"경매유예로 시간 벌고 우선매수권 확보"…'우선매수권'이 뭐길래?[전세사기 대책]

"실효성 없어" 지적…낙찰가 높아지면 자금 부담 커

20일 전세 사기 피해자들이 속출한 인천시내 한 아파트에 경매 입찰에 반대하는 현수막이 걸려 있다. 2023.4.20/뉴스1 ⓒ News1 유승관 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 박기현 기자 = 정부가 전세사기 피해자 보호를 위해 '우선 매수권'을 부여하는 방안을 검토하기로 했다. 만약 거주 중인 주택을 경매로 낙찰 받고자 하는 경우 우선적으로 매수할 권리를 주겠다는 것이다.

국민의힘과 정부는 20일 전세 사기 피해와 관련해 피해 주택 경매시 일정 기준의 임차인에게 우선 매수권을 부여할 수 있도록 제도적 보완책을 마련하기로 했다.

우선 매수권 등 경매 관련 대책이 주요하게 논의되는 이유는 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증보험에 가입하지 않은 세입자들의 경우 주택을 직접 낙찰 받아야 헐값에 주택이 넘어가는 것을 막을 수 있기 때문이다.

만약 거주 중인 주택이 경매에 넘어가 낙찰되면 피해자는 집을 비워줘야 할 수도 있다. 특히 시세보다 저렴하게 가격이 형성되는 경우가 많아 전세금 회수도 사실상 불가능해진다.

다만 매수 우선권이 경매 절차를 거치지 않고, 피해자에게 단독으로 매수할 권리를 부여하는 개념은 아니다. 제3자인 입찰자가 경매에서 최고가를 신고하면 임차인이 해당 입찰자보다 우선해서 낙찰받을 수 있도록 한 것으로, 최고 낙찰가를 지불해야 한다. 경합이 붙는다면 예상보다 높은 금액에 집을 사들여야 할 수도 있다.

현행법상 지분공유자 등 특별한 경우에만 우선매수권을 인정하고 있다. 경매의 '대원칙'인 최고가를 신고한 입찰자의 매수권을 제한하는 제도인 만큼 제한적으로 적용되는 상황이다.

우선 매수권은 입법이 필요한 사안으로 상당한 시간이 소요될 가능성이 크다.

대신 그 기간 정부가 금융기관에 경매 중단이나 유예를 요청하며 시간을 벌어줄 것으로 보인다. 앞서 윤석열 대통령은 지난 18일 국토교통부의 '경매 일정 중단 및 유예 대책'을 재가했다. 금융감독원도 경매 유예로 인해 부실이 발생해도 별도의 제재를 하지 않겠다는 '비조치 의견서'를 발급하기로 했다.

원희룡 국토부 장관은 "피해 임차인의 우선 매수권이나 융자 지원 등도 살피는데, 특히 우선 매수권을 가지려면 입법이 돼야 한다"며 "권리관계나 제3자 재산권을 뺏는 결과가 되기 때문에 이건 법으로 해야 하는데 그 시간을 벌어야 한다"고 말했다.

전문가들은 우선 매수권이 실효성이 크지 않다고 지적한다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "일단 우선매수할 수 있는 금액이 불확정적"이라며 "낙찰가가 높아지면 우선매수권을 행사하기 어려운 상황이 생길 수 있다"고 했다.

특히 근저당이 설정돼 있어 세입자가 후순위 채권자라면 매입 시 필요자금이 커진다는 점도 문제점으로 꼽힌다. 1순위라면 온전히 보증금을 인정받아 일정 금액만 보태 매수를 할 수 있지만, 2순위라면 선순위권자에 대한 배당이 이뤄지고 난 뒤 남은 금액만을 지급 받을 수 있기 때문이다.

이주현 연구원은 "우선 매수를 한다 해도 후순위이기 때문에 손실을 봐야하는 보증금 액수가 많다"며 "결국 추가적인 대출을 받아야 한다"고 설명했다.

이어 "지금 정책은 그 집에 살겠다는 사람을 위주로 돼 있다"며 "그 집에 살고 싶지 않은 피해자들을 대상으로 하는 대책도 필요해 보인다"고 부연했다.

wns8308@news1.kr