"임차인 우선매수권 부여? 젊은 사람들 감당 못해...정부, 공공매입통해 공공임대 공급해야"

YTN라디오(FM 94.5) [뉴스킹 박지훈입니다]

□ 방송일시 : 2023년 4월 21일 (금요일)

□ 진행 : 박지훈 변호사

□ 출연자 : 김태근 변호사 (세입자114 운영위원장)

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 박지훈 변호사(이하 박지훈): 전국 각지로 급속하게 번지고 있는 전세 사기 문제, 이야기해 보겠습니다. 피해자가 속출하고 있는데 정부 대책은 '땜질 처방'에 그치고 있다는 지적이 많죠. 정확한 피해 상황 또 실질적으로 필요한 대책은 무엇인지, 현재 피해자들의 법률 지원을 하고 있는 세입자114 김태근 변호사와 이야기 나눠보겠습니다. 변호사님 나와 계시죠?

◆ 김태근 변호사(이하 김태근): 네, 안녕하세요.

◇ 박지훈: 인천도 그렇지만 경기도 화성, 동탄, 구리, 부산, 광주. 전국적으로 전세 사기가 문제되고 있는데, 이쯤 되면 결국은 정확한 피해 규모도 파악할 수 없는 상황으로 봐야 되는 것 아니겠습니까?

◆ 김태근: 일단은 2020년도, 2021년도 역사적 저금리로 인해서 엄청나게 전세 폭등을 했던 시점이 있었습니다. 그런데 그로부터 2년이 지난 2023년 올해에 이른바 '깡통 전세' 문제가 발생할 거라고 충분히 예상할 수 있는 상황이고요. 그런데 최근에 같은 경우는 빅데이터 기술이 발달을 해서 지난 3월에 KBS에서 발표를 했는데, 지금 다주택자 176명에 총 1조 8천억 정도의 '깡통 전세' 문제가 발생할 수 있다라는 예측이 나온 상황입니다.

◇ 박지훈: 지금 말씀대로라면 2021년부터 2023년, 보통 전세 계약이 2년이잖아요. 그러면 더 나올 가능성도 있다고 봐야 되겠네요, 1조 8천억까지 된다면?

◆ 김태근: 그러니까 지금도 보면 이제 조금씩 점점 부담스러워지는 상황인데, 전국 각지에서 계속 상황이 발생하고 있어서 지금 저희도 매우 긴장하고 있고, 제가 알기로는 정부 쪽도 매우 긴장하고 있는 것으로 알고 있습니다.

◇ 박지훈: 그런데 문제가, 어디까지가 사기인가가 좀 애매해요. 지금 집값이 딱 떨어지다 보니까 역전세가 된 거거든요. 그래서 이게 사기인지, 그냥 집값 때문에 이렇게 된 건지. 이것도 좀 애매하다는 지적도 있는 것 같아요?

◆ 김태근: 그래서 보통 집값이 떨어져서 전세금을 못 돌려주는 경우를 보통 '깡통 전세'라 하죠. 전세 사기 같은 경우는 애초부터 전세금을 반환할 능력도 없고 아니면 반환할 의사도 없이 전세를 받아들인 뒤에, 그 전세금을 가지고 다른 곳에 투자하다가 망해서 못 돌려주는 경우. 이런 경우 전세 사기라고 보는 거고요. 그래서 미추홀구 같은 경우는 전세를 2011년도부터 받습니다. 2011년도부터 받아서 2022년까지 총 피해 세대가 약 3,000세대쯤 되는 거고요. 그중에서 수사기관에서 이 가해자들이 전세금을 못 돌려줄 상황은 2022년부터는 확실하게 못 돌려줄 상황이었다, 그러니까 이른바 체납 문제가 발생했던 거죠. 그렇게 해서 지금 인정된 게 165명의 120억 상당의 피해 금액이 인정이 됐고. 어제 그제 계속 나오는 뉴스에 따르면 수사기관에서는 추가 피해를 확인해서 추가 기소할 것이다라는 보도까지 나오고 있는 상황입니다.

◇ 박지훈: 미추홀구 자문을 주로 김 변호사님이 하고 계시니까, 2011년부터 한 10년 이상 이어졌는데 사기가 되는 것은 1년~2년 그 정도밖에 안 된다, 이 말이네요? 그 전에는 정상적으로 돌아갔다는 거네요?

