[단독]“사업성 높여준다더니 이제와서 세금 폭탄?”… 공공참여형 재개발 과세기준 논란

성남시 재개발 지역 ‘세금 폭탄’ 주민 반발
주민들 “비례율 인위적으로 높여”vs. LH “기준대로 진행”

한국토지주택공사(LH)가 시행 대행을 맡아 추진하는 공공참여형 재개발 사업이 사업소득에 대한 과세 기준 논란에 휩싸였다. LH에서 설정한 정비사업 비례율이 주민들에게 부과된 개별소득세 과세 기준으로 작용하고 있다는 점에서다. 주민들은 “LH에서 사업성을 좋게 해주겠다고 높게 설정한 비례율이 세금 폭탄이 돼 돌아올 줄 몰랐다”며 비판했다.

20일 정비업계에 따르면 성남시 중1구역, 금광1구역은 LH가 시행하는 공공참여형 재개발을 통해 정비사업을 진행하고 최근 준공 및 입주를 완료했다. 이후 LH는 사업소득에 대한 세금을 개별소득세 형태로 납부해야한다고 조합원들에게 안내했다.

공공재개발 후보지 gif /조선DB

정비사업 비례율(사업성) 100% 초과분에 대해 사업소득세를 부과하겠다는 것인데, 이 사업소득세 부과 기준이 문제가 됐다. 비례율은 종전자산가격 대비 개발사업을 통한 구역의 가치를 의미한다. 비례율이 100%를 초과하면 사업을 통해 가치를 향상(수익 발생)시킬 수 있다고 보고, 100% 미만이면 기존 대비 가치하락(손실 발생)으로 본다.

주민들은 LH가 사업성을 좋게 하기 위해 비례율을 계산할 때 적용되는 종전자산가격을 낮춰 비례율이 높아보이게끔 만들었다고 주장했다. 성남 공공참여형 재개발 지역의 한 주민은 조선비즈와의 통화에서 “공공재개발은 사업성 좋지 않은 지역 위주로 LH에서 진행하기 때문에 조합원들에게 공공재개발 방식을 설득할 당시 ‘사업성 높여주겠다’며 비례율을 높게 잡은 것으로 알고 있다”고 했다.

성남의 경우 130% 이상 비례율을 설정한 곳이 대다수다. 특히 문제가 된 지역인 중1구역의 비례율은 143%로 나타났다. 아직 사업이 진행 중인 신흥2구역의 비례율은 144%다. 이 경우 재개발 전보다 43%~44%의 수익이 난다고 보고 이 초과분 수익에 대해 사업소득세가 부과된다.

일반 민간재개발에서는 재건축 비례율을 100% 넘기지 않는 경우가 많다. 세금 이슈 때문에 비례율을 크게 잡지 않는 것이다. 실제로 비례율은 종전자산가격에 대한 감정평가가 어떻게 이뤄지는지에 따라 다르게 책정할 수 있기 때문에 업계에서는 ‘맞출 수 있는 숫자’로 보고 있다. 비례율 계산 기준이 되는 종전자산가격은 공개되지 않는다.

주민들은 개별소득세 형태가 아닌 최고세율이 낮은 법인세 형태로 낼 수 있게 해 달라는 내용의 민원을 LH 등에 제기하고 있지만 이마저도 쉽지 않아 보인다. 공공참여형 재개발은 조합 방식이 아닌 주민대표회의 방식으로 진행되는데, 주민대표회의를 법인으로 보기는 힘들기 때문이다.

또 다른 주민은 “주민들에게 이익을 주겠다고 통상적 정비사업 비례율보다도 훨씬 높은 130%라는 수치를 제시하며 사업하게 해놓고, 이제 와 그 만큼 수익이 발생하였으니 세금을 내라고 하는 것은 말이 안 된다”며 “LH에서 시행을 맡아 공공적인 성격을 띄는 만큼 정책에 대한 개선이 필요해 보인다”고 지적했다.

반면 LH는 감정평가와 과세 모두 정해진 기준대로 진행했기 때문에 문제가 되지 않는다는 입장이다. LH 관계자는 “소득이 있는 곳에 세금이 있는 것은 당연하다”며 “세금은 전적으로 개인에게 귀속되기 때문에 소득세가 발생한다는 정도만 알 수 있지 얼마나 나올 것이라는 내용까지 LH에서 말씀드리기는 힘들다”고 말했다.

전문가들은 사업 추진 이전에 LH와 주민들 모두 관련 내용을 꼼꼼하게 확인하는 작업이 필요하다고 조언했다. 이 같은 사례가 성남뿐 아니라 공공참여형 재개발 사업을 추진하는 다른 지역에서도 충분히 일어날 수 있다는 점에서다.

재개발·재건축 세법 전문가인 김영인 세무사는 “LH도 감정평가 업체를 선정하는 등에 있어서 나름대로 공정한 방식으로 평가했을 것이기 때문에 악의적으로 감정평가액을 낮췄다고 보기는 어렵다”며 “근본적인 이유는 LH와 주민들 모두 세금에 대해 인지를 못한 것인데, 정부에서 사업을 추진할 때 미리 인지하고 주민들에게 고지하는 편이 갈등을 줄이는 방법일 것”이라고 말했다.

- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -