광명자이더샵, 국평 9억원대라고?…광명뉴타운 1만가구 포문
광명 집값 조정중…3.3㎡당 2700만원 분양가 어필할까
1·2구역은 목감천·4·5구역은 7호선 도보권 장점
올해 경기 광명시 광명뉴타운에서 1만1700가구가량이 분양한다. 이달 광명자이더샵포레나를 시작으로 광명센트럴아이파크, 베르몬트로광명, 광명자이힐스뷰 등이 줄줄이 분양을 앞두고 있다.
해당조합에 따르면 광명자이더샵포레나의 일반분양가는 3.3㎡당 평균 2700만원으로 예상된다. 전용 84㎡ 기준 9억원 초중반대다. 서울과 가까운 입지의 대단지라는 측면에선 합리적 분양가라는 평가와 함께 집값이 조정을 받는 시점에서 시세와 엇비슷한 수준의 분양가를 실수요자들이 어떻게 판단할지에 관심이 쏠린다.
광명뉴타운과 인근에서 줄줄이 분양이 대기하고 있는 만큼 이 단지가 올해 광명청약시장의 가늠자가 될것이란 평가다.
광명뉴타운, 1만1700가구…분양가는?
광명뉴타운 사업은 2007년 7월 30일 광명시 광명동 및 철산동 일원을 재정비촉진지구로 지정고시하면서 시작됐다. 2028년 뉴타운 사업 완료를 목표로 현재 11개 구역에서 재정비사업을 진행 중이다.
광명뉴타운은 서울과 가까워 '준서울권'으로 불리는 만큼 실수요자들의 관심이 많은 지역이다.
광명뉴타운 사업이 완료되면 총 2만5000여가구의 아파트 촌이 형성될 예정이다. 광명아크포레자이위브(광명16구역)는 2104가구 규모로 지난 2021년 4월 입주했다. 광명푸르지오센트베르(광명15구역)는 2022년 10월 준공됐으며 1335가구 규모다.
올해 광명뉴타운에선 총 4개 단지가 분양할 예정이다. 이달 말 광명자이더샵포레나(광명1구역)를 시작으로 광명센트럴아이파크(광명4구역), 베르몬트로광명(광명2구역), 광명자이힐스뷰(광명5구역) 등이 있다.
분양가는 인근 시세와 엇비슷한 수준이다. 광명자이더샵포레나 재개발 조합에 따르면 분양가는 3.3㎡당 평균 2700만원이다. 전용 84㎡ 기준 9억원 초중반으로 예상된다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 광명아크포레자이위브(2021년 4월 준공) 전용 84㎡는 지난해 7월 10억1000만원, 10억2000만원에 거래됐다. 이후 지난 2월엔 같은 면적이 9억원에 손바뀜했다. 광명동보다 상위 입지로 평가받는 인근 철산동 철산역롯데캐슬&SKVIEW클래스티지(2022년 3월 입주) 전용 84㎡는 지난 1월 10억원에 거래됐다.
김인만 부동산경제연구소장은 "분양가 상한제가 폐지되면서 분양가가 인근 시세 수준으로 책정되면서 살짝 비싼 감은 있다"면서도 "비슷한 가격이면 신축 아파트에 대한 선호가 있을 것"으로 예상했다.
최근 광명시 아파트 매매가격은 하락세다. 부동산R114에 따르면 지난해 1월 광명시 아파트 3.3㎡당 매매가는 2927만원이었다. 이후 꾸준히 가격이 하락하면서 이달(18일 기준) 3.3㎡당 매매가는 2698만원으로 집계됐다. 집값이 조정을 받는 상황이어서 당장 시세차익을 보긴 어렵다는 예상도 나온다. 실수요자들이 이같은 분양가에 어떻게 반응할지 주목되는 부분이다.
앞서 광명 철산자이 더 헤리티지(철산주공 8·9단지 재건축)는 지난해 12월 3.3㎡당 2896만원에 분양했다. 당시 전용 84㎡ 분양가는 8억9500만원~10억4900만원으로 1순위 청약 경쟁률이 0.97대 1로 미달이 쏟아졌다. 그러나 최근 분양 시장에 온기가 돌면서 선착순 계약을 통해 완판에 성공했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난해 말 청약 시장이 좋지 않았다는 점을 고려해도 철산자이 더 헤리티지에서 미달이 나는 등 분양이 원활하지 않았다"면서 "역세권 여부나 분양가 등에 따라 다르겠지만 청약 경쟁률에 편차가 있을 것"이라고 예상했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "광명자이더샵포레나 분양가는 시세와 비슷한 수준"이라면서도 "광명뉴타운에서 시세차익을 얻기 위해서는 조금 길게 봐야 한다"고 말했다. 그러면서 "서울 내 뉴타운도 입주 초반에는 저평가받곤 했지만 개발이 진행되면서 전체적으로 가치가 크게 올랐다"며 "재개발 사업이 진행되면서 가치가 높아질 것"이라고 관측했다.
광명4·5구역은 지하철 도보권, 1·2는 목감천 장점
광명에서 올해 처음으로 분양하는 광명자이더샵포레나가 올해 광명 분양시장의 가늠자가 될 것으로 보인다. 광명자이더샵포레나 분양 결과에 따라 이후 분양 단지에 대한 수요자의 관심과 분양가 등을 엿볼 수 있을 것이란 분석이다.
다만 광명자이더샵포레나는 광명뉴타운 내에서 전철역과의 거리가 상대적으로 멀다는 점에서 차이가 있을 순 있다. 올해 분양하는 4개 단지 가운데 광명 1, 2구역에 해당하는 이 단지와 베르몬트로 광명은 3, 4구역에 비해 지하철역과 멀다.
광명자이더샵포레나는 7호선 광명사거리역보다는 1호선 개봉역이 가깝지만 약 1㎞ 거리로 도보 15분 이상이다. 베르몬트로 광명에서 양쪽 지하철역까지는 도보 20분 이상 걸려 사실상 마을버스를 이용해야 한다. 다만 이들 단지는 목감천을 끼고 있다는 점은 장점으로 꼽힌다.
광명센트럴아이파크(600m)와 광명자이힐스뷰(700m)는 7호선 광명사거리역을 이용할 수 있는 도보권에 있다.
서울역, 종로 등 1호선 라인으로 출퇴근하는 직장인에게는 광명자이더샵포레나가, 강남에 직장이 있으면 광명센트럴아이파크와 광명자이힐스뷰가 나을 수 있다는 평가다.
4개 단지는 같은 광명뉴타운 내 위치하면서도 지하철역과의 거리, 초등학교 배치 등에서 차이가 있다. 먼저 분양한 단지에 당첨되면 다른 단지에는 청약할 수 없기 때문에 입지·학군 등에 대한 사전 분석이 필요하다는 조언이 나온다.
4개 단지 모두 초등학교와 가깝다는 점은 장점으로 꼽힌다. 학구도안내서비스에 따르면 광명센트럴아이파크는 광명초등학교에, 이 외 3개 단지는 모두 광명동초등학교에 배정된다. 모든 단지에서 대로를 건너지 않고 초등학교에 도착할 수 있다.
광명은 서울 가산디지털단지와 인접해 있고 서남권 주거 단지가 부족한 상황이라 수요는 충분할 것으로 예상하고 있다.
김인만 소장은 "가산디지털단지 등 인근에 업무지구가 있으나 주거 단지는 부족해 배후 수요가 충분하다"고 말했다.
송재민 (makmin@bizwatch.co.kr)
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