[YTN24] 전세사기 피해 일파만파...'경매 중단' 실효성은?

■ 진행 : 함형건 앵커

■ 출연 : 조세영 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN24] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

전세사기 피해자들의 극단적 선택이 잇따르는 가운데 정부가 전세 사기를 당한 피해자의 집이 경매로 넘어가는 것을 일시 중단하는 방안을 추진하기로 했습니다.

피해자들을 위한보다 실질적인 지원책이 필요하다는 요청이 쏟아지고 있는데요.

부동산 전문이신 조세영 변호사와 관련 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요.

이번에 인천지역을 중심으로 전세사기 피해자들 정말 지금 규모가 예상보다 굉장히 커지고 있는 것 같은데요. 최근 들어서 이렇게 비극적인 일들을 겪은 분들도 종종 잇따르고 있어서요. 그러면 어떻게 이분들을 위한 지원책을 마련할 것인가. 이 얘기를 자세하게 얘기하기 전에 일단 최근에 사망하신 피해자 세 분, 이분들도 기존의 정부의 지원책에 사각지대에 놓였다 이런 평가이지 않습니까? 어떤 구멍이 있었습니까?

[조세영]

이 세 분은 차례로 안타까운 선택을 하셨는데요. 일단 2월 말에 사망하셨던 30대 피해자분은 7000만 원 보증금에 전세로 들어가셨고 3월에 사망한 20대 피해자분은 2019년에 6800만 원에 들어갔다가 2년 뒤에 연장하는 과정에서 증액해서 9000만 원으로 증액을 하셨고 또 이틀 전에 안타까운 선택을 하신 30대 피해자분은 19년도에 7200만 원에 전세를 들어갔다가 2021년에 9000만 원으로 역시 똑같이 증액한 사례입니다.

주택임대차보호법에는 소액임차인을 보호하기 위한 최우선변제라는 제도가 있는데요. 요건이 조금 까다롭습니다. 지역별, 시기별로 정해져 있는 보증금 한도 안에서 그중에서도 일부만을 선순위로 보전을 해주겠다는 제도인데요. 여기에 해당한다면 전액은 아니더라도 일부 금액을 후순위라도 보전을 받으실 수 있는 좋은 제도죠. 그런데 안타깝게도 세 분 모두 해당 금액에서 조금씩 더 높은 금액으로 계약하셨던 것 같아요.

[앵커]

집주인이 보증금을 올려달라고 하니까 들어줬다가 이러니까 지원혜택을 못 받게 된 거죠.

[조세영]

보통 500~1000만 원 정도를 초과함으로 인해서 아예 한푼도 돌려받지 못하는 결과를 알게 되신 후에 절망하셔서 이런 선택을 한 걸로 보입니다.

[앵커]

그렇다면 지금 말씀하신 그런 제도상의 미비점 이런 걸 하나하나 따져보겠습니다. 일단 지난해 가을부터 올해까지 여러 번 지원대책이 나왔어요. 그런데 전반적으로 보면 이런 범죄행위들 어떻게 예방할 것인가, 어떻게 사기를 당하지 않도록 예방할 것인가. 이런 대책은 나왔었고 지원책도 있었지만 실질적으로 보면 피해자분들의 체감도는 상당히 낮았다 이런 평가가 나오고 있거든요. 왜 그럴까요?

[조세영]

정부에서 여러 지원책을 내놓은 건 사실입니다. 어떤 것이 있었냐 하면 허그에서 강제 관리하는 주택을 이분들에게 임시거처로 제공하겠다. 그리고 주택도시기금 연 1%로 초저리 자금 대출을 지원하겠다. 그리고 대출상환 지연될 경우에도 연체 정보 등록을 유예하는 방안 그리고 전세보증반환보험을 가입하는 데 있어서 정부가 지원하는 방안도 있었고요. 그리고 잔여 채무 발생할 때 금융기관에 대위변제한 다음에 분할 상환하는 방법 등등을 내놨는데. 이게 실질적으로 이용률이 좀 떨어진다고 해요. 저리대출의 경우에는 어떤 문제가 있느냐 하면 기존에도 전세대출을 일으켜서 이 전세를 들어가셨을 거 아닙니까? 그런데 이것도 피해를 당해서 전혀 못 갚는 상황에 있는데 아무리 저리라고 해도 또다시 대출을 일으켜서 이사를 간다는 결정이 부담스럽고 쉽지 않고요.

