전세사기, 이제 시작이다... 2년전 갭투자 '폭탄 예고' [전세사기 피해 전국서 속출]

2021년 10가구중 1곳이 깡통전세
집값 하락하며 보증금 반환 초비상

2년 전 집값의 70% 이상을 전세(깡통전세)로 끼고 산 갭투자 폭증으로 만기가 돌아오는 올해 후폭풍이 우려되고 있다. 무리한 갭투자가 깡통전세를 양산한 것으로, 현 매매가격과 전셋값 동반 약세장에선 보증금 반환이 녹록지 않을 전망이다. 특히 인천, 경기 동탄, 부산 등 전세사기가 전국적으로 확산되는 기폭제가 될 것이란 잿빛 전망이 나온다.

20일 국토교통부가 박상혁 더불어민주당 의원실에 제출한 '갭투자 현안 관련 자료'에 따르면 전국에서 아파트 값의 70% 이상을 전세보증금으로 충당한 건수가 2020년 2만6319건에서 2021년 7만3347건으로 178% 급증했다. 1년 새 2.7배로 불어난 규모다. 이 중 자기자본을 한푼도 안 들인 '무자본·마이너스 갭투자'도 2020년 1847건에서 2021년 6986건으로 4배 가까이로 치솟았다. 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 제출한 주택거래를 대상으로 조사한 결과다.

해당 조달계획서 기준으로는 집값의 70% 이상을 기존 보증금으로 충당한 비율도 2020년 7.0%에서 2021년에는 11.6%로 높아졌다. 100가구 중 11가구가 깡통전세 거래인 셈이다.

서울 노원구의 중개업소 대표는 "2021년에는 임대차법이 시행되면서 4년치 인상분을 한번에 받으려는 집주인이 크게 늘어 전셋값이 폭등했다"며 "결과적으로 전세를 끼고 주택을 투자하기가 더 쉬워지면서 여러 채를 사들이는 경우가 적지 않았다"고 말했다.

한 전문가는 "깡통전세나 무갭투자의 경우 아파트와 빌라 등 저가 소형주택을 여러 채 사들인 게 일반적"이라며 "결국 세입자 입장에서는 임대인이 파산이나 어려움을 겪게 되면 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기가 되는 셈"이라고 말했다. 갭투자의 경우 집값과 전세가격 중 하나만 올라도 보증금을 돌려주는 것이 가능하다. 하지만 2년 전 깡통전세 급증과 매매가 및 전셋값 동반하락으로 아파트도 전세사기 대란이 불거질 것이란 우려가 짙어지고 있다.

앞서 KB경영연구소는 "전세가격이 급등했던 2021년 이후 계약된 전세건의 만기가 도래하는 올해에는 전세계약 갱신 시 보증금 반환 이슈가 증가할 것"이라고 예상한 바 있다.

특단의 대책을 주문하는 목소리도 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "빌라·오피스텔과 중소형 아파트가 문제가 되고 있는데 공신력 있는 감정평가사로부터 건물 가치를 정확하게 평가한 뒤 전세보증금을 일정 비율 이상 못 받게 하는 전세상한제를 고려할 필요가 있다"며 "전세사기의 근본 원인인 자기자본을 거의 들이지 않은 갭투자도 사라질 것"이라고 말했다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자