부동산 값은 금리外 대출금액·경기가 좌우 … 아직 바닥 아니다

김영익 서강대 경제대학원 교수

"금리가 떨어진다고 부동산이 오르는 것은 아닙니다. 금리가 떨어진다는 것은 경기 침체가 온다는 것이므로 부동산도 안 좋아집니다."

최근 김영익 서강대 경제대학원 교수(사진)가 매일경제 부동산 유튜브 채널 매부리TV 인터뷰에서 "아직 바닥을 논하기는 이르다"고 진단했다.

부동산 거래량이 늘고 매매가가 오르면서 일각에서는 '이제 바닥이 아니냐'는 기대가 높아지고 있다. 한국부동산원이 집계한 2월 전국 아파트 실거래가 지수는 전월 대비 1.08% 올라 작년 4월(0.46%) 이후 처음으로 상승 전환했다. 주택담보대출 금리도 연 3%대로 내려왔다. 거래량 역시 늘고 있다.

서울부동산광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 올해 1월 들어 6개월 만에 네 자릿수(1417건)로 회복된 이래 2월 2462건으로 증가했다.

그러나 김 교수는 "아직 바닥은 오지 않았다"면서 "하락 추세에서 보이는 약간의 반등"이라고 말했다. 금리 인상이 정점에 달하면서 인하만 남았다는 기대감이 나오고 있다. 그러나 김 교수는 "금리가 떨어지면 부동산이 오른다고 많이 생각하지만 부동산을 결정하는 데는 금리뿐만 아니라 대출금액, 경기와 같은 요인도 작용한다"면서 "복합적으로 봐야 한다"고 설명했다.

"한국은행 부동산 심리지수를 보면 작년 11월에 61이었어요. 100이 기준인데 (부동산이) 떨어질 거라고 생각하는 사람이 많다는 거죠. 이 수치가 최근 80까지 올라왔어요. 심리는 개선된 것 같아요."

그러면서도 그는 "부동산은 심리가 개선되고 나서 15개월 시차를 두고 오르기 때문에 작년 11월에 저점을 쳤다면 내년 1분기 가서야 저점이 올 수 있다"고 했다. 경기나 심리지수를 분석하면 아직 부동산 가격이 저점이라고 볼 수 없다는 것이다.

김 교수는 앞으로 한국 부동산 시장은 급격하게 상승한 데 비해 하락은 완만할 것으로 봤다. "경기만 놓고 보면 (하락이) 더 길어질 수 있어요. 작년 10월에 정점이었으니까 내년 상반기까지는 계속 하락 국면이라고 볼 수 있습니다."

미분양 증가에 따른 건설사 리스크에 대해서는 "아직 건설사가 정부에 미분양을 사달라고 할 단계는 아니다"고 했다.

"2009년 3월에는 미분양이 16만5000채였어요. 지금은 2월 말 기준 국토교통부 집계 전국 미분양주택이 7만5000채입니다. 재고가 쌓였으면 건설사도 싸게 팔아야죠. (건설사가) 정부에 사주라는 단계는 아닐 겁니다."

집을 매수하는 타이밍으로는 내년을 꼽았다. 김 교수는 "과거처럼 집을 투자재로 생각하면 안 된다"고 강조했다. 지난번 상승장과 같은 급격한 상승은 다시는 오지 않을 것이라고까지 말했다.

"그동안은 소득이 늘고 가구 수가 증가했어요. 그러나 이제 한국은 저성장에 진입했습니다. 잠재성장률을 추정해보니 2%에서 1% 후반으로 떨어지고 있어요. 소득 증가 속도가 둔화됩니다. 2029년 가구 수가 정점이 됩니다. 이런 통계를 볼 때 앞으로 집값이 오르긴 굉장히 힘들다고 봅니다."

김 교수의 부동산 전망은 유튜브 매부리TV에서 확인할 수 있다.

[이선희 기자]