이게 단순히 피해자라고 해서 무조건 대출이 일어나는 게 아니라 요건이 있습니다. 일단 임대차를 들어가는 전세대출인 경우에만 가능하고요. 소득 요건이라든지 보증금 범위에도 요건이 있어서 그 부분을 선택하기 어려울 수도 있고. 또 피해자분들 경우에는 본인이 선순위 임차인인 경우에는 대항력을 가져서 일단 집에 계속 살 수 있는 권리가 있는 분들이 계시거든요. 그분들 같은 경우에는 이사를 해버리면 대항력을 잃게 됩니다. 그래서 계속 살면서 피해 주택에 어쩔 수 없이 계속 살면서 대항력을 유지하는 선택을 하신 분들도 계셔서 이런 이용률이 저조한 것이 아닌가 생각이 됩니다.

[앵커]

대출 지원, 저금리 대출 같은 경우에도 이용률이 적고 아까 허그라고 말씀하셨죠. 주택도시보증공사 이런 데서 마련하는 임시거처 이런 것도 이용하신 분들이 굉장히 극소수라고 하고. 전반적으로 사실 실효성은 좀 떨어지는 편이었다고 할 수 있는데. 아까 말씀하신 대로 여러 가지 지원책에 미비점들이 있고요. 그리고 이것이 소급적용이 안 된다는 그런 미비점도 있고. 여러 가지 문제점이 있었던 것 같습니다.

하나하나 좀 더 따져보죠. 일단 가장 발등에 불이 떨어진 건 피해자들이 거처할 곳이 필요하기 때문에 살던 집에 당분간 살면서 시간을 벌어보자 이런 차원에서 경매절차 중단을 추진하기로 했죠, 정부가. 정부 산하기관인 캠코 같은 경우에는 당장 중단하거나 유예하면 되겠습니다마는. 다른 일반 금융기관도 얽혀 있는 것이고. 어느 정도 실효성이 있을 것 같습니까?

[조세영]

이 사건의 문제가 선순위 대출금이 있었다는 게 문제거든요. 선순위 근저당이 없었고 만약에 전세 세입자분이 최선순위였다면 여기에서 쫓겨날 일은 없어요, 경매가 진행된다 하더라도. 그런데 지금 후순위이기 때문에 낙찰되고 낙찰자가 나타나서 부동산 인도해 달라 명령 받아서 집행하게 되면 어쩔 수 없이 길에 나앉게 되는 그런 안타까운 상황이 펼쳐졌기 때문에 지금 경매 중단이 시급하다. 그 기간만이라도 일단 벌어서 어떤 대책 마련의 시간을 달라고 요청을 하시는 거고요.

정부에서도 발빠르게 움직여서 이 부분 협조를 구하고 있는데. 말씀하셨듯이 이 부분이 국책은행 같은 경우에는 바로 실행이 가능할 수도 있습니다. 채권자가 동의하면 얼마든지 기일을 변경할 수 있으니까요. 그런데 일반 사기업이나 사인의 경우도 있을 수 있고. 그런 경우에는 말 그대로 협조에 불과하지 강제성을 띠기는 쉽지 않을 것으로 보입니다.

[앵커]

금융기관 중에는 어떤 금융기관이 있습니까?

[조세영]

은행도 있을 수 있고 2금융권도 있을 수 있고요. 드물긴 하지만 개인이나 법인 같은 경우에도 1순위 근저당 채권자의 지위를 가지고 있다면 경매 채권자가 될 수 있습니다.

[앵커]

현실적으로 정부 당국이 요청한다고 하더라도 각 금융기관이 100% 이를 받아들여서 경매를 중단하거나 유예하지 않을 가능성도 있습니까?

[조세영]

그렇습니다. 왜냐하면 금융기관의 채권도 사실은 꼭 회수되어야 하는 채권이잖아요. 금융기관도 본인의 돈으로 하는 게 아니라 투자자도 있고 주주분들도 있고 여러 가지 이해관계가 얽혀 있는데 이걸 마냥 미룬다면 계속 이자는 쌓이는 상황에서 채권 회수가 전액 안 될 우려도 있는 겁니다. 채권 최고액이라는 게 정해져 있는데 통상은 대출 원금의 한 120% 정도 잡는데요. 이게 계속 시간이 늘어나면 당연히 이자가 계속 불어나겠죠. 그럼 채권 최고액을 넘어선다면 아무리 1순위 근저당권자이더라도 이 부분을 전액 회수하는 데 실패할 수 있습니다. 그런 부분들을 생각하면 쉽지 않은 결정일 수는 있습니다.

[앵커]

실질적으로 그러면 강제로 중단하도록 하면 법적인 문제가 발생할 수 있습니까?

