'임차인에 우선매수권' 전문가들 "실효성 없다" 한목소리

최고가 낙찰제도 허점, 대항력 문제 여전…"임차인이 손해 보고 비싼 값에 매수해야"

전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회 관계자들이 18일 인천 주안역 남부광장 분수대로에서 정부의 전세사기 피해 대책마련을 촉구하는 기자회견을 하고 있다. /사진=뉴스1

정부가 19일 전세피해 대책으로 임차인에게 경매 절차에서 우선매수권을 부여하는 방안과 경매대출 지원 등을 검토하겠다고 나섰으나 전문가들은 "실효성이 없다"고 입을 모은다.

경매에서 우선매수권은 공유 지분자에게 부여되는 권리다. 예를 들어 A아파트를 부부가 절반씩 나눠 공유한 경우가 대표적이다. 이런 물건이 경매에 나왔을 때 공유 지분자가 이 물건을 우선 매수할 수 있는 권리가 있다.

그러나 우선매수권의 허점은 '최고가 낙찰제도'다. 예를 들어 전세사고가 난 주택이 1억원에 가격에 매겨져 경매에 올라와 응찰자들이 경합을 벌일 경우 낙찰가가 1억2000만~1억3000만원까지 올라갈 수 있다. 임차인이 우선매수권을 사용해도 1억원에 낙찰받을 수 있는 게 아니라 오른 가격에 매수해야 한다.

경매 전문가인 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "경매를 전문으로 하는 일명 '꾼'들이 몰리면 가격이 올라갈 수밖에 없고, 결국 임차인이 비싼 가격에 매수해야 하는 상황이 벌어질 수 있다"고 지적했다.

'대항력'에 따라 제도의 혜택을 받지 못하는 경우가 나올 수도 있다. 대항력은 임차인이 경매 낙찰자에게 보증금을 주장할 수 있는 권리라고 이해하면 쉽다. 경매에 넘어가 제3자에게 집이 넘어가더라도 임차인이 보증금을 지킬 수 있는 효력이 있다.

임차인의 대항력은 전입신고에 따라 갈린다. 예를 들어 근저당권 설정일이 4월19일이고, 전입신고는 4월18일에 했다면 임차인에게 대항력이 있어 보증금을 받을 수 있다. 선순위 근저당권보다 전입신고 날짜가 더 빨라야 한다.

대항력을 갖춘 임차인이 경매에 나서는 경우에는 정부의 대책이 빛을 볼 수 있다. 주택이 1억원에 경매에 부쳐졌고, 본인이 낸 전세보증금이 8000만원이면 나머지 2000만원만 마련하면 낙찰을 받을 수 있다. 하지만 대항력이 없는 임차인은 1억원을 전부 내야 매수가 가능하다. 필요한 자금이 더 늘어나는 셈이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "인천 미추홀구 피해자들은 대부분 근저당권 설정이 된 상태에서 전입신고가 돼 대항력이 없다는 게 문제"라며 "정부가 말하는 우선매수권이 명확하지 않지만, 경매에 있는 우선매수권 제도를 활용한다면 허점이 많아 실효성이 없다"고 했다.

그러면서 "전세사기인지 알 수 없으나 보증금을 돌려받지 못해 경매로 나오는 케이스가 많아 형평성 문제가 생길 수 있다"며 "공공매입이나 보증금 채권 매입이 아닌 이상 근본적으로 해결할 수 있는 방안은 없다"고 덧붙였다.

근저당권이 설정된 주택에 대해서는 법으로 전세계약을 맺을 수 없도록 하는 등 피해 예방을 위한 법·제도 정비도 필요하다는 의견도 나온다. 고준석 대표는 "선순위 권리가 있는 주택에 대해서는 아예 전세계약을 하지 못하고 월세만 가능하도록 법으로 막아야 한다"며 "전세 가격도 집주인 마음대로 하는 게 아니라, 감정평가사로부터 받은 감정가의 50%를 넘지 못하도록 상한선을 정해둬야 한다"고 했다.

방윤영 기자 byy@mt.co.kr