[이미연의 발로 뛰는 부동산] 몸값 4억 낮춘 미분양에 `라이벌`이 나타났다?

서울 칸타빌 수유팰리스 전경. 사진 네이버 로드뷰

'엘리프 미아역'이 들어설 옛 궁전회관 모습. 현재는 철거된 상태. 출처 네이버지도 로드뷰

안녕하세요 금융부동산부 이미연입니다. 오랜만에 찾아뵙습니다.(제가 그간 놀았다거나 어이쿠 깜빡! 잊고 있었던 것은 절대 아닙니다. 그저 본업(?)에 충실하다보니 쿨럭)

이번 시간 주인공은 서울 강북지역입니다. 의도치 않게 이 코너에서 제가 너무 강남으로 갔더라구요. (...이거슨 저도 강 건너가서 살고 싶다는 무의식의 반영? 쿨럭쿨럭) 암튼 다시 본론으로 되돌아가겠습니다.

"LH(한국토지주택공사)가 매입한 임대주택, 내 돈이었으면 이 가격에는 안 삽니다."

오늘 첫 현장은 원희룡 국토교통부 장관 덕분에(?) 꽤나 유명세를 탄 곳입니다. 서울 강북구 '칸타빌 수유팰리스'(총 216가구)인데요, LH가 일부 소형평형(전용 19~24㎡)을 최초 분양가와 유사한 가격에 매입임대주택으로 사들인 것이 알려져 논란이 커졌던 곳입니다.

아 그러고보니 또 오늘이네요. 17일 LH는 칸타빌 수유팰리스 등 미분양 주택 매입 건에 대해 감찰을 실시한 결과 일부 매입규정 미준수 사항을 확인해 감사 처분할 예정이라고 밝혔습니다. 또한 감정평가업체 선정방식과 감정평가금액의 적정성 검증 절차 등도 보안해 앞으로는 '거래사례 바탕'이 아닌 '원가 수준 이하'로 매입가격을 책정하겠다고 하네요.

다시 원래 주제로 돌아오겠습니다. 이 현장은 지난 10~11일 미계약분 134가구의 무순위 청약을 진행했습니다. 무려 9회차입니다. 작년 말 15% 할인했음에도 주인을 찾지 못하자 이번에 할인 폭을 확 키워(?) 몸값을 원분양가 대비 최대 4억원(35%)이나 낮춰 내놨습니다.

입지분석은 고수분들이 이미 많이 하셨으니, 저는 분양가격만 보겠습니다. 이 곳의 최초 분양가는 전용면적 78㎡ 기준 10억 630만~11억 4780만원이었습니다. 이번 9회차 무순위청약으로 나온 전용 78㎡은 6억5400만~7억4600만원, 소형 평형인 전용 18~23㎡(원분양가 2억원 후반대)은 2억300만~2억2800만원으로 쑥 내려갔습니다.

다 팔렸냐고요? 흠. 일단 359명이 청약을 넣어 2.7대 1의 평균 경쟁률을 기록했습니다만, 전체 15개 주택형 가운데 3개의 소형 주택형에서 미달이 나오고야 말았습니다. 전용면적 19㎡A는 15가구 모집에 14명 신청에 그쳤고, 전용 20㎡A와 전용 20㎡B는 각각 2가구, 3가구를 모집했지만 신청자가 아예 없었습니다.

일단 이번 무순위청약의 계약일은 오는 21~24일이니 마감된 물량들의 계약 현황을 지켜보셔야겠습니...다라고 쓰고 이 코너 사상 가장 짧게 마무리하려 했는데, 어라? 인근에서 강력한(!) 라이벌(신규 분양물량)이 등장했네요. 의도치않게 지역 내 새 아파트 수요가 분산될 가능성이 있어보입니다.