[조세영]

강제 중단이 가능할지부터가 의심이 되는데요. 경매 절차라는 것은 민사집행법에 따라서 사법부가 진행하는 거고요. 채권자가 동의를 하면 얼마든지 연기 또는 취하 다 가능한데. 채권자 동의 없이 법령으로 이걸 강제 중단하는 뾰족한 방법이 있을지는 저도 조금 의문이라고 생각됩니다.

[앵커]

법적으로 명시적으로 강제하지는 않더라도 사실 금융감독 당국의 감독 대상인 금융기관이기 때문에 실질적으로 강하게 권고하거나 그러면 따르는 그런 방향도 있기는 있거든요. 그런데 실질적으로 봤을 때 기관들은 손해가 예상되는데도 불구하고 이렇게 압박했기 때문에 유예를 하거나 중단했다고 했을 때는 그것이 배임이 될 수 있습니까?

[조세영]

정부 차원에서 정책적으로 추진되는 부분이기 때문에 사실 배임까지 인정되긴 어려울 것으로 보이고요. 은행 내부에서는 임시주주총회를 열어서 빠르게 승인을 받는다거나 그런 형식적 절차를 취해서라도 정부 조처에 따라주셨으면 하는 바람이 있는 거죠.

[앵커]

캠코 같은 경우에는 일단 중단이나 유예가 가능할 것으로 보입니다마는 그렇다고 하더라도 일정 기간 지나면 다시 또 기간 설정을 해야 되는 것이기 때문에 영구히 중단할 수는 없는 거란 말이죠.

[조세영]

그렇습니다. 6개월 정도를 벌 수 있다고 아까 말씀을 주셨는데. 사실 6개월이 지난다고 해서 상황이 완전히 달라지거나 그런 건 아니기 때문에 그 사이에 새로운 정책적인 지원이나 피해구제대책을 기대하고 계시는 거죠.

[앵커]

바로 그런 이유 때문에 전세사기 피해자들이 지금 거주 중이신 주택을 우선 매수할 수 있도록 해달라. 우선 매수권도 요구하고 있습니다마는 말하자면 경매에 직접 뛰어들어서 경매나 공매로 넘어간 집을 우선적으로 매입할 수 있게 하는 거죠. 이건 현실적으로 법적으로 가능합니까?

[조세영]

경매의 구조를 보면 어떻게 진행이 되냐면 일단 경매에 넘어가면 당연히 시세보다는 훨씬 낮은 가격으로 낙찰되겠죠. 특히나 이렇게 전세피해주택이다, 그리고 권리관계가 좀 복잡해서 골치가 아프다. 이런 건은 일반인분들이 덥석 투자하기가 쉽지 않기 때문에 유찰에 유찰을 거듭하면서 상당히 낮은 금액으로 떨어지긴 하지만 어찌되었건 입찰을 하는 분들 중에서 가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰을 받게 되는 겁니다. 임차인분이라고 해서 특별한 지위를 가지지는 않아요. 그래서 금액을 좀 더 높게 쓴 다른 제3자가 있다면 그분이 낙찰을 받게 되는 구조인거죠. 그래서 임차인분들이 지금 요구하시는 게 그러지 말고 적어도 감정가라든지 그런 기준에 정도를 맞춘다면 살고 있는 임차인부터 먼저 여기를 낙찰받을 수 있는 권리를 달라고 요청하고 계시는 건데요.

현재 법에 따르면 일반적인 임차인의 경우에는 그런 권리는 없습니다. 그래서 특별법을 제정해서 우선 매수 청구권을 부여하는 방법이 있을 수는 있는데요. 이 경우에도 사실 이 특별법에 과거에 일어났던 경매 건에 대해서도 다 포함해서 진행할 것인가는 사실 소급효 적용의 문제이기 때문에 법적 안정성이 우선할 것인가 피해자 구제를 우선할 것인가라는 정책적 판단이 필요한 시점이라고 보시면 되겠습니다.

[앵커]

그거 역시 과거에 계약을 맺었던 건에 대해서 소급적용할 수 있을 것인가 이런 문제가 발생하는데. 아까 언급하셨던 최우선변제 같은 경우에도 과거 계약은 소급적용이 안 되는 그런 지점도 있었거든요. 법의 안정성을 위해서는 과거까지 다 소급해서 적용할 것인가 이런 문제가 발생하는데. 이론적으로 보면 소급적용이 전혀 불가능한 건 아니지 않습니까? 어떻게 보십니까?

