[법률플러스] 임대인의 실거주를 이유로 한 임대차 갱신 거절과 손해배상

조혜진 변호사 법무법인 마당

임대인은 자신(임대인의 직계 존·비속 포함)이 임대 주택에 실제 거주할 것이라는 이유로 임차인의 임대차계약갱신 청구를 거절했다. 그러나 ‘갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간’이 만료되기 전에 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대했다면, 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상할 의무가 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항 참조). 그런데 최근 위 규정의 적용을 두고 하급심이 엇갈린 결론을 내리고 있으므로 이를 소개한 다음 임차인이 손해를 배상 받을 수 있는 방안을 제시하고자 한다.

임대인이 임대차 계약 만료 이후 실거주할 예정이라는 취지의 문자 메시지를 임차인에게 보냈다. 이에 임차인은 임대차계약이 종료한 후 다른 곳으로 이사를 했다. 그런데 임대인은 임차인이 이사한 지 3개월 만에 다른 임차인과 임대차계약을 맺었다. 이 사안에 관해 의정부지방법원은 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제5항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구하려면 먼저 ‘임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임대인에게 계약갱신을 요구’했어야 하는데, 위 사안의 임차인은 계약갱신 요구를 하지 않았다는 이유로 주택임대차보호법에 근거한 임차인의 손해배상청구를 기각했다.

다만, 위 법원은 임대인이 고의 내지 과실로 임대차계약을 갱신할 의사가 전혀 없는 것처럼 말하여 임차인이 임대차 계약의 갱신을 요구할 기회를 상실하게 한 것은 불법행위에 해당한다고 봐 민법 제750조에 따른 손해배상의무를 인정했다.

그런데 위와 유사한 사안에서, 서울중앙지방법원은 비록 임차인이 계약갱신을 요구하지는 않았지만 임대인이 먼저 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서 임차인이 계약갱신을 요구한다는 것을 기대하기는 어렵다는 이유로 임대인은 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 손해를 배상할 의무가 있다고 판단했다.

이러한 사례들, 즉, 임대인이 실거주를 이유로 임대차 계약의 갱신을 거절한다고 통지했고 이에 임차인이 따로 임대차계약의 갱신을 요구하지 않았는데, 임대차계약이 종료된 후 임대인이 주택을 제3자에게 임대한 경우, 임대인에게 주택임대차보호법에 따른 손해배상의무가 발생하는지에 관해 대법원 판례는 아직 존재하지 않는다.

다만 위와 같은 하급심 판례들을 종합해 볼 때, 임대인이 먼저 임대차계약의 갱신을 거절한다는 의사를 표시한 경우에도, 임차인은 임대인에게 임대차계약의 갱신을 청구하고 이에 대한 응답을 받아 두는 것이 필요하다고 보인다. 하지만 임대인의 계약갱신 거절의 의사표시에 따라 계약갱신을 요구하지 않은 채 이미 임대차계약을 종료한 임차인이라면, 추후 소송을 통해 손해배상을 청구할 때 주택임대차보호법뿐만 아니라 민법상 불법행위에 따른 손해배상을 함께 청구하는 것이 유리할 것이다.

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