[THE FINANCE] 금리하락으로 뛰는 전월세전환율… 월세보다 전세 유리해져

서울 전월세전환율 2년7개월 만에 5%대 상승
월세 비해 전세가 주거 비용 아낄 수 있어
연립·다세대주택 여전히 월세가 부담 적어

부동산 시장이 안정세를 찾지 못하고 있다. 정부가 시장 경착륙을 막기 위해 연이은 규제완화책을 내놓으면서 아파트 거래량은 회복세를 보이고 있지만, 빌라 거래량은 여전히 작년 절반 수준에 그치면서 관망세가 이어지는 모습이다.

국토교통부에 따르면 전국 아파트 거래량은 지난해 2월 2만6232건에서 올해 2월 3만1337건으로 19% 늘었다. 서울 일부 지역을 제외한 전국을 규제지역에서 해제하고, 대출과 세금 규제 등을 대폭 완화한 것이 주효했다는 평가다. 아파트 값이 바닥을 찍었다는 인식이 조금씩 퍼지면서 급매물 이후 가격 반등 조짐도 보인다.

하지만 같은 기간 빌라 거래량은 1만567건에서 5703건으로 반 토막 났다. 아파트에 비해 연립다세대 주택 매매가격 하락 폭이 더 낮았지만 빌라왕과 갭투자 등이 사회문제로 떠오르며 인기가 식은 영향이다. 정부의 규제완화가 아파트에 집중된 것도 빌라의 투자가치를 떨어뜨렸다.

시장 불안이 이어지면서 주택 거래량은 예년과 비교해 여전히 바닥 수준에 머물고 있다. 집값이 더 떨어질 것이란 기대감이 높아 주택구입을 미루고 시장을 예의 주시하는 '관망세력'이 늘어난 것이다. 지난 2월 전·월세 거래량은 27만3114건으로 최근 5년 내 가장 많았다. 2019년 대비 50% 이상 늘어난 수치다. 특히 상대적으로 집값이 높은 서울과 수도권의 증가 폭이 두드러졌다.

주택 수요자들이 '대기'를 선택하면서 주요 관심사는 '주거비용 절감'으로 넘어갔다. 가장 크게는 전세와 월세를 두고 고민이 깊어졌고, 아파트와 빌라 등 주택유형과 입지에 따른 주거비용 격차도 커지면서 돈을 가장 많이 아낄 수 있는 곳을 찾기 위한 노력이 이어지고 있다.

부동산 전문가들은 서울의 경우 월세보다 전세 경쟁력이 높아졌다고 조언했다. 한국은행이 기준금리를 인하하면서 시중은행의 전세대출 금리도 빠르게 떨어졌고, 전세가격 하락 속도가 매매가격 하락을 추월했기 때문이다.

현재(17일 기준) KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협 등 5대 시중은행의 전세대출 금리를 보면 변동금리와 고정금리 모두 하단이 3%대에 머물고 있다. 변동은 3.75~5.95%, 고정은 3.40~5.86%다. 작년 연말 7%까지 치솟았던 금리 상단이 빠르게 떨어지면서 이자 부담이 크게 줄었다. 반면 전세 보증금을 1년치 월세로 환산하는 '전월세전환율'은 매월 오르고 있다. 전월세전환율은 전세 보증금을 1년치 월세로 환산하는 비율이다. 전환율이 오르면 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미고, 반대로 전환율이 낮으면 월세 부담이 적다는 의미다.

한국부동산원이 발표한 올해 2월 서울의 전월세전환율은 5%로 작년 3월 4.7%에서 꾸준히 높아지고 있다. 서울 주택 전월세전환율이 5%대를 기록한 것은 2년 7개월만이다. 전국 기준으로는 6%를 넘어섰다. 전세대출 금리 하단보다 전월세전환율이 높아지면서 같은 유형과 평형이라면 월세보다 전세가 유리해졌다. 다만 주택유형간 전월세전환율 차이가 벌어지면서 빌라의 경우 오히려 월세 가격이 더 낮을 수 있다. 현재 서울 연립·다세대주택의 전월세 전환율은 4.4%로 아파트보다 0.2% 낮았다. 특히 집값이 높은 강남과 동남권은 각각 4.2%, 4%에 머무르며 전세대출 금리 하단과 큰 차이가 없었다.

3월 기준 서울 아파트 전세 평균 가격은 5억1400만원으로 1년 사이 1억원 이상 떨어졌다. 같은 기간 월세는 보증금은 600만원, 월세는 2만원 떨어지는데 그쳤다. 연립·다세대의 경우 전세는 1000만원 떨어졌고 월세는 변동이 없었다.

김남석기자 kns@dt.co.kr