◆ 김태근: 예, 그럴 수밖에 없는 게, 이제 수사기관에서는 전세금을 반환할 능력이 없었다는 걸 입증을 해야 되거든요. 그런데 이제 가해자들의 자금 흐름 사정을 보니까 2022년부터는 확실한 체납 사실이 나온 거예요. 그래서 이제 일단은 그 부분에 대해서 2022년에 신규 계약을 하거나 갱신 계약을 하신 분들에 한해서 165명을 피해자로 인정을 해서 일단 기소가 된 상황이고. 아마 지금 이른바 '건축왕' 피고인에 대해서는 추가 수사가 이루어지고 있기 때문에 아마 피해자 범위는 점점 넓어질 것으로 생각하고 있습니다.

◇ 박지훈: 지금 세 분이 극단적인 선택을 했잖아요. 전세 사기의 다른 어떤 국면이 있는 겁니까? 왜 여기서 이렇게 피해가 많은 겁니까?

◆ 김태근: 일단은 미추홀구 전세 사기의 가장 큰 심각성은 뭐냐면, 이른바 '건축왕'이라는 사람이 실질적인 소유자 한 분이에요. 이 한 분이 여러 명의 이른바 바지 임대인을 동원을 해서 그리고 자신의 고용 직원인 공인중개사 10여 명을 동원해서 마치 세입자들한테 이 임대주택에 들어가면 매우 안전하고, 상황에 따라서는 공인중개사가 이행보증서도 작성해 줄 수 있고, 그 상황에 따라서는 혹시라도 계약상 문제가 발생하면 공인중개사협회에서 주는 공제조합을 통해서 최대 2억까지 배상할 수 있다고 하면서. 선순위가 아닌, 그러니까 이른바 선순위 담보채권이 잡혀 있음에도 불구하고 후순위인데도 안전하다고 하면서 계약을 체결하게 한 사건이에요. 그러다 보니까, 예를 들면 미추홀구 전세주택 같은 경우는 매매 시가가 2억 정도 되는데, 선순위가 한 1억 2천 잡혀 있고 이자까지 포함해서 채권 최고액이 1억 4천 정도 잡혀 있습니다. 그런데 만약에 이게 2억 짜리가 경매 절차를 거쳐서 이게 매각이 되면, 지금 한 70%에서 낙찰이 돼요.

◇ 박지훈: 그럼 거의 못 받잖아요?

◆ 김태근: 그렇죠. 1억 4천 정도의 경매 대금이 형성이 되기 때문에 후순위 전세입자들은 거의 못 받는 거죠.

◇ 박지훈: '그럼에도 왜 들어갔냐', 이런 문제가 발생하겠네요? 등기에 다 나와 있는데?

◆ 김태근: 왜 들어갔냐라는 것은 국가 공인중개사들 임대인은 너무나 믿을 만하다, 2011년도부터 2020년까지 아무런 문제가 없었다. 이런 얘기를 하니까 세입자들은 믿고 따를 수밖에 없는 거고요.

◇ 박지훈: 그러니까 세입자들이 공인중개사 얘기 듣고 들어갔는데 등기부 상 확인해 봤을 때는 이게 담보가치가 약하다는 걸 알 건데도, 그럼에도 불구하고 피해자 다른 분들의 시선이 좀 더 안 좋았을 것 같기도 하네요. '왜 당했냐'

◆ 김태근: 그렇죠. 후순위이기 때문에 담보가치가 분명히 떨어졌던 걸 인식을 했는데. 그러면 집주인의 신용을 보는데 집주인의 신용을 건축주의 고용 직원이었던 공인중개사가 속였던 거죠.

◇ 박지훈: 같은 편이 됐었으니까. 그 부분이 억울했다?

◆ 김태근: 예. 그래서 한 걸음 더 나아가면, 그 세 분이 돌아가신 이유는 주택임대차보호법상 소액 임차인에게는 최우선 변제금이라고, 설사 후순위라 하더라도 최우선 변제금이라는 걸 보장을 해 주고 있습니다.

◇ 박지훈: 금액이 지금 인천은 얼마입니까?

◆ 김태근: 인천이 2018년 8월 17일 이전에는 8,000만 원 이하에서 2,700만 원까지. 그리고 2021년 5월 17일 이전에는 1억 원 이하에서 3,400만 원까지. 그리고 최근에 정부가 발표한 것으로는 1억 3,500에서 4,300까지 보장을 해 주는데.

◇ 박지훈: 무조건 보장받는 금액이죠, 그 밑으로라면?