[조세영]

사회적으로 완전히 합치된 의사가 있다면 얼마든지 국회에서 법의 제정해서 소급효를 부여할 수 있고요. 그게 나중에 헌법재판소에 가서 어떤 결정을 받느냐는 추후의 문제이고 일단 국회에서 법을 제정해서 시행하게 되면 법적 효력은 발생하는 거기 때문에 그 부분은 정책적 선택이라고 보시면 되겠습니다.

[앵커]

얼마나 이 문제가 심각한 문제인지 사회적으로 이슈화가 돼서 국민적인 사회적인 합의가 이루어지는 것이 중요하겠군요. 보다 근본적으로는 역시 전세사기 피해자분들이 보증금을 돌려받을 수 있을 것인가 이것이 가장 중요할 것 같은데. 현실적으로 보증금 회수 어떻게 보장할 수 있습니까?

[조세영]

지금 경매나 이런 부분만이 문제가 되는 것은 가장 쉽게 찾아올 수 있는 방법이 살고 있는 집을 경매에 넘겨서 낙찰대금에서 받아오는 방법이기 때문에 이게 가장 크게 이슈가 되고 있는 건데. 실질적으로는 집주인 그리고 전세사기가 맞다면 공범들까지 보증금 전액에 대해서 책임을 져야 되는 건 남아 있거든요. 형사상 처벌을 다 받는다고 쳐도 민사상 보증금을 돌려줘야 되는 책임은 개인에게 다 남아 있습니다. 그러면 이들이 과연 편취한 돈을 어떻게 빼돌렸는지 그 부분을 찾아내는 게 수사기관의 역할이고.

이 부분까지 국가에서 도와주셔서 특히나 명의상 집주인뿐만 아니라 그 외의 컨설팅업자라고 불리는 공범들까지 다 책임을 질 수 있게끔 해서 그들에게서 나오는 개인재산들이 있다면 피해자들에게 돌아갈 수 있도록 많이 찾아내는 방법도 꼭 필요할 것 같습니다.

[앵커]

얼마나 수사가 효과적으로 철저히 이루어질 것인가 이것도 관건이고. 지금 말씀하신 방법은 상당한 시간이 걸릴 가능성이 높은데요. 100% 회수할 수 있을 것인가 이것도 미지수고. 그런 이유에서 지금 정치권에서 국회에서 거론하고 있는 대안이기도 합니다. 일단 정부가 먼저 공공 차원에서 일괄적으로 채권을 회수해서 보상을 하고 나중에 구상권을 청구하는 그런 방법도 가능하지 않겠는가. 여기에 대해서는 어떻게 보시는지요?

[조세영]

가능하죠. 정책만 이루어진다면 가능한데. 이게 사실은 형평성의 문제가 생길 수도 있습니다. 조심스러운 말씀이지만 사실은 전세사기의 경우에는, 물론 주거와 금전적 사기를 동시에 당하시기 때문에 너무너무 안타까운 사건인 건 분명히 맞습니다. 그런데 우리 사회에는 또 다른 피해자들이 너무너무 많으시죠. 보이스피싱이라든지 또 전세사기의 경우에도 이렇게 대대적으로 이루어진 건이 아니고 한두 건 정도 개인적으로 일어난 일이라면 여기에 포함이 안 될 수도 있는 부분이고요.

국가가 과연 어디까지 피해자를 구제해 줄 것인가. 그러니까 공공에서 먼저 채권을 회수하고 나중에 그 부분의 구상한다는 것은 결국은 공적 자금 세금이 투입돼야 한다는 것인데 이 또한 어느 범위까지 국가가 피해자들을 보호해 줄 것인가에 대한 사회적 합의가 필요할 것으로 보입니다.

[앵커]

국가가 그러면 다른 금융사기라든가 여러 가지 피해자에 대해서 일일이 다 개입할 것인가. 국가의 재정을 그때마다 다 투입할 것인가 이런 문제가 발생한다는 것이죠. 역시 정치권에서는 언급되고 있습니다마는 정부에서는 여기에 대해서 현실적이지 않다 이런 입장을 보이고 있는 것으로 알고 있습니다마는 사회적 공론화가 돼야 될 것 같습니다. 이게 추진할 수 있을지. 그동안 전세사기 문제와 관련해서 이것을 방지하기 위한 대책이라든가 아니면 지원책이라든가 여러 가지 법안이 국회에서 제출된 바 있는데 실제로 법제화된 건 극소수라고 하죠. 굉장히 많은 법안들이 지금도 발의되어 있는 상태인데 문턱은 넘지 못했고. 그동안 발의됐던 법안 중에서 보면 어떤 점을 눈여겨볼 부분이 있습니까?

