‘전세가 > 매매가’ 걸러라, 체납·보증금 미반환 이력 살펴라

깡통전세·사기 막으려면

- 부동산 하나에 2명 전세 주고
- 계약금 중복수령 후 가로채는 등
- 사기 수법 진화하며 임차인 울려

- 변제 우선순위 등 꼼꼼히 따지고
- 계약 당일 꼭 등기부등본 확인
- 이미 당했을땐 市피해센터 연락
- HUG 전세금 반환보증보험도

정부가 전세사기 피해자를 위한 여러 대책을 내놓고 있지만 주로 피해 예방에 치우쳐 실제 피해를 입은 세입자에게는 별 도움이 되지 않는다는 지적이다. 전문가들은 임차인이 집을 구하기 전 예방 체크리스트를 꼼꼼하게 준비하는 게 전세사기를 피할 수 있는 가장 좋은 방법이라고 조언한다.

▮시세·납세증명 확인 필수

19일 오후 인천시 중구 인하대병원 장례식장에 마련된 인천지역 3번째 전세사기 피해 사망자 A 씨의 빈소 앞에 추모 화환이 놓여 있다. 연합뉴스

19일 부산시에 따르면 지난해 12월부터 지난 2월까지 부산 내 임차권등기명령이 353건 설정됐다. 1년 전 동기간 91건에 비해 4배 가까이 늘었다. 임차권등기명령은 임대차 계약이 끝난 후 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 때, 법원의 명령을 받아 등기부등본에 임차권이 있음을 명시하는 안전장치다.

전세사기나 깡통전세 등의 방지를 위해서는 사전예방이 가장 중요하다. 먼저 임차인은 전세 보증금이 매매 가격보다 높은 매물을 피해야만 한다. 또 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 주변 시세와 실거래가 등을 미리 확인할 필요가 있다.

계약 전 단계에서는 보증금보다 미납된 세금이 우선 변제될 수 있기에 임대인 세금 체납 여부를 확인하는 것이 중요하다. 부동산을 계약하기 전 세무서나 주민센터에서 임대인의 국세, 지방세 납세증명서를 확인해 체납 여부를 확인할 수 있다. 납세증명서를 발급받기 위해선 임대인의 동의를 얻어야 하는 등 발급 절차가 복잡했지만, 지난 1일부터 임대인 동의없이도 미납 세금을 확인할 수 있도록 절차가 간소화됐다.

임대인의 보증금 미반환 이력을 챙겨보는 것도 중요하다. 대부분 상습범일 가능성이 크기 때문이다. 특히 지난 2월 ‘안심전세앱’이 출시되면서 임대인이 동의하면 확인할 수 있다. 대출 여부가 표시돼 있는 등기부등본은 반드시 계약 당일 발행해서 살펴봐야 한다.

한국공인중개사협회 부산지부 주영봉 과장은 “부동산에 근저당이 설정돼 있으면 변제 우선순위에서 밀리는 등 대항력이 낮아져 보증금을 지킬 수 없기 때문에 가장 유의해야 한다”고 말했다.

계약 후에는 주택도시보증공사(HUG) 등에서 취급하는 전세금 반환보증보험에 가입하는 게 좋다. 보증금 1억 원에 30만 원가량의 수수료가 발생하지만, 사고가 났을 때 보증금을 온전히 받을 수 있는 방법이다.

만약 전세 사기를 당했다면 지난 3일 문을 연 부산시 전세피해지원센터를 통해 지원받을 수 있다. 부산시는 전세사기로 당장 머무를 곳이 없는 피해자들을 위해 긴급 주거지원을 중점 사안으로 두고 있다.

▮신탁사기 등 다양한 수법 체크

다양해지는 전세사기 수법을 알아두는 것도 중요하다. 대표적으로 깡통전세가 꼽힌다. 깡통전세는 전세보증금 가격이 매매가격에 육박하거나 뛰어넘는 매물을 말하는데, 임대인은 전세보증금을 이용해 여러 주택을 사들여 집값보다 전세금이 훨씬 많아지는 경우다.

신탁사기도 있다. 소유권을 신탁회사에 넘긴 집주인이 임차인과 전세 계약을 체결한 이후 제 3자에게 명의를 넘기는 방식이다. 이 경우 신탁회사와 동의 없이 체결한 계약이라 임대차보호법의 보호를 받지 못한다. 중복계약 사기도 주의해야 한다. 계약 전 세입자가 임대차 사실을 확인하는 방법에 한계가 있다는 점을 이용, 하나의 부동산에 2명 이상의 세입자와 각각 전세계약을 체결해 보증금을 가로채는 방식이다.

한편 이날 인천지검 부천지청 형사1부(백승주 부장검사)는 청년 전세자금 명목으로 금융권에서 대출받아 70억 원이 넘는 현금을 가로챈 일당 8명에 대해 처음으로 범죄집단죄를 적용해 구속기소했다. 이들은 2021년 1월부터 지난해 7월까지 은행 6곳에서 79차례에 걸쳐 ‘청년 전세자금 대출상품’으로 대출을 받아 총 73억3000만 원을 가로챈 혐의를 받고 있다.