분양사업 수익성 악화로 PF 침체… "신규 공급 감소"

19일 하나금융연구소는 최근 발표한 'HIF월간 산업 이슈 4월호'를 통해 현재 기준금리 인상으로 인해 위축된 주택 매매수요가 불러온 미분양 주택 증가는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 펀딩이 지연되며 그 속도가 조정될 것이라는 의견을 내놨다. 미분양 누적과 사업비 증폭에 대한 우려가 커지면서 PF 시장이 축소됨에 따라 PF 시장의 정상화에도 영향을 끼칠 수 있다는 분석이다./사진=뉴시스

금리 급등으로 주택 매매수요가 줄어 단기간에 미분양 주택 물량이 급증한 가운데 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 펀딩 지연에 따라 신규 분양이 감소해 미분양 속도를 늦추는 반면에 브리지론 PF 상환 지연에 따른 부실 가능성 확대로 이어질 수 있다는 가능성이 제기됐다.

19일 하나금융경영연구소는 최근 발표한 'HIF월간 산업 이슈 4월호'를 통해 이 같은 분석을 내놨다. 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 이후 초저금리에 힘입어 주택수요가 크게 늘자 2019년 6월 6만4000가구 수준이던 미분양은 2년 후인 2021년 9월 1만4000가구까지 급감했다.

이후 인플레이션에 대응한 한국은행의 기준금리 인상 등으로 금융환경이 급변함에 따라 주택가격 하락에 대한 우려와 금리 부담이 겹치며 주택 매수심리가 크게 위축됐다. 분양 물량이 줄어들었음에도 비수도권을 중심으로 미분양이 급증했다. 국토교통부 통계에 따르면 올해 2월 기준 미분양 물량은 수도권 1만2541가구, 비수도권 6만2897가구에 달한다.

금리 인상은 공급자에게도 비용 상승으로 작용하고 있다. 원자재 가격 상승으로 인한 건설공사비 급증으로 분양가격 조정을 통한 미분양 억제도 곤란하다는 것이 연구소의 분석이다. 한국건설기술연구원에 따르면 2015~2019년 17.3%였던 건설공사비지수 상승률은 2020년부터 지난 2월까지 28.6%로 증가했다.

황규완 하나금융경영연구소 연구위원은 "아파트 미분양이 급격히 늘었으나 원가부담이 높아 분양가 하락을 통한 미분양 억제도 어려운 상황"이라며 "최근 매매심리가 개선되고 거래량이 늘어나는 등의 호재가 엿보이나 분양시장에 파급되기는 아직 역부족인 것으로 판단된다"고 전했다.

정부의 부동산 연착륙 대책이 하나둘 실현되면서 급감했던 주택 매매거래량은 2월 기준 4만1000가구로 전월대비 60%가량 늘어나는 등 금리 인상의 충격에서 벗어나는 모습을 보였다. 반면 미분양 해소의 척도로 쓰이는 분양시장의 청약경쟁률은 여전히 낮아지고 있다. 지난해 2월 9.95대 1을 기록한 전국 평균 청약경쟁률은 1년 후인 지난 1월 5.37대 1로 떨어졌다. 재고주택 시장의 분위기 개선이 미분양 해소로 이어지지는 못하는 것으로 풀이된다.

연구소 측은 분양시장 위축으로 미분양 정체가 예상되나 브리지론 PF을 중심으로 한 PF 부실 가능성에 주의해야 한다고 경고했다. 특히 제2금융권 중 여신전문금융회사와 증권사, 저축은행 등은 PF 여신 중 브리지론의 비중이 상대적으로 높아 부실 가능성에 주의가 필요한 상황이라는 주장이다.

황 연구위원은 "미분양 누적과 사업비 증가 등으로 개발사업 수익성에 대한 불확실성이 커짐에 따라 PF 시장도 위축되면서 사업비 펀딩 부족으로 인한 신규 분양이 감소하며 향후 미분양 증가세는 크게 둔화될 전망"이라며 "늘어난 공사비와 금융 비용을 감안하면 PF 시장의 정상화는 매우 지연될 것으로 보이며, 이로 인해 브리지론PF의 본PF 전환이 다수 지연되면서 브지론 PF를 중심으로 PF 여신의 부실 가능성이 높아질 것으로 우려된다"고 덧붙였다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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