집값 반등 신호 나오는데…사야 할까 [더 머니이스트-NH WM마스터즈의 금융톡톡!]

한경닷컴 더 머니이스트
정보현 NH WM마스터즈 전문위원
"부동산 시장 반등했지만…방향 전환으로 보기엔 어려워"

지난달에도 아파트 매매가격 하락세가 둔화했습니다. 낙폭이 가장 컸던 세종시의 둔화 속도가 가장 빨랐고, 지난달 넷째 주부터는 상승 전환했습니다. 한국부동산원에 따르면 서울의 아파트 매매가격은 0.13% 하락해 연초(0.67% 하락)에 비해 매수 심리가 살아나며 호조를 띠고 있습니다.

시장 향방에 가장 중요한 지표인 전국 아파트 거래량도 반등하고 있습니다. 2월 전국 아파트 매매거래량은 3만1000건을 넘어 전월 대비 2배가량 증가했고, 3월 거래량도 2만건 이상으로 집계돼 거래가 지속해서 감소했던 지난해 하반기의 분위기와 차이를 보이고 있습니다. 서울 거래량은 지난해 11월 바닥을 찍은 후 꾸준히 늘어 2월에는 2000건을 넘어섰습니다.

부동산 시장이 반등 움직임을 보이는 배경에는 부동산 규제 완화가 있습니다. 대표적인 게 정부의 1·3 부동산 대책입니다. 정부는 대출, 청약 규제 대부분에 빗장을 풀며 수요를 진작시키려 했고 시장은 이에 반응했습니다.

현재 시장에 대한 두 가지 관점, 저점 도달 vs 일시적 반등

최근 부동산 시장에는 저점에 도달했다는 시각과 일시적 반등에 불과하다는 시각이 대립하고 있습니다. 먼저 저점에 도달했다는 주장의 근거를 살펴보겠습니다.

낙폭 과대 지역, 대단지 분양의 영향을 받는 일부 지역에서는 반등 거래가 다수 집계되고 있습니다. 송파구 대단지 아파트인 헬리오시티 전용면적 84㎡형은 1월 말부터 14~20% 상승한 거래가 빈번하게 일어나고 있습니다. 규제 완화에 힘입어 올림픽파크포레온(둔촌주공) 계약률이 높아지자 조합원 입주권 시세가 헬리오시티의 시세보다 높게 형성돼 가격에 영향을 준 것으로 분석됩니다.

노원구의 미륭·미성·삼호3차의 경우 저점 대비 35% 오르기도 했습니다. 시장 지배력이 무엇보다 강력했던 기준 금리도 동결되며 부동산 가격이 저점을 다지고 있다는 전망에 힘을 보태고 있습니다.

최근 부동산 시장의 움직임이 일시적 반등에 불과하다는 측은 공급물량 증가, 미분양 문제 등 변수가 아직 많이 남아있다고 지적합니다. 대표적인 것이 전세가격의 하락입니다. 이번 하락장의 특징은 매매가격과 전세가격이 동반 하락하고 있다는 점입니다. 전셋값은 공간의 실사용 가치 금액으로 자산 가격을 경직성 있게 지탱하고 있어, 주택 시장의 시세 형성에 큰 역할을 합니다.

역전세난이 사회적 문제로 대두될 만큼 하락세가 예사롭지 않습니다. 이는 주택가격의 하방 지지선이 무너진다는 것과 매매가 전세가의 차이가 좁혀지지 않는다는 것을 의미합니다. 전세시장이 불안정하면 집값의 하방 압력은 커질 가능성이 높습니다. 따라서 시장이 추세 전환하려면 우선 전세 시장이 안정돼야 합니다.

금리도 여전히 영향을 미칠 것으로 분석됩니다. 최종금리 수준인 연 3.5%에 도달해 작년과 같은 큰 충격은 없겠지만 가계의 여신부담이 여전히 높은 수준입니다. 또 국토연구원의 보고서에 따르면 금리가 정책 효과로 나타나는 데까지 보통 11~15개월이 소요되는 만큼 금리와 인플레이션이 해소되기까지 시간이 더 필요해 보입니다.

그 밖에 공급 측면에서 미분양 적체와 그에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위험 확대 등 유동성 리스크도 해소돼야 할 과제입니다.

"추세적 방향 전환은 아니지만…부동산 시장 연착륙 가능성 높아"

최근의 반등은 시장의 연착륙 가능성을 높이는 정도라고 생각합니다. 올 상반기까지 거래량이 계속 늘어난다면 바닥에 도달하는 시기는 빨라질 것입니다. 추세적 방향 전환으로 보기에는 이른 것으로 판단합니다. 불확실성을 줄이고 현명한 의사 결정을 위해 앞으로 시장을 예의주시하며 살펴야겠습니다.

부동산은 공간뿐만 아니라 시간도 함께 사는 것이라 합니다. 어디를 사느냐 못지않게 매입 시점도 중요합니다. 신규 매수나 투자를 검토하고 있다면, 이번 반등에 조급할 필요 없이 때를 더 기다리는 안목이 필요합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 정보현 NH WM마스터즈 전문위원(NH투자증권 TAX센터)

'NH WM마스터즈'는 농협금융지주와 각 계열사에서 선발된 자산관리 관련 최정예 전문가 집단으로, 리서치에 기반한 투자전략과 자산포트폴리오를 제시하고 있습니다.

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