‘전세 사기’ 남일 아니다…계약 전 반드시 체크해야 할 ‘이것’

‘깡통전세’ 막으려면 ‘빚 규모’ 및 시세부터 먼저 파악해야
등기부등본·건축물대장·전세보증금 반환보증 등도 확인

(시사저널=조문희 기자)

서울 화곡동 '빌라왕', 인천 미추홀구 '건축왕' 등 전세 사기 사건으로 스스로 목숨을 끊는 피해자가 속출하자, 정치권에선 후속 대책 논의에 한창이다. 특정 지역만의 문제가 아니라 전세 사기 사건이 전국구 단위로 발생하면서, 전국의 전세 세입자들은 불안감을 감추지 못하는 실정이다.

전문가들은 현행 주택임대차법상 제도적 허점이 많기 때문에 전세 계약 단계 때부터 주의사항을 충분히 숙지해야 한다고 조언한다. 전세 사기 관련 후속 대응보다는 '예방'이 중요하다는 인식이다. 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 필수 '체크리스트'를 짚어봤다.

서울의 한 빌라촌 ⓒ연합뉴스

채광보다 중요한 건 집주인 '빚'

대표적인 전세 사기 피해 유형은 '깡통 전세'다. 일반적으로 깡통 전세는 보증금과 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미한다. 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있어, 사실상 집주인 개인의 몫은 거의 없는 매물이다. 이 경우 집주인이 빚 상환을 회피하면 보증금을 떼이게 될 수 있다. 또 매매가와 비교했을 때 전세보증금이 과도하게 높은 수준이었다면, 집주인이 집을 팔더라도 세입자로선 보증금을 온전히 돌려받기 어렵게 된다.

깡통 전세 피해를 예방하려면 ①집값 시세를 우선적으로 파악해야 한다. 계약하려는 전세 보증금이 매매가와 맞먹는 수준인지 확인해야 한다. 집값 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산 등에서 확인할 수 있다. 만약 앞선 거래가 없어 시세를 파악하기 어려운 신축빌라 등의 경우라면, 정부와 지자체가 운영하는 전세피해지원센터에 문의하면 된다.

다음으로는 ②등기부등본을 확인해 집에 문제가 없는지 확인해야 한다. △집의 소유자와 임대인이 동일한지 △압류, 가압류, 강제경매 등 권리침해 사항이 없는지 △주택에 설정된 근저당권이 주택 가격의 60%를 넘는 등 과도하진 않은지 확인해야 한다. 또 ③건축물대장을 확인해 위반건축물이 아닌지, 건물의 동호수가 건축물 대장상 동호수와 일치하는지 등을 필수적으로 확인해야 한다. 이 같은 서류는 대법원 인터넷 등기소나 정부24 등에서 열람할 수 있으며, 공인중개사 측에 요구해도 된다.

18일 오후 인천시 미추홀구 경인국철(서울지하철 1호선) 주안역 광장에서 '전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회'가 출범 기자회견을 열고 정부의 실효성 있는 대책 마련을 촉구하는 모습 ⓒ 연합뉴스

'선순위 임차보증금'이나 '공동담보' 많으면 '위험'

문제는 서류상으로는 별다른 오류를 발견할 수 없을 때다. 특히 다가구주택의 경우 세입자들의 보증금이 등기부등본에 나타나지 않아 유의가 필요하다. 다른 사람들의 보증금이 이미 나보다 우선해 묶여 있는 집이라면 문제가 생겼을 경우 보증금을 반환받기 어려울 수 있다. 공동담보가 많은 다세대‧오피스텔의 경우도 마찬가지다.

나보다 우선할 수 있는 보증금이 얼마나 있는지 확인하려면 ④'다가구 전입세대 확정일자' 서류를 확인하면 된다. 확정일자를 받은 선순위 임차보증금은 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 '우선변제권'을 갖는다. 우선변제권을 획득한 세입자들이 있다면 내 보증금은 이들보다 후순위가 된다.

다른 세입자들보다 늦게 입주해 확정일자를 늦게 받았더라도 가장 먼저 변제받을 수 있는 경우도 있다. 주택임대차보호법에 따라 '소액 보증금' 기준에 해당한다면 최우선변제권을 갖는다. 소액보증금과 우선변제금액 기준은 지역이나 빚이 생긴 시점에 따라 달라지며, 그 기준은 '안심전세포털'에서 확인할 수 있다.

ⓒ 안심전세포털 캡처

보증보험 가입하고 확정일자 받고…계약시 '꼼꼼하게'

또 집을 고를 때는 ⑤전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보는 게 좋다. 현재와 같은 집값 하락 국면에선, 안전한 매물이었을지라도 매매가가 떨어져 언제든 깡통 전세로 전락할 수 있어서다. 전세보증보험은 SGI(서울보증보험)이나 HUG(주택도시보증공사), HF(주택금융공사) 등을 통해 가입할 수 있다.

집을 고른 뒤 계약서를 작성할 때엔 ⑥집주인이 직접 나왔는지 확인해야 한다. 만약 대리인을 통해 계약하는 상황이라면 위임장과 인감증명서, 집주인 신분증을 확인하고 보증금 입금 시 임대인(대리인) 명의의 계좌인지 명확하게 확인해야 한다. ⑦공인중개사의 정상 영업 여부 확인도 중요하다. 등록된 중개업자인지 여부는 국가공간정보포털에서 확인할 수 있다. 또 ⑧특약 사항에 '대출이 불가할 경우 전세 계약을 해지하고 계약금을 반환한다'는 내용이나 집주인과 합의 하에 '계약서를 작성한 날부터 담보권 설정, 소유권 변경 등의 행위를 하지 않는다' 등의 조항을 추가하는 게 좋다.

계약을 한 이후엔 집에 대한 대항력을 갖추기 위해 30일 이내에 주택임대차 신고를 반드시 해야 하며, 등기부등본 근저당권 설정 등의 권리단계에 변동사항이 없는지 확인해야 한다. 잔금은 이사 갈 집의 전입세대 열람 내역을 확인한 후 지급해야 하고, 이사 간 날 바로 전입 신고를 하는 것도 보증금을 보호하는 방법이다.

아울러 이달부터는 집주인 동의 없이도 집주인의 체납세금을 확인할 수 있다. 만약 주택이 법원경매 등에 넘어간다면 세입자의 보증금보다 체납세금을 우선적으로 갚아야 하기 때문에, 집주인에게 밀린 세금 내역이 있다면 보증금 전액 반환이 어렵다. 집주인의 체납세금 여부를 확인하려면 임대차계약서와 신분증을 들고 가까운 세무서 민원봉사실을 방문하면 된다.

자세한 내용은 국토교통부가 운영하는 '안심전세포털(khug.or.kr)'에서 확인할 수 있다.