계약기간 만료 전 임대인의 계약해지가 가능한 경우[로앤톡]

작은 상가 건물을 임대하여 생활비를 충당하던 노부부에게 상담했던 내용이다. 코로나19 사태를 맞아 임차인이 어렵다하여 월차임을 깎아주기도 했었는데, 기어이 월세를 밀리고 말았다고 한다. 당장 생활비가 어려운 임대인으로서 어떻게 해야 하는지를 문의했다.

임대인은 임차물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있고, 임차인은 약정한 바에 따라 임대인에게 차임을 지급할 의무가 있다. 이에 상가건물임대차보호법 제10조의 8은 상가 임차인이 3기 이상의 차임을 연체할 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하였다. 여기서 ‘3기 이상의 차임 연체’란 임차인이 3개월 치의 차임 합계에 달하는 금액을 연체하는 경우를 말하며, 연체는 연속적으로 발생하지 않아도 되고, 연체의 횟수는 중요하지 않다.

윤예림 변호사 (법무법인 길도 )

또한 임대차 계약은 양 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계이기 때문에 임차인이 신뢰관계를 파괴하는 행위를 한다면 임대인은 임대차를 더 이상 지속시키지 않고 임대차를 계약해지 할 수 있다. 예를 들어 임차인이 노래방을 목적으로 상가 임대차 계약을 맺었으나 알고보니 불법도박장으로 이용되었을 시, 양 당사자간의 신뢰관계가 파괴되어 계약을 지속시키기 어렵다고 볼 수 있다.

임차인은 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용, 수익하게 하지 못하기 때문에 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대한 경우에 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 임차인은 임대차계약 종료로 임대인에게 임차물인 상가를 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로써 임차물을 보전해야 하나 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 임의로 개축, 증축하거나 무단으로 용도를 변경한 경우에도 임대인은 임차인과의 상가 임대차계약을 해지할 수 있다. 다만, 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물의 일부만 전대한 경우에는 계약해지를 할 수 없고, 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

아울러 임대차 기간의 약정이 있는 중 임차인이 파산선고를 받은 경우 임대인은 임차인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료된다.

환산보증금이 일정금액(서울 9억원) 초과한 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 상가임대차계약의 환산보증금 규모가 일정금액(서울 9억원)을 초과하면 민법을 적용 받기 때문에, 묵시적갱신에서 임차인은 해지 통고 후 1개월이 지나면 효력이 발생하고 임대인은 해지 통고 후 6개월이 지나면 임대차계약은 해지된다.

임대인 역시 임차인과 마찬가지로 신뢰관계를 위반하는 행위를 하지 말아야 하고, 임대물에 대해 사용 및 수익하게 할 의무, 방해제거 의무, 임대차 보증금 반환 의무 등 임대인으로써의 의무를 성실하게 임해야 한다. 상가 임대차 계약은 임대인과 임차인 양측 모두 생계를 이어가는 수단일 가능성이 매우 높기 때문에, 어느 한쪽이라도 신뢰가 무너진다면 계약에 민감해질 수 밖에 없다. 성실하게 서로의 의무를 이행해야 권리도 주장할 수 있는 것이다.

윤예림 변호사(법무법인 길도)