미분양 넘어 미입주 대란… "핀셋 대책으로 금융위기 막아야" [주택시장 덮친 ‘미분양 포비아’ (下)]

주인 못찾은 신규주택 물량 쌓여
상반기 미분양 가구 10만 전망
금융권 리스크 전이땐 ‘경제 위기’
미분양 주택 구입하면 稅면제 등
전문가 "맞춤형 세금 완화" 입모아

미분양 적체 심화 해소를 위해 주택공급 과잉 지역 중심으로 '맞춤형 세제 완화 대책' 가동을 주문하는 목소리가 커지고 있다. 자칫 금융권 등으로 리스크가 전이돼 경제 전반에 충격파를 일으킬 수 있어서다. 이 때문에 미분양물량에 한해 지역별로 취득세, 양도소득세 등 부동산세제를 다르게 적용하는 이른바 '핀셋 대책'을 마련해야한다는 전문가들의 조언이 이어지고 있다.

■미분양 적체, 경제 위기 뇌관될 수도

19일 전문가들은 부동산 미분양 물량의 적체가 심화되면서 한국 경제의 뇌관이 될 수 있다고 입을 모았다.

송승현 도시와경제 대표는 "서울의 미분양보다 지방의 미분양 주택이 쌓이는 속도가 상당하다"며 "서울 등 수도권 주택시장이 호전되더라도 미분양 문제는 당분간 더 심화될 전망"이라고 말했다. 이어 "주택뿐만 아니라 지식산업센터, 상가 등 수익형 부동산도 미분양에 포함된다"며 "이를 고려하면 미분양 사태가 꽤 오래 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다.

미분양 뿐아니라 미입주 대란 우려도 고조되고 있다. 주택산업연구원(주산연)이 집계한 3월 기준 수도권 아파트 입주율은 73.6%로 전월(77.1%)보다 3.5%p 하락했다. 이는 2017년 4월 이후 약 6년 만의 최저치다. 수도권 입주율은 2021년 12월(92.4%)을 기점으로 하락세를 이어가고 있다. 미입주 원인으로 '기존 주택 매각 지연'이 45.5%로 가장 많았고, 세입자 미확보(29.1%), 잔금대출 미확보(12.7%) 등이 꼽혔다.

서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 "글로벌 금융경제 위기, 고금리 기조가 국내 부동산시장에도 악영향을 주면서 미분양 사태가 발생했다"며 "올 연말이나 내년초 까지 금리 인상 기조가 이어질 수 있어 미분양 사태가 점점 심각해질 수 있다"고 우려했다. 정부 역시 올 상반기 중 미분양 주택 수가 10만 가구에 이를 것으로 전망하고 있다.

■"핀셋 세제 완화 검토해야"

전문가들은 미분양 대책으로 지역별 세제 완화를 다르게 적용하는 '핀셋 세제 완화 카드'를 제언했다. 세제 완화는 역대 정부에서도 미분양 대책으로 나왔었다. 이명박정부는 미분양 해소를 위해 취득세 50% 감면과 양도세 5년간 면제를 했다. 박근혜정부도 첫 부동산 대책으로 주택 소유 여부와 관계없이 9억원 이하 신규나 미분양 주택을 구입하면 양도세를 5년간 전액 면제했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "단순히 청약시장을 개방하는 것을 넘어서 미분양 주택 구매 시 세제 감면 등 혜택을 부여해야 한다"며 "준공 후 미분양이 증가하면 전체 경제에 악영향이 우려되기 때문에 필요한 조치"라고 말했다. 김 위원은 "입지가 좋거나 차후 시세 차익이 기대되는 지역에만 수요가 몰리고 있기 때문에 대구 등 미분양이 심각한 지역에는 핀셋 완화 정책이 시급하다"고 강조했다.

정부 대책에 앞서 업계의 자구책 마련이 선행돼야 한다는 지적도 나왔다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "민간 주택 공급자들이 할인 분양이나 공급단가 인하 등 자구책 마련이 선행된 뒤 정부가 세제 혜택을 통해 미분양 물량을 해소해야 한다"며 "수도권보다 지방의 미분양 사태가 더 심각한 만큼 지역별로 세제 혜택을 다르게 적용해야 한다"고 조언했다.

최근 제기되는 미분양 주택에 대한 정부 매입론에 대해서는 의견이 갈렸다. 송 대표는 "정부가 매입해 임대하는 방안이 최적"이라며 "시장 원리를 지키는 한도 내에서 정부 매입이 가장 직접적인 대책으로 보인다"고 말했다.

반면 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "시장 흐름이 좋으면 민간 업체들이 수익을 가져갔을 것이라는 점을 유념해야 한다"며 "시장 상황에 따라 분양이 잘될 수도, 안될 수도 있는 만큼 정부가 직접적으로 개입하는 것은 바람직하지 않다"고 덧붙였다.