[ET] 곳곳에 빨간딱지! 부동산 경매 급증…집값 하락 더 간다

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 4월18일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230418&1

[영상]
집이 넘어가다니? 법대로 진행할 뿐입니다.

[앵커]
검은 양복을 입은 남성들이 들이닥쳐 '빨간 딱지'를 여기저기 붙입니다. 드라마에서 흔히 접하는 경매와 관련된 모습은 이렇게 부정적입니다. 최근 부동산 경매 시장에 새로운 물건들이 계속 쌓여간다고 하는데요. 이거 어떻게 해석하고 또 어떻게 대응을 해야 될까요. 김인만 부동산경제연구소장 함께하겠습니다. 네, 소장님 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요.

[앵커]
사실 경매라고 무조건 나쁜 건 아닌데 제가 좀 드라마를 너무 많이 본 걸까요?

[답변]
KBS 드라마 너무 많이 보신 것 같습니다. 경매를 너무 부정적으로 볼 필요는 없고요. 은행에 돈을 빌렸는데 이자를 갚지 않으면 은행이 경매로 넘길 수도 있고요. 세입자 전세금을 돌려주지 않으면 세입자가 내 집을 경매로 넘길 수도 있기 때문에 자연스러운 정상적인 법적 절차라고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그래서 가끔 법원도 가보시고 하세요, 시장 동향 살피느라고?

[답변]
네, 동향 살피러 최근에도 법원에 제가 다녀왔는데요. 최근에 경매 매물 건수가 좀 늘어나는 추세입니다.

[앵커]
얼마나 늘었어요?

[답변]
전년 대비 그래프를 보시면요. 작년 3월이 1,415건이었는데요. 올 3월은 2,450건, 73.1%나 늘어났습니다.

[앵커]
왜 이렇게 갑자기 늘었을까요? 나오는 물건들이 어떤 게 주로 나오나요?

[답변]
우리 작년에 금리가 가파르게 오르면서 대출 이자 감당이 안 되시는 분들,

[앵커]
영끌족들.

[답변]
대출 이자를 갚지 못한, 영끌을 하신 분들, 대출 이자를 못 갚으니까 은행에서 경매를 넘기는 경우들이 있고요. 전세 가격이 또 많이 떨어졌죠. 그러니까 전세 가격이 떨어지니까, 전세금을 돌려주지 못하니까 그런 매물들도 경매로 나오면서 최근에 매물들이 많이 늘어났습니다.

[앵커]
갭투자로 왜 주택 무차별적으로 매입한 그런 분들도 내놓는 거 아니에요?

[답변]
그렇습니다. 그런 분들도 내놓고요. 지금 전세 돌려주지 못하는 분들도 내놓고 여러 가지 문제들이 생기고 있어서 그런데 이게 우리가 알아봐야 하는 게 지금이 아니고요. 경매 같은 경우는 절차가 6개월 정도 걸리고요. 대출 이자를 내지 않으면 그 기간까지 따지면 9개월에서 12개월이 걸리거든요. 작년 하반기부터 시작이 됐다, 라고 보시면 이제 시작이다.

[앵커]
그러네요.

[답변]
지금 늘어나는 게 끝이 아니고요. 앞으로 한 6개월에서 1년 정도는 계속 늘어날 가능성이 높습니다.

[앵커]
그러면 이렇게 경매가 나오면 주인들은 바로바로 찾아집니까, 지금 상황에서?

[답변]
바로바로 찾아지면 참 좋겠는데요. 그렇지가 않습니다. 주인을 찾는 걸 낙찰률이라고 하거든요. 경매 매물이 나오면 주인을 얼마만큼 찾느냐를 낙찰률이라고 하는데 낙찰률이 점점 떨어지고 있습니다. 파랗게 보이는 그래프가 낙찰률인데요. 작년 4월에 49.2%였는데 지금은 29.2%입니다.

[앵커]
그 얘기는 한 10건 나오면 3건 정도만 낙찰되고.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
나머지는 유찰되든지.

[답변]
나머지 7건은 유찰이 돼서 주인을 찾지 못한다. 그런 매물들이 지금 쌓이고 있어서 또 더 매물이 많이 늘어나고 있습니다.

[앵커]
그러면 집값 거품이 또 너무 심해서 이 경매가가 여전히 이것도 비싸서 그래서 이렇게 낙찰률이 저조한 그런 건 아닐까요?

[답변]
그런 부분도 있습니다. 시장의 수요자들은 보다 좋은 조건의 매물을 사고 싶은데 최근 부동산 집값이 떨어지고요. 집값 상승에 대한 기대감이 낮기 때문에 최대한 보수적으로 접근을 하거든요. 그렇다면 가격을 낮게 적어야겠죠.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
감정 가격 대비 얼마나 낮게 낙찰을 받느냐를 낙찰가율이라고 하는데 낙찰가율 그래프를 보시면요. 그래프죠? 작년 4월에 97.9%였는데요. 감정가격 거의 비슷하게 낙찰을 받았는데.

