[콕콕 법률상식] 복잡한 부동산 세금…모르면 놓치는 '절세' 포인트?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '콕콕 법률상식' -  정희원 변호사

Q. 부동산 관련 세금 참 많고 복잡하죠. 대체로 어떤 것들이 있나요?

- 살 때 '취득세'·보유 '재산세'·팔 때 '양도세' 부과
- 지방세인 취득세, 농어촌특별세·지방교육세 포함
- 재산세, 실소유주에 부과…기준초과 종부세 부과
- 양도소득세, 부동산 처분 시 발생 차익에 부과

Q. 1주택자가 아무래도 다주택자보다 세금에서 유리한데요. 우리가 보통 일시적 2주택자라고 부르는 조건도 있죠. 보통 어떤 상황이라고 보면 될까요?

- 일시적 2주택, 의지와 상관없이 2주택자 되는 경우
- 이사·상속 증여·봉양·결혼으로 일시적 2주택자 되기도
- 이사 위해 새 주택 구입…기존 주택 팔지 못한 경우
- 혼인 후 부모님과 합가 혹은 부부 각각 주택 보유 시

Q. 이사를 가기 위해 일시적 2주택자가 된 경우 다주택자 만큼의 무거운 세금을 내지 않도록 하는 비과세 제도가 있습니다. 그런데 세금 종류 따라 조건이 다르다는데요. 자칫하면 양도세 폭탄을 맞을 수도 있다고요?

- 일시적 2주택자, 1주택자와 동등한 비과세 혜택
- 양도세, 1가구 1주택자 양도가액 12억까지 비과세
- 종부세, 1가구 1주택자 공시가격 12억까지 기본공제
- 양도세, 종부세에 비해 '일시적 2주택자' 요건 복잡
- 이전 주택매수 1년 후 신규 주택매수 '필수' 조건
- 종부세, 기존 주택 매도 시 매수 간격 요건 미적용
- 일시적 2주택자, 주택 구입 후 기존 주택 3년 내 매도

Q. 양도세는 투기 목적의 잦은 매수를 막기 위해 주택 매수 간격이 있다는 점, 꼭 기억해두셔야겠네요. 그렇다면 일반적으로 일시적 2주택자는 어떻게 해야 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

- 주택 취득 후 '1주택 유지' 1년 지나고 새집 취득
- 기존 주택, 2년 이상 보유 등 '비과세' 해당해야
- 취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 이상 거주 충족
- 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 매도해야

Q. 신규 취득 후 기존 주택을 팔아야 하는 조건이 2년 이내에서 올해부터 3년 이내로 늘어났는데요. 만약 조건이 바뀌기 전 집을 판 일시적 2주택자였던 사람들은 어떻게 되는 건가요?

- 올해부터 기존 주택 매도 기간, 2년→3년으로 확대
- 법 개정 전 처분 기간 안 지났으면 '3년' 조건 해당
- 법 시행 전 처분 기간 종료 시 '3년' 조건 적용 불가

Q. 요즘 분양 시장에 다시 훈풍이 불어온다는 얘기가 나오고 있는데요. 전매제한이 완화되면서 분양권과 입주권 문의도 많아지고 있다고 합니다. 이제 분양권, 입주권도 주택으로 간주되잖아요?

- 법 개정으로 2021년 부터 분양권·입주권 주택 포함
- 1주택자, 분양권·입주권 매수…기존 주택 3년 내 매도

Q. 만약에 이사 갈 목적으로 분양권을 샀는데 예상대로라면 3년 내로 집이 지어져 들어갈 수 있을 줄 알았는데 3년 내로 완공 안 될 수도 있잖아요. 그렇게 되면 어떻게 죄나요?

- 분양권 취득 후 3년 이내 기존 주택 매도 '비과세'
- 새 주택 완공일부터 3년 이내 입주·1년 이상 거주
- 기존 주택, 새 주택 완공일로부터 3년 이내 처분

Q. 주택 입주권을 1개 보유한 상태에서 만약에 추가로 입주권을 1개 더 사들이면 2주택자가 되잖아요. 입주권 중 하나를 팔게 되면 일시적 2주택자로 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

- 입주권 1개 보유 중 입주권 추가 매수 시 조심해야
- 주택 아닌 입주권…완공돼야 비과세 혜택 조건 가능
- 주택 완공되기 전 입주권 양도할 경우 비과세 불가
- 일시적 2주택자, '주택' 양도 시 비과세 혜택 가능
- 입주권, 보유 주택 수 포함…주택으로 해석 안 돼
- 주택 완공 후 3년 이내 기존 입주권 양도 시 비과세

Q. 재건축이나 재개발도 이사를 꼭 가야 하는 경우인데요. 이때도 매매를 통한 이사라면 2주택자가 됩니다. 이런 경우에는 어떻게 해야 일시적 2주택자 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

- 대체 주택, 재개발·재건축 상황에 거주목적 취득 주택
- 기본적으로 기존 이사한 대체 주택에서 1년 이상 거주
- 주택 완공 후 3년 이내 세대 전원 이사…1년 이상 거주
- 대체 주택 3년 이내 양도 시 양도세 비과세 혜택 가능

Q. 상속이야말로 예상치 못한 2주택이 되는 상황인데요. 이때는 비과세 관계가 어떻게 되나요?

- 부모님 유고 등으로 2주택자가 된 경우…1주택 해당
- 상속주택·기존 일반주택, 보유·거주 기간 제한 없어
- 일반주택 양도 시 비과세…상속주택은 비과세 '불가'
- 일반주택보다 상속주택 먼저 양도하면 비과세 '불가'

Q. 이 외에 다양한 이유로 합가하다 보면 2주택자가 되기도 합니다. 먼저 결혼 후 부모님 부양을 이유로 합가할 때도 2주택자가 될 수 있어요. 그럴 경우에는 어떤가요?

- 60세 이상 직계존속 '동거 봉양' 일시적 2주택 해당
- 세대 합가 10년 이내 먼저 양도하는 주택 비과세

Q. 부부가 각각 1주택자였는데 결혼 후 1가구 2주택자가 된 경우는 어떤가요?

- '혼인' 일시적 2주택자, 혼인신고일부터 5년 이내 양도

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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