"강남은 재건축 중"···51개 단지 5만가구 '속도전'

도곡한신, 최근 안전진단 신청
35층룰 폐지 등에 활기 되찾아
'연한' 채운 55곳 중 93% 추진
은마 1분기 30건, 거래도 활발

[서울경제]

서울 강남구에서 재건축을 추진 중인 곳이 총 51개 단지, 5만 가구에 이르는 것으로 집계됐다. 재건축이 가능한 준공 30년 이상 된 강남구 아파트가 55곳인데 이 가운데 93%가 재건축을 진행하고 있는 것이다. 박원순 전 서울시장 임기 때 추진됐던 ‘35층 룰’ 등으로 그동안 사업이 지지부진했는데 35층 룰 폐지, 신속통합기획 추진, 안전진단 기준 완화 등 각종 규제가 완화되면서 재건축 사업이 다시 활기를 띠는 모양새다. 다만 전문가들은 강남구 내 토지거래허가구역이 구 전체 면적의 절반에 육박하는 만큼 거래에 주의가 필요하다고 조언했다.

19일 강남구 등에 따르면 최근 도곡동 ‘도곡한신’ 아파트가 안전진단을 신청하며 강남에서 재건축을 추진 중인 아파트는 51곳으로 집계됐다. 보통 안전진단을 추진하면 재건축이 본궤도에 오른 것으로 간주한다. 단계별로 보면 안전진단 추진 12곳, 정비계획 수립 13곳, 추진위원회 6곳, 조합설립 7곳, 사업시행 인가 5곳, 관리처분 인가 2곳, 착공 5곳, 준공 1곳으로 이들 단지의 총 가구 수는 4만 8509가구에 이른다.

1970년대 영동 개발로 조성된 강남구에는 준공 연도가 30년이 넘어 재건축 대상이 된 노후 아파트만 55곳에 달한다. 배관 누수, 녹물, 주차 공간 부족 등으로 주거 환경이 열악하나 그간 35층 룰 등으로 사업성이 낮아 재건축 속도가 더뎠다. 하지만 최근 정부가 잇따라 규제를 완화하고 강남구도 변호사·법무사·세무사 등이 포함된 ‘강남재건축드림지원 태스크포스(TF)’를 가동하는 등 일대 사업이 다시 활기를 띠는 모양새다.

재건축이 속도감 있게 추진되면서 강남구에서 준공 30년이 넘은 아파트 거래도 활발하게 이뤄지고 있다. 부동산R114에 따르면 강남구(158건)는 올해 1분기 30년 초과 아파트 거래량이 노원구(285건)에 이어 두 번째로 많았다.

특히 대치동 은마아파트의 경우 1분기에만 30건의 거래가 이뤄졌다. 강남구가 투기과열지구로 남으며 조합설립 인가 전 매수해야 입주권이 나오는 만큼 추진위원회가 구성된 곳을 중심으로 거래가 늘고 있는 모양새다. 현재 강남구에서는 압구정 미성, 은마, 도곡 삼익, 개포 우성4차, 개포 우성6차, 개포 우성7차가 구청으로부터 추진위 설립 인가를 받고 조합 설립을 위한 동의서를 걷고 있다.

다만 금리 인상과 토지거래허가제 등의 이유로 아파트 매매가는 지난해 하락장 이후 보합세를 유지하고 있다. 개포 주공 5단지 전용 83.17㎡는 이달 7일 24억 9000만 원(13층)에 중개 거래됐는데 이는 동일 평형 직전 거래인 2021년 28억 5000만 원보다 3억 원 이상 하락한 수준이다. 은마아파트 전용 84.43㎡(3층)도 이달 10일 23억 원에 손바뀜돼 동일 평형 직전 거래인 23억 9500만 원(8층)보다 1억 원가량, 지난해 4월 26억 2500만원(2층)보다 3억 원가량 낮은 가격을 보였다.

강남의 한 공인중개사무소 대표는 “투기과열지구라 하더라도 집주인이 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자일 경우 조합원 자격 양도가 가능한 만큼 일부 매수 문의가 있다”며 “지난해 가격이 큰 폭으로 하락한 후 보합세를 보여 가격 부담이 줄면서 매매량 또한 늘고 있는 것으로 보인다”고 설명했다.

이처럼 매수 수요가 꿈틀대고 있지만 전문가들은 강남구의 절반에 육박하는 부지가 토지거래허가구역으로 묶여 있는 만큼 아파트 매매 전 실거주 가능 여부를 살펴야 한다고 조언했다. 토지거래허가구역은 투기 수요 유입 방지 등을 위해 일정 규모 이상의 토지를 매매할 때 기초단체장의 허락을 받아야 하는 규제다. 주거용 토지는 매수자가 2년간 실거주용으로 이용해야 해 ‘갭투자’가 불가능하다.

강남에서는 은마아파트를 포함해 청담동·삼성동·대치동(9.2㎢) 등 국제교류복합지구 및 인근 지역(14.4㎢)이 토지거래허가구역으로 지정된 상태이며 대치 미도, 개포 경남·우성3차·현대1차, 압구정 2~5구역 등 신속통합기획에 참여해 정비계획 수립 중인 단지도 같은 규제를 받고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “토지거래허가구역으로 묶여 있는 곳들은 전세 등을 통해 자금 유치가 불가능한 만큼 자금 계획서와 증빙 자료를 마련해야 하는 점을 주의해야 한다”고 조언했다.

한민구 기자 1min9@sedaily.com