◆ 김태근: 그렇죠. 그런데 중요한 게, 선순위 근저당권이 설정된 시기를 기준으로 판단을 해요. 그러다 보니까 세 번째 희생자분은 2017년에 근저당권이 설정된 주택에 2019년에 7,200만 원에 들어갑니다. 그러니까 2018년 전에 근저당권이 설정돼 있기 때문에 8,000만 원 이하에서는 2,700만 원이 최우선 변제금액 보장이 됐던 거예요. 그런데 이분이 2021년도에 지금 현재 전세 시세가 이렇다고 하면서 공인중개사한테도 제안을 받아서 1,800만 원을 증액을 합니다.

◇ 박지훈: 증액을 하면서 문제가 된 거군요?

◆ 김태근: 그러면서 전세금이 9,000만 원이 되는데 선순위 근저당권, 2017년 기준으로 하다 보니까 8,000만 원을 초과하게 되는 거예요.

◇ 박지훈: 그게 너무 억울하겠네요?

◆ 김태근: 그게 너무 억울한 거예요. 그게 현행 그 당시 법령으로는 소액 임차인으로 보호가 되는데, 또 과거로 선순위 근저당권이 설정된 2017년으로 돌아가야 한다고 하니까 이걸 하나도 못 받는다는 걸 알게 된 겁니다.

◇ 박지훈: 그때 이제 아마 극단적으로 생각을 했던 게 아닌가 싶은데?

◆ 김태근: 그래서 이런 부분에 대해서 젊은 분들이 정말 뭔가 사회적으로, 구조적으로 사기를 당하고 있다. 그런 절망감을 많이 느끼는 부분이 되게 많습니다.

◇ 박지훈: 대통령이 지금 '경매 중단해라' 이렇게 지시를 했는데, 보니까 바로 다음 날 낙찰된 물건들도 있는 것 같아요. 이게 어떤 효과가 있는 겁니까?

◆ 김태근: 바로 낙찰된 것은 발언과 함께 바로 경매 중지를 못했기 때문에 바로 낙찰됐던 부분이 불가피했던 것 같고요. 저희가 어제 확인을 해봤는데, 일단 금융기관에서는 상당 부분 연기 신청을 해서, 오늘 저희가 보도자료를 보니까 실제 연기된 것은 20세대. 그리고 4세대는 그중에서는 실제로 진행이 됐다라는 것까지 확인이 됐고. 그래서 지금 상당 부분은 연기되고 있는데 일부는 계속 경매가 진행되고 있는 상황입니다.

◇ 박지훈: '긴급 주거 지원'을 하겠다고 하는데 이것도 효과가 지금 있는 겁니까? 어떻습니까?

◆ 김태근: 긴급 주거 지원 같은 경우는, 미추홀구 같은 경우는 어떻게 생각하시면 되냐면, 총 3,000세대의 피해자들 중에 1,000세대가 경매가 진행되고 있고요. 그중에서 100세대가 쫓겨났어요. 경매가 진행돼서. 그러면 100세대가 당장 어디 살아야 할 거 아니에요. 그러니까 정부에서는 원래는 자연재난 등을 대비해서 긴급 주거 용도로 마련한 주택이 있습니다. 그게 인천에 약 230여 세대가 있다는 거고요. 그래서 그런 데로 이사 가게끔 안내를 하고 있는데.

◇ 박지훈: 거기로 가라고요? 가면 갈 수 있습니까?

◆ 김태근: 그런데 이제 자연재난 등을 대비한 임시 주거지다 보니까, 가족분들이 있는 피해 세입자들 같은 경우는 이사하기가 쉽지가 않은 것 같아요. 주로 원룸이나 아니면 좀 외진 곳에 있어서. 그래서 실제로 지금 제가 알기로는 10세대? 10세대 정도만 이사한 것으로 알고 있습니다.

◇ 박지훈: 거의 혜택을 받고 있지 못하다고 봐야 될 것 같은데. 또 눈에 띄는 게, 금융기관이 부실채권 같은 걸 매각을 해버리면 이건 경매 중단도 어려운 거 아닌가요?

◆ 김태근: 그래서 지금 정부 같은 경우는 예를 들어 1금융권, 2금융권, 3금융권 해서 은행, 신협, 새마을금고, 대부금융업체까지는 행정 협조를 얻어서 경매 절차 연기 신청을 하고 있는 것 같아요. 저희가 어제 확인했습니다. 그런데 실질적인 문제가 뭐냐면, 금융기관의 부실채권을 대가를 지급하고 자기들이 회수하겠다고 하면서 부실채권을 회수하는 회사가 있어요. 그게 이른바 NPL, 부실채권 회수기관인데. 이런 데 같은 경우는 본인들이 금융기관의 부실채권을 대가를 지급하고 매입한 거죠.

