래가 공개시스템·KB부동산 등 집값 시세 확인
- 거래내역 없는 신축 빌라, 지자체 전세피해지원센터 등 문의
- 계약 체결 전 '전세보증금 반환보증' 가입 가능 주택 확인
- 계약 체결 후 전세보증금 반환보증 가입…미반환 위험 감소
- 선순위 임차보증금 많은 다가구·공동담보 많은 주택 피해야
- 임대인 보증금 미반환시 먼저 우체국 통한 '내용증명' 보내야
- 보증금 미반환 상황서 이사 할 경우 '임차권 등기명령' 신청
- 전세금 반환 소송 전 '지급명령 신청'…소송에 비해 기간 짧아

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