[앵커]
그렇네요. 네.

[답변]
1년이 지나니까 이게 75%로 떨어집니다.

[앵커]
이 얘기는 10억짜리 아파트가 경매로 나왔다 하면 7억 5,000에 낙찰이 됐다는 얘기죠.

[답변]
그렇죠. 7억 5,000에 낙찰이 되는 거고요. 그나마도 열 명 중의 세 명만 낙찰을 받고 있기 때문에 점점 더 떨어지는 추세입니다.

[앵커]
아니, 원래 가격보다 한 25% 저렴하게 살 수 있는데 이 기회를 안 찾는다는 건가요?

[답변]
이게 경매가 감정가격이 원래 시세보다 좀 저렴하기는 한데요. 제가 앞서서 6개월 전이라고 말씀드렸잖아요. 6개월 전이면 가격이 본격 하락하기 전이기 때문에 오히려 감정가격이 더 높을 수도 있습니다, 시세보다. 그러면 시장의 수요자들은 지금 감정가격이 마음에 들지 않는 거죠. 그래서 두 번 세 번 더 유찰되기를 기다렸다가 유찰되면 가격이 떨어지거든요. 저감률이라고 하는데 가격이 떨어지는 매물들을 지금 기다리고 있는 상황입니다.

[앵커]
그러니까 경매에 나오기까지 한 6개월에서 1년 걸린다고 봤을 때 이건 지난해에 나온 물건들이니까 지난해 평가된 감정가격이고.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
거기에는 그 가격 하락분이 지금처럼 반영이 안 돼 있어서 상대적으로 높아 보이기 때문에.

[답변]
시장의 수요자들이 볼 때는 감정가격이 원래는 낮아야 하는데 이거 너무 높은 거 아니야? 나 안 할래, 라고 해서 지금 안 하고 있는 상황입니다.

[앵커]
그러면 상승장일 때는 어때요, 낙찰가율이?

[답변]
상승장일 때는 집값이 상승한다는 기대감이 있기 때문에 더 높은 가격을 지불하고라도 들어가거든요. 그렇다면 과거 상승장일 때는 120%까지.

[앵커]
서울 얘기겠죠?

[답변]
그렇죠. 뭐 지방도 물론 그렇습니다. 분위기 좋을 때는 10억짜리 아파트가 감정가격이 10억이면 12억에 낙찰되기도 합니다.

[앵커]
그런데 보통 우리 부동산 경매 시장을 이 부동산 전체 시장, 매매 시장의 선행 지표라고 하잖아요. 우리가 지금 낙찰가율, 낙찰률이 동시에 떨어지는 이런 걸 보면서 앞으로 시장이 어떻게 될 거다 어떤 인사이트를 얻을 수 있을까요?

[답변]
경매는 선행 지표라는 말입니다. 과거 6개월, 1년 전에 발생했던 문제이기 때문에 지금 이렇게 낮아진다는 얘기는 낙찰가율, 낙찰률이 낮아진다는 얘기는 앞으로도 당분간 더 많이 낮아질 수도 있겠다. 경매 매물들이 많이 나오게 된다면 시장에 있는 급매물을 굳이 살 필요도 없겠죠.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
그래서 매매 시장도 당연히 영향을 받게 됩니다.

[앵커]
앞으로 집값 하락이 좀 더 계속될 거라는 시그널이라고 하셨는데 내년 초쯤이면 뭐 금리가 내려갈 거다 이런 전망도 나오지 않습니까? 그렇게 되면 반등할 수 있는 그런 가능성도 우리가 생각해 볼 수 있지 않을까요?

[답변]
금리가 가장 중요한 변수가 되는 건 맞고요. 금리가 가파르게 오르면서 집값이 떨어졌는데 금리는 지금 제가 말씀드리는 이건 선행 지표는 금리를 고려하지 않는 지표이고요. 만약에 금리가 내려가거나 부동산 정책이 바뀌거나 경제 상황이 달라진다면 상승으로 전환될 수도 있습니다.

[앵커]
근데 낙찰률, 낙찰가율은 그러면 좀 허수가 많아서 이게 감정 시기에 따라 가격 왜곡도 있고 해서 주의할 점도 많다고 하던데.

[답변]
주의할 점이 많습니다. 그래서 제가 앞서서 6개월 전 시세라고 했기 때문에 현재 시세를 꼼꼼하게 확인해야 되고요. 임장을 해서 시세가 제대로 맞는지를 확인해야 되고, 두 번째 확인해야 될 점은 세입자 문제입니다. 이게 명도소송, 그러니까 경매를 낙찰받으면 세입자를 내보내야 되는데 그게 명도소송 문제가 걸릴 수도 있고요. 또 하나는 세입자 전세금을 내가 책임져야 될 수도 있고 책임지지 않아야 될 수도 있기 때문에 그런 권리 분석을 꼼꼼하게 하셔야 됩니다.