◇ 박지훈: 굳이 경매를 중단할 때 따를 필요가 없는 것 같은데요, 그 사람들 입장에서?

◆ 김태근: 그렇죠. 그러니까 이분들은 만약에 경매를 중단하면 대가를 지급했기 때문에 시간이 흐름에 따라서 본인들이 손실을 볼 수밖에 없는 상황인 거죠. 그래서 이분들에 대해서 경매 절차 연기 신청을 어떻게 할지가 관건인데. 그래서 지금 오늘 보도자료에 따르면 지금 이렇게 넘어간 데가 440세대가 된다고 합니다. 그래서 잘못하면 지금 1,000세대가 경매에 들어왔는데 그중에서 440세대가 부실채권 회수기관이 채권자라고 하면, 이분들에 대해서는 정부가 특별하게 신경을 써주셔야 하지 않을까.

◇ 박지훈: '거주 주택 우선매수권 부여' 방안을 얘기를 하고 있던데, 이거는 어떻게 보십니까?

◆ 김태근: 이 부분에 대해서는 지금 피해대책위가 여러 가지 방안을 말씀을 드렸어요. 당장에 피해 세입자들이 쫓겨나고 있으니까 피해자들이 현재 전세주택을 경매 절차에서 우선 매수하도록 도와달라, 그건 자기 집으로 만드는 거죠. 그게 하나고. 그리고 대부분이 미추홀구가 대부분 직장인들이 되게 많으세요. 그래서 이런 분들은 우선 매수권을 보장해 달라는 거고. 그런데 그중에서 또 경제적인 사정이 어려운 분들이 계십니다.

◇ 박지훈: 젊은이들은 살 돈이 있을까요?

◆ 김태근: 그래서 이런 분들은 대출을 지원해 준다고 하더라도 사실상 우리가 부담을 못 하니까 차라리 이 피해 주택을 공공매입해서 공공임대주택으로 공급해달라.

◇ 박지훈: 차라리 그게 좋다?

◆ 김태근: 네. 그래서 이제 두 가지 부탁을 한 상황이고. 그런데 이제 정부 입장에서는 공공매입을 할 돈은 없다 그러면서 피해자 우선 매수권을 보호는 해 주겠다. 이렇게 지금 보도 자료가 나와 있는 상황인데. 지난 3월인가 대통령이 그런 얘기를 한 적이 있어요. "건설사의 미분양 주택을 공공매입을 하는 방안을 검토해 봐라" 그런데 건설사의 미분양 주택 같은 경우에는 입지가 안 좋기 때문에 사람들이 잘 안 들어가는 거거든요. 그런데 여기 미추홀구의 피해 주택 같은 경우는 입지가 굉장히 좋아서 지금 다 사람들이 들어가서 살고 계세요. 그래서 제가 봤을 때 정부가 공공매입 방안에 대해서 좀 전향적으로라고 검토해야 되지 않을까라고 판단하고 있습니다.

◇ 박지훈: 지금 과정에서 '전 정부 때문에 이렇게 된 것 아니냐'라고 어제도 논쟁이 있었는데. 마지막으로 당부하고 싶은 말씀, 끝으로 부탁드리겠습니다.

◆ 김태근: 그 부분은, 저는 피해 세입자들을 대변하다 보니까 피해 세입자들 입장에서 생각하게 되는데요. 정치권에서 해결할 문제는 정치권에서 해결해 주시고. 제가 마지막으로 드리고 싶은 말씀은, 미추홀구 전세 사기 피해 세입자 여러분, 여러분들이 너무 많은 관계로 개인적으로 일일이 만나서, 개별적으로 만나서 상담을 해 드릴 수 없어서 이렇게 방송을 통해서 말씀드리고 있습니다. 여러분 너무 힘든 거 잘 알고 있고요. 전세 사기는 여러분의 탓이 아니라는 거 많은 분들이 공감하고 있고, 많은 시민들, 많은 국민들이 도와주고 계세요. 그래서 조금 시간은 걸리겠지만 강건하게 버텨주시기를 간곡히 부탁드립니다.

◇ 박지훈: 알겠습니다. 다음에 다시 인터뷰하겠습니다. 오늘 말씀 너무 감사합니다.

◆ 김태근: 네, 감사합니다.

◇ 박지훈: 김태근 세입자114 운영위원장과 함께했습니다.

YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)

[저작권자(c) YTN 무단전재 및 재배포 금지]