[기자24시] 너무 허술해 '먹잇감'이 된 전세

"절대로 전세 살지 마세요."

한 부동산 유튜버는 과거 집값 상승기에 이 같은 주장을 해 유명세를 탔다. 전세는 세입자가 주거비를 아낄 수 있는 주거 유형으로 보이지만, 사실은 집주인에게 유리한 제도라는 게 이 유튜버의 주장이다. 집주인은 전세를 통해 세입자에게 무이자로 대출을 받아 집을 구매한 뒤 집값이 오르면 시세 차익을 온전히 거둘 수 있다는 설명도 덧붙였다. 전세로 거주하기보다는 월세로 살며 갭투자에 적극 뛰어들 것을 주장한 이 유튜버의 영상은 조회 수 300만회를 넘기며 폭발적 인기를 얻었다. 하지만 지난해부터 주택가격이 하락하기 시작하자 '영끌'을 부추겼다는 비난의 화살을 맞기도 했다.

전세보증금으로 주택을 매수하는 '갭투자'가 몇 년 새 급증한 것은 문재인 정부 당시 집값이 급등한 탓도 있지만, 전세보증금을 '채무'로 생각하는 사회적 인식이 옅어진 영향도 있다.

오히려 이 같은 부동산 유튜버들의 주장이 만연해질수록 전세보증금은 '돌려줘야 하는 돈'이라기보다는 투자를 위한 '레버리지 수단'이라는 생각이 강해졌다.

집값 상승기엔 매매가가 전세가보다 높아 보증금 미반환 우려가 적다. 하지만 집값이 하락하기 시작하며 매매가가 전세가보다 낮아지는 '깡통주택'이 늘고, 보증금을 돌려주지 못하는 집주인들이 생기기 시작했다.

이번 전세사기 참사는 공인중개사, 감정평가사, 사기 일당이 조직적으로 공모해 사회적 약자의 보증금을 노린 악질 범죄로 벌어진 일이라는 점은 분명하다. 하지만 이들이 보증금을 돌려줄 의지와 능력도 없이 세입자의 돈으로 수백 채의 주택을 사들일 수 있었던 건 현재의 전세 제도가 그만큼 허술하게 운영되고 있기 때문이다.

서민들을 위한다는 명목하에 문턱을 낮춘 보증보험과 전세대출, 그리고 사인 간 거래로 방치돼온 허술한 전세계약 문제가 총체적으로 결합돼 이번 사태가 촉발됐다. 정부의 대출 보증 요건 강화, 세입자 보증금에 대한 최소한의 안전장치 등이 마련되지 않으면 전세보증금은 언제든 사기꾼들의 '먹잇감'이 될 수 있다.

[김유신 부동산부 kim.youshin@mk.co.kr]