점점더 교묘해지는 전세사기…피해 줄이려면 '이것'부터 따져라

[수원=뉴시스] 김종택 기자 = 한국공인중개사협회 경기남부지부 회원들이 19일 오후 경기도 수원시 영통구 경기도경제과학진흥원에서 열린 국민재산권보호를 위한 전세사기 근절 결의대회에서 결의문을 낭독하고 있다. 2023.04.19.

전세보증금 피해는 누구나 쉽고 교묘하게 당할 수 있기 때문에 전세제도가 사라지지 않는 이상 100% 막기는 쉽지 않다. 전문가들은 피해를 최소화하려면 '담보물'이 가장 중요하다고 조언한다. 최악의 상황이 닥치더라도 경매를 통해 회수가 가능해서다.

우선 전세물건을 고를 때 해당 집의 전세가율을 따져야 한다. 전세보증금이 시세를 넘어서는 역전세이거나 시세와 큰 차이가 없으면 경매에 넘어갔을 때 보증금을 온전히 지키기 어려워진다.

그동안 빌라는 시세 확인이 어려웠지만 전세사기가 사회이슈도 대두하면서 HUG(주택도시보증공사)가 만든 '전세안심앱'과 빅밸류가 운영하는 '빌라시세닷컴'을 통해 시세확인이 가능하다.

전문가들은 주택매매가에 비해 보증금이 70%대 이하로 형성된 전세매물을 추천했다. 엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 "집주인이 사기꾼인지, 향후 파산할지는 계약 당시 임차인이 파악하기 어렵다"면서 "최악의 상황을 염두에 두고 보증금 회수를 위해 담보물에 대한 평가를 꼼꼼히 해야 한다"고 조언했다. 엄 변호사는 "전세가율이 70%대면 가격이 하락하더라도 일정부분 안전할 것으로 본다"고 설명했다.

전세가율이 적정하다면 등기부등본을 확인해 근저당이나 압류상황을 반드시 확인해야 한다. 만일의 사태에 대비해 적절한 특약을 추가하는 것은 필수다. 특히 보증금을 보호할 수 있는 대항력은 전입신고 익일부터 발생하기 때문에 전입신고 익일까지 등기부등본 상태에 변동에 없어야 한다는 특약이 필요하다.

만약 근저당이 있다면 잔금 지급일에 근저당을 말소하고, 이행되지 않으면 전세계약은 무효하고 지급받은 보증금은 즉시 반환한다는 특약을 추가해야 한다.

올 3월 주택임대차보호법 일부개정법률안이 국회 본회의를 통과하면서 임대차 계약을 체결할 때 집주인은 해당 주택의 선수위 임대차 정보와 납세증명서 등을 의무적으로 제시해야 한다. 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차정보나 미납한 국세 지방세가 있다는 사실이 확인되면 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있는 특약이 필요하다.

보증금을 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태에서 전세보증금반환보증 가입이 필수다. 보증보험에 가입하면 보증금 반환에 문제가 생기더라도 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있다. 보증 가입에 제한이 있기 때문에 전세계약을 하기 전에 가입할 수 있는지 미리 따져야 한다. 보증가입 이후에도 확정일자, 전입신고, 점유 3가지 조건은 꼭 유지해야 한다. 짧은 기간이라도 전출을 하거나 짐을 빼서 이사를 하면 상품에 가입했더라도 보증기관의 보호를 받을 수 없다.

전세안심앱을 활용하는 것도 방법이다. 주택에 대한 시세와 임대인에 대한 정보, 주택 위험성 알림, HUG 전세금반환보증 가입, 공인중개서 정보 조회 등이 가능하다. 다음달에 출시되는 안심전세앱 2.0버전은 악성임대인 여부도 확인할 수 있다. 다만 세입자가 집주인에게 푸시 알림을 통해 개인정보제공 동의를 받아야 한다. 오는 9월부터는 집주인의 동의가 없어도 확인이 가능해진다.

배규민 기자 bkm@mt.co.kr 이소은 기자 luckysso@mt.co.kr 김평화 기자 peace@mt.co.kr