[조세영]

여러 법안들이 계류 중에 있는데요. 공인중개사법 개정법률안으로 자격증 대여 알선행위처벌. 그동안에도 처벌규정이 있긴 했지만 좀 더 강화하는 법안이고요. 그리고 주택도시보증공사의 보증금액 한도를 확대하는 방안이 있었고요. 그리고 민간임대주택에 관한 특별법을 개정해서 전세사기 범죄로 형사처벌받은 자는 이후에 임대사업자로 등록을 하는 것을 제한하거나 말소하는 방안. 이런 여러 가지 실효적인 법률들이 현재 국회에 계류 중입니다. 하나하나 뜯어보면 모두 의미가 있고요. 앞으로 벌어질 피해를 방지하는 데는 상당히 효과적으로 작용할 수도 있는 법안들이라고 판단됩니다.

[앵커]

지금 상당히 걱정스러운 부분은 인천지역뿐만이 아니고 다른 지역에서도 이런 유사한 전세사기 피해자들 접수되는 지역들이 있고. 그동안 매매가, 전세가가 1~2년 동안 하락하면서 보증금을 떼일 위기에 처해 있는 분들, 깡통전세라든가 실제로 노골적인 전세피해 사기도 앞으로 더 늘어날 가능성이 있거든요. 하반기로 들어가면서 좀 더 피해 사례가 늘어날 가능성도 있다, 이런 얘기도 나오고 있습니다. 지금 상황이 어떤 정도인가요?

[조세영]

전세사기 피해가 2018년 이후로 눈덩이처럼 커지고 있는데요. 전세사기 피해 자체는 당분간은 계속해서 발생하거나 증가할 가능성이 높아 보입니다. 그 이유는 깡통전세 사기계약을 체결하신 분들 중에서도 아직 계약기간이 만기가 안 돼서 그걸 알아보지 않으면 본인이 피해자인 걸 아예 모르고 계실 수도 있고요. 약간 의심스럽지만 일단은 이 집이 괜찮아서 계속 연장해서 살고 계신 분들도 있습니다. 그리고 부동산 경기 자체가 떨어지고 있는 것도 사실 하나의 문제거든요. 왜냐하면 매매가가 떨어지면 전세가는 그대로인데 경매에 넘어갔을 때 낙찰대금에서 보증금을 받아갈 금액이 줄어드는 거기 때문에 부동산 경기가 나쁘고 금리가 올라갈수록 피해가 더 늘어날 우려가 있어서 걱정입니다.

[앵커]

일단 예방책도 중요할 텐데. 업자들이 서로 짜고 작정을 하고 속이게 되면 일반인 입장에서는 이것을 사기인지 아닌지 구별하기가 어렵다, 이런 얘기도 많거든요. 그동안 여러 보도가 있었고 여러 예방책들이 거론되는 것이 있었습니다마는 시청자분들도 참고할 수 있도록 앞으로 전세 들어가시는 분들도 빌라라든가 이런 특정 지역이라든가 상당히 걱정스러운 마음으로 뉴스를 보는 분들도 많을 텐데요. 어떻게 하면 그래도 조금이라도 예방할 수 있을까요?

[조세영]

미추홀구 사건을 예를 들어서 보면 선순위 대출이 있었다는 게 굉장히 치명적으로 작용했거든요. 그래서 부동산 등기부에 보면 을구에 근저당권 등기가 되어 있는 건이라면 굉장히 조심하셔야 됩니다. 이게 있는 것과 없는 것이 지위가 너무 달라지기 때문에 선순위 대출이 있는 경우에는 아주 주의하셔서 계약을 하시든지 아니면 안 하시는 것도 좋은 방법이고요. 그리고 전세보증보험제도가 잘 되어 있습니다. 그래서 보증보험에 가입할 수 있는 물건을 찾아서 꼭 가입하시고 계약하시기 바랍니다. 그리고 전세가율이 사실은 매매가에 대비해서 80%를 넘는다고 그러면 일단은 의심하고 봐야 되는데. 피해가 일어난 그 시점에는 전세물건 자체가 너무 적었기 때문에 선택의 여지가 별로 없으셨을 거예요. 그건 충분히 이해가 되는 상황이지만 앞으로는 그래도 너무 깡통전세라고 부르는 매매가 대비 전세가가 거의 비슷한 이런 건들은 계약을 안 하시는 쪽이 좋을 것 같습니다.

[앵커]

알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다.

조세영 변호사와 함께했습니다. 고맙습니다.

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