오늘의 두번째 현장은 지난 주말 모델하우스를 연 '엘리프 미아역'(총 260가구 중 일반분양 226가구)으로 칸타빌 수유팰리스와는 딱 지하철 1정거장 거리입니다. 단지명에 역이름이 들어간 단지치고 '찐'역세권인 경우가 별로 없는데, 오맛 이 단지는 역 출구에서 도보 3분이네요. 과거 '궁전회관'이라는 웨딩홀이 있던 자리로, 서울시의 '2020년 역세권 활성화사업'으로 선정됐던 곳입니다. 어디보자 시행은 KT&G(케이티앤지), 시공은 계룡건설이 맡았네요.

자 공평(?)하게 이 단지도 분양가만 보겠습니다. 분양가는 ▲전용 49㎡ 6억78만~6억3143만원 ▲전용 59㎡ 7억2808만~7억9356만원 ▲전용 74㎡ 9억1498만원~9억7041만원 ▲전용 84㎡ 10억8716만원~11억4263만원 선으로 책정됐습니다.

여기에 필수 유상옵션인 발코니 확장비를 살포시 더해봅니다. ▲전용 49㎡ 1636만원 ▲전용 59㎡ 1943만~1976만원 ▲전용 74㎡ 2442만~2468만원 ▲전용 84㎡ 2790만원 선입니다. 그 외 빌트인 가전과 붙박이장, 천장형 시스템에어컨, 현관 중문 등 유상옵션을 더 선택한다면...네 그만 알아보겠습니다.

그나마 독특한 금융조건을 내걸었다는 부분이 눈에 띕니다. 계약금 10%에 중도금은 20%로 잔금 70%는 입주시 납부하는 '후분양'에서 차용한 듯한 모델을 가져온 건데요. 중도금 20% 중 1차는 고작 2%로 올해 9월 20일에 납부하면 2차(5%, 2024년 10월)와 3차(5%, 2025년 10월), 4차(8%, 2026년 3월)를 한참 뒤에 낼 수 있게했습니다. 초기 비용을 12%로 확 줄여 수분양자의 대출부담을 크게 낮췄습니다. 여기에 정부의 부동산 규제 완화로 전매제한 1년에 거주의무는 없다는 조건들도 있으니 이 단지에서도 힘을 발휘할 수 있을지 오늘 24일부터 시작되는 청약일을 함께 지켜보실까요.

앗 인근에 미분양 한군데 더 있다구요? 어디보자...아! 강북구 '포레나미아'(총 497가구)를 깜빡했네요. 이 단지도 같은 평형으로만 보면 전용 84㎡ 최고분양가격이 11억5003만원 입니다.

자 그럼 최근 강북에서 그마나 완판을 선언했던 현장과 단순 비교로 마무리 하겠습니다. 성북구 '장위자이레디언트'(2840가구)의 전용 84㎡이 어디보자(뒤적뒤적) 찾았습니다. 8억9000만~10억2350만원 선이었네요.

아무래도 2023년 4월 현재 강북지역 청약수요자들이 마지노선으로 예상하는 국민평형의 가격대는 10억원 선인 듯 합니다. 신규 분양물량에 대해 시장에서는 서울 강북지역에서 미분양이 감소하는 추세라 지금이 아니면 힘들지도 모르겠다는 판단에 발빠르게 분양에 나선 것으로 보고있습니다.

다만 일부 수요자들은 전용 84㎡기준 12억원에 육박하는 분양가를 "사악한 가격"이라고까지 평가하고 있어 완판까지는 시간이 좀 걸릴 것으로 예상하고 있네요. 인근 브랜드 단지인 '포레나 미아'도 일부 대형평수 미분양으로 고생(?) 중이라 청약에는 신중한 판단이 필요해보입니다.

그럼 분양시장 분석에 객관적인 평을 주시는 분의 코멘트로 이번 시간을 마무리할까 합니다. "줄어들고 있는 강북 미분양 시장에 덤(!)이 될 가능성이 있을 것으로 예상된다."(박지민 월용청약연구소 대표) 이미연기자 enero20@dt.co.kr