"서울·수도권 집 살때" vs "아직도 버블"(종합)

[2023 이데일리 부동산 포럼] 전문가 강연
'옥석가리기' 필수…매수 시점엔 시각차
부동산 시장 규제 풀리며 수혜지역 관심

[이데일리 신수정 기자] “기준금리 상승 여력이 얼마 남지 않았습니다. 매수자 우위 시장이 얼마 남지 않은 상황인 만큼 부동산 매수를 적극적으로 검토할 필요가 있습니다.”(고준석 제이에듀투자자문 대표)

“지금은 매수 시기가 아닙니다. 팔려는 사람도 없지만 사려는 사람은 더 없습니다.”(김기원 데이터노우즈 대표)

19일 서울 중구 KG타워 하모니홀에서 ‘윤석열 정부의 부동산 연착륙, 앞으로의 방향과 영향은’ 주제로 열린 2023 이데일리 부동산 포럼 2부 전문가 강연에선 앞으로의 시장을 바라보는 전망에 극명한 시각차를 나타냈다. 다만 부동산 시장의 ‘옥석 가리기’가 필요한 시점이라는 데 대해서는 입을 모았다.

[이데일리 노진환 기자] 2023 이데일리 부동산 포럼이 19일 서울 중구 통일로 KG타워 하모니홀에서 ‘윤석열 정부의 부동산 연착륙, 앞으로의 방향과 영향은’을 주제로 열렸다. 고준석 제이에듀투자자문 대표(왼쪽)와 김기원 데이터노우즈 대표(오른쪽).

부동산 시장 평가…“매수 적기” vs “아직도 버블”

고준석 제이에듀투자자문 대표는 금리 인상이 멈추면 눌려 있던 수요가 쏟아지면서 가격 반등이 나타날 것을 예상해 매수자 우위 시장이 형성돼 있는 지금을 매수 적기라고 평가했다. 고 대표는 “미국 연준이 기준금리를 계속 올리자 실리콘밸리은행(SVB)이 파산하는 사태가 일어났다”며 “기준금리 인상 여력이 많지 않다는 것을 단적으로 보여주는 사례다”고 설명했다. 미국은 지난 3월 기준금리를 4.75~5.00%로 결정했다. 한국은행은 이달 3.50%인 기준금리를 동결했다.

고 대표는 금리 인상이 멈추고 시장 유동성이 다시 늘어나는 시점에 서울 부동산 가격이 반등할 수 있다고 설명했다. 그는 “서울 수도권에 공급량이 절대적으로 낮은 수준이다”며 “금리가 동결하고 공급이 여전히 부족한 시장이 돌아온다면 수요는 한꺼번에 쏠리면서 가격이 반등할 가능성이 크다”고 분석했다.

고 대표는 지금의 매수자 우위 시장을 활용해야 한다고 조언했다. 그는 “최근 주택시장은 수요자 우위 시장을 차지고 하고 있지만 이 같은 흐름은 바뀔 수 있다”며 “3월 서울 주택거래건수가 이날 기준 2800건이 넘어가고 있는데 이는 급매는 모두 소화됐다는 이야기다”고 설명했다. 이어 그는 “서울 주택거래건수가 5000건으로 올라서면 매도자 우위 시장으로 바뀔 가능성이 크다”고 덧붙였다.

반면 김기원 데이터노우즈 대표는 주택구매력 지수가 낮다는 점을 들어 ‘관망’할 것을 조언했다.

김 대표는 “부동산 가격은 기본적으로 크게 우상향 곡선을 그리지만 주택구매력지수가 매우 낮다는 점에서 가격이 반등하기는 쉽지 않다”고 설명했다. 김 대표는“사람들의 소득, 주담대 금리 그리고 집값을 반영하고 있는 지수가 주택구매력 지수인데 이 지수가 낮으면 집을 살 사람이 없다는 뜻으로 시장이 좋아질 수가 없는 것을 의미한다”며 “대부분 지역이 고평가 상황으로 집값이 더 내려가거나 사람들 소득이 늘어나 대출 부담이 줄거나 하는 요인이 있지 않은 한 현재는 관망하는 게 좋다”고 조언했다. 서울 부동산 소득 대비 매매가격은 2023년 4월 기준 23.8배다.

[이데일리 노진환 기자] 2023 이데일리 부동산 포럼이 19일 서울 중구 통일로 KG타워 하모니홀에서 ‘윤석열 정부의 부동산 연착륙, 앞으로의 방향과 영향은’을 주제로 열렸다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 ‘노후계획도시 특별법에 따른 수혜지역과 정비사업 옥석가리기’를 주제로 강연하고 있다.

“1기 신도시 투자, 분당·평촌 눈여겨봐야”

“1기 신도시도 쉽지 않은데 이들보다 외곽지는 쳐다볼 필요도 없습니다. 서울에서는 노후계획도시특별법 택지지구에 포함된 목동이나 수혜가 큰 상계동·중계동 등의 투자가 유망합니다.”

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 노후계획도시 특별법에 따른 수혜지역을 서울에서는 ‘목동’과 ‘상계·중계동’을 꼽았고 1기 신도시에선 ‘분당’과 ‘평촌’으로 꼽았다. 김 소장은 “정부가 안전진단 규제 완화로 2차 안전진단이 유명무실화됐다”며 “목동, 올림픽 아파트 등 재건축 단지들의 속도 경쟁이 시작됐고 정비사업을 먼저 추진하지 않으면 전세 대란 우려 등으로 인허가 대기표가 길어질 수 있어 사업성, 입지, 부담금 납부 능력이 높은 단지를 공략해야 한다”고 말했다.

이어 김 소장은 “1기 신도시 특별법은 추진되기 쉽지 않다”며 “안전진단 완화, 용적률 상향, 절차 간소화 등 혜택이 많지만 교통체증, 과밀학급, 인프라 등 기반 시설 문제가 나올 수 있기 때문에 빨리 추진되기는 어려울 수 있다”고 진단했다.

신수정 (sjsj@edaily.co.kr)