특별한 수익창출 기회, 우선증권과 CMBS[프린시플자산운용]

프린시플자산운용(Principal Asset Management) 기고문
필 자코비 스펙트럼자산운용(프린시플자산운용 자회사) CIO
마크 페터슨 프린시플자산운용 CIO

이 기사는 04월 18일 09:25 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

미국 중앙은행 연방준비제도(Fed·연준)의 운신의 폭이 좁아진 가운데, 올해 글로벌 채권시장에서는 낙관론이 엿보인다. 각국 중앙은행은 급격한 성장률 둔화를 방지하기 위해 긴축 속도를 늦추는 방안을 검토 중이다. 험난했던 2022년을 지나 재정비할 시간이 마련된 것이다.

하지만 리스크는 완전히 사라지지 않았다. 각국 중앙은행은 반복된 양적완화로 부풀어 오른 보유자산을 축소하고 있는 분위기다. 영국 중앙은행(BOE)은 지난해 11월부터 자산 매각을 개시했다. 미 연준도 시장에 충격을 주지 않도록 주의를 기울이는 선에서 올해 보유자산 축소 기회를 모색할 가능성이 높다.

높은 인플레이션, 긴축적 통화정책, 글로벌 성장 둔화세 등이 맞물리면서 투자자들은 어려움을 겪고 있다. 하지만 매력적인 투자 기회는 여전히 남아있다. 특히 ‘상업용 부동산저당증권(CMBS)’과 ‘우선증권(Preferred Securities)’이 투자자들이 살펴봐야할 자산군이다.

우선증권은 하이브리드 채권 등으로 통용된다. 일반적으로 선순위채보다는 후순위로 여겨지지만 보통주보다는 선순위를 차지하는 채권이다. 우선증권은 주로 대형 은행이나 보험사가 금융 당국 및 신용평가기관이 요구하는 자본 요건 등을 충족하기 위해 활용된다. 다른 채권들과 마찬가지로 금리와 신용 리스크 등에 따라 투자 성과가 매겨진다. 유럽은행 등이 주로 발행한 ‘코코본드(CoCos)’도 우선증권의 한 종류다.

상업용 부동산저당증권(CMBS)는 금융기관이 업무용 건물이나 상가, 호텔 등 상업용 부동산을 담보로 빌려준 대출채권을 기초자산으로 발행한 증권을 뜻한다. 채권과 부동산 투자의 하이브리드 형태로 여겨진다. 여러 개의 CMBS를 묶어 거래하는 '콘듀이트(conduit)’나 한 명의 차주가 하나의 자산을 담보로 빌린 대출을 기반으로 조성되는 ‘단일자산 단일차주(SASB)’ 등으로 구분된다.

현 상황에서 회사채보다 CMBS나 우선증권 투자를 검토해야 하는 이유는 무엇일까. 올해 들어 CMBS는 부동산 시장에서 매력적인 투자 상품으로 거듭났다. 금리 상승과 스프레드 확대 등으로 CMBS의 투자 매력이 돋보일 수 있는 환경이 조성됐다. 경기 침체가 상업용 부동산 수요에 미칠 수 있는 부정적인 영향과 상업용 부동산 펀더멘털(기초체력)에 대한 우려 등을 반영한 영향으로 리스크 프리미엄도 높은 편이다. 경기 침체와 부동산 리스크를 모두 고려한 CMBS 투자 전력은 매력적인 수익률을 제공할 전망이다.

시장 안정과 회복이 시작될 때 CMBS는 리파이낸싱(자금 재조달) 거래에서 중요한 역할을 맡을 예정이다. 투자자들은 올해 하반기에 CMBS에 대한 자금 흐름이 다시 활발해질 것으로 기대하고 있다.

우선증권의 전망도 긍정적이다. 우선증권은 회사채 및 하이일드 채권 등과 비교할 때 리스크 대비 매력적인 금리를 제공한다. 특히 올해 하이일드 채권을 중심으로 채무불이행이 증가할 수 있다는 점도 고려해야 한다. 우선증권은 투자등급 회사채에 비해 수익성이 좋고 하이일드 회사채에 비해 더 안정적이다. 즉 우선증권은 신용등급을 희생하지 않으면서도 리스크에 비해 경쟁력 있는 금리를 제공하고 있다는 것이다.

▶ 'THE KOREA ECONOMIC DAILY' 영어 원문 기사 링크

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