[앵커]
지금 나오는 물건들은 주로 아파트입니까, 빌라입니까?

[답변]
아무래도 지금은 빌라가 좀 많습니다. 최근에 빌라 사기 사건들도 많이 발생했고요. 빌라가 전세가율이 높기 때문에 빌라 매물들이 지금 경매로 많이 나오고 있는 상황입니다.

[앵커]
전세 사기와 관련된 물건들이 실제로도 많이 나와 있다는 말씀이신가요?

[답변]
지금 나오고 있고요. 앞으로도 더 많이 나올 가능성이 높습니다.

[앵커]
사실 세입자 입장에서는 내가 살던 집이 갑자기 이렇게 경매로 넘어가는 것만큼 날벼락이 없잖아요. 이런 걸 좀 미리 막으려면 이 계약 단계에서 어떤 걸 주의해서 봐야 됩니까?

[답변]
세입자 입장에서는 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어가게 된다면 할 수 있는 방법은 배당을 받는 방법, 그러니까 배당 신청을 한 다음에 낙찰을 받으면 낙찰 금액에 대해서 나의 일정 부분을 가지고 가는 방법이 있고요. 두 번째 방법은 내가 참여를 해서 낙찰받는 방법이 있는데 둘 다 똑같습니다. 주의해야 될 점은 나보다 선순위, 나보다 은행에서 근저당을 먼저 잡고 있으면 내가 낙찰을 받아도 은행 돈을 돌려줘야 되고요. 배당을 받아도 후순위로 밀리기 때문에 계약을 할 때는 반드시 등기부등본을 확인한 다음에 나보다 선순위 근저당이 있는지를 반드시 확인하셔야 되고, 전세가율이라고 하죠. 전세가율이 너무 높으면 우리 감정가격 대비 지금 아까 75%로 낙찰이 됐잖아요. 전세가율이 높으면 내 금액을 다 온전히 찾을 수도 없기 때문에 전세가율이 집값 대비 70% 이하인지도 좀 확인을 하시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
그 말씀은 지금 전국 곳곳에 전세 사기 피해자들이 나오고 있는데 일단 경매로 넘어가면 보증금을 다 못 돌려받는 건 아니라는 말씀이네요?

[답변]
현실적으로 온전히 받기는 좀 어렵습니다. 전세가율이 높기 때문에 온전히 경매를 받아도 온전히 건지기는 어렵고요. 선순위가 있다면 더 어렵기 때문에 이런 점은 미리미리 계약 단계에서 좀 체크를 할 필요는 있을 것 같습니다.

[앵커]
그러면 거주 중인 전셋집이 경매로 넘어갔다, 내가 대항할 수 있는 방법은 없습니까 그런 상황에서는?

[답변]
제가 앞서서 설명드렸듯이 경매에 참여하는 방법이 있고요. 배당 신청하는 방법이 있는데 그게 선순위가 있다고 그러면 사실 내 전세금을 온전히 받을 수는 없습니다. 그리고 최우선 변제금이라고 있는데요. 최소 금액만큼은 나라에서 우선적으로 보호를 해 주는데.

[앵커]
그래요?

[답변]
그것도 보증금 금액이 있거든요. 서울 같은 경우는 보증금 1억 6,500만 원 이하고요. 또 인천 같은 경우도 8,500만 원 이하만 보증 책임을 지기 때문에 전세 금액도 최우선 변제금이 해당이 되는지 부분도 좀 체크를 할 필요는 있을 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 나오신 김에 또 시장 앞으로 전망도 좀 여쭤봐야 될 것 같아서. 4월 달, 이달에는 분양 물량 많이 나온다고 하던데 어디서 뭐 얼마 정도 나와요?

[답변]
분양 물량도 늘어나고요. 지금 미분양도 늘어나고 있습니다. 작년에 분양을 하려고 하다가 지금 안 하고 이렇게 연기한 물량들이 지금 계속 나오고 있거든요. 그래서 당분간은 분양 물량과 미분양 물량이 늘어날 수는 있다. 물론 급매물이 소화가 되고요. 공시가격도 내리고 금리도 동결이 됐기 때문에 뭐 폭락 같은 상황이 발생하지는 않겠지만 매수자 입장에서는 지금 금리도 내린 것도 아니고요. 경제에 대한 불확실성도 있기 때문에 당분간은 보합 흐름 유지할 가능성이 높을 것 같습니다.

[앵커]
이렇게 경매 물건 나오고 뭐 분양 물량 나오는 상황에서 실수요자들은 어떻게 대처를 하는 게 좋겠습니까?

[답변]
실수요자 입장에서는 굳이 서두를 필요는 없습니다. 경매 매물들도 늘어나고 있고요. 낙찰가율도 떨어지고 있고 분양 물량들도 늘어나고 미분양도 늘어나기 때문에 옥석을 가리면서 최대한 보수적으로 꼼꼼하게 체크할 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]
네, 여기까지 듣도록 하겠습니다. 지금까지 ET WHY 김인만 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

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