오피스→호텔→오피스···다시 바뀌는 상업용 부동산 개발 지도

공급감소로 임대료 13년래 최고
도심 오피스 투자가치 재조명에
팬데믹 거치며 몸값 '뚝' 떨어진
티마크그랜드호텔 명동 등 인수
오피스로 속속 용도 재변경 나서

[서울경제]

오피스 시장 임대료가 13년 만에 최고치로 치솟는 등 투자가치가 부각되면서 상업용 부동산 개발 시장의 지도도 다시 바뀌고 있다. 우후죽순 늘어나던 비즈니스호텔과 하이엔드 주거 시설은 줄어들고 이 자리를 다시 도심 오피스가 채우는 추세다.

19일 부동산 업계에 따르면 하나대체투자운용은 ‘티마크그랜드호텔 명동’을 오피스로 용도 변경해 자체 개발을 추진하고 있다. 과거 대한전선의 옛 사옥인 인송빌딩으로 건립됐으나 2009년 시행사 디앤디에스와 코람코자산신탁을 거치며 호텔로 탈바꿈한 물건이다.

10여년 전만 하더라도 서울 도심에는 ‘호텔 개발 붐’이 일었다. 2010년대 이후 외국 관광객이 크게 늘면서 서울 도심에 위치한 오피스 등 업무 공간을 비즈니스호텔 등으로 개발하는 사례가 급증했다. 그러나 코로나19 팬데믹이 전 세계를 덮친 후 많은 호텔이 문을 닫았다. 이후 서울 시내에서 신규 개발 부지를 찾으려는 건설사나 개발사들은 가격이 떨어진 호텔 자산에 눈독을 들였다. 부동산 컨설팅 회사 컬리어스에 따르면 지난해 국내 호텔 자산의 거래 규모는 5조 8000억 원으로 역대 최대 수준을 기록했다.

호텔을 취득한 건설사나 개발사들은 이를 다시 오피스로 용도 변경해 재개발하고 있다. 이지스자산운용은 과거 충무로 타워였던 ‘티마크호텔 명동’을 다시 오피스로 개발하고 있다. 현재 기한상실이익(EOD)이 발생해 리파이낸싱 투자자를 찾고 있는 ‘스카이파크호텔 명동점(옛 센트럴빌딩)’과 ‘스카이파크호텔 명동2호점(옛 와이즈빌딩)’도 오피스로 용도 변경하는 방안을 추진하고 있다. 이밖에 호텔 등 상업 시설 개발을 앞둔 글래드 라이브 강남과 밀레니엄 서울 힐튼도 일부 부지에 오피스를 함께 건립할 예정이다.

이 같은 움직임은 서울 시내에 오피스 공급이 줄어들면서 공실률이 크게 낮아진 한편 임대료는 인플레이션을 반영해 날로 오르고 있기 때문이다. 글로벌 부동산 컨설팅 회사인 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 국내 도심 지역 기준 올해 1분기 오피스 빌딩의 임대료는 지난해 동기 대비 9.4% 올라 2010년 조사 이래 가장 높은 상승률을 기록했다. 같은 기간 공실률은 7%에서 3.5%로 낮아졌다. 부동산 업계의 한 관계자는 “지난해부터 경기 침체로 부실 임차인이 발생할 수 있다는 우려가 있었지만 건설 경기 악화로 신규 오피스 공급이 줄어 공실률은 보합세를, 임대료는 상승세를 이어가고 있다”며 “특히 서울 강남권역에 신규로 오피스 공급이 가능한 부지가 부족한 만큼 호텔에서 오피스로 용도 변경하는 사례가 앞으로도 늘어날 것”이라고 전했다.

김민경 기자 mkkim@sedaily.com