인허가·착공 줄어 새집 반토막… "稅 혜택 줘야 미분양 해소" [주택시장 덮친 ‘미분양 포비아’ (中)]

2월 미분양 물량 7만5000가구
민간 신규 작년 4분기보다 55%↓
주택·건설경기 추가 위축 우려
"PF로 중소사업장 줄도산 할수도.. 자금 지원책으로 급한불부터 꺼야"

인허가·착공 줄어 새집 반토막… "稅 혜택 줘야 미분

미분양 포비아(공포)가 전국을 휩쓸면서 당장 주택공급에 적신호가 켜졌다. 올 2월 미분양이 7만5000가구를 넘으며 지난해 같은 기간의 3배에 달하자 건설 수주는 물론 주택 인허가, 착공까지 모두 감소하고 있는 것. 민간 신규 주택은 아예 반토막이 났고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율도 급등하고 있다. 정부도 부랴부랴 지원책을 내놓고 있지만 별다른 도움을 주지 못하고 있다는 것이 현장의 목소리다. 건설사 자구 노력도 필요하지만 전문가들은 미분양 해소를 위해 취득세·양도세 감면 등 세제 지원을 포함해 실효성 있는 대책이 요구된다고 강조한다.

■건설업 위축, 세제혜택+a 마련해야

18일 국토교통부에 따르면 올해 2월 미분양은 모두 7만5438가구로 지난해 같은 기간 2만5254가구에 비해 대폭 증가했다. 1년새 3배 가량 늘어난 것이다. 폭증한 미분양은 주요 건설경기 지표에도 고스란히 영향을 미치고 있다.

실제로 올 2월 건설사들의 수주액은 13조4494억원이다. 1년 전 14조1011억원보다 감소했다. 수주액의 많은 비중을 차지하고 있는 민간 건축 부문이 위축되면서 신규주택을 중심으로 하락한 것이다. 민간건축은 1년전에 비해 지난해 4·4분기 기준 17.5% 줄었고 민간 신규주택은 무려 55.1% 급감했다.

설상가상으로 건축착공 면적도 줄었다. 2월 588만4000㎡로 1년전(729만4000㎡)에 비해 축소됐다. 주택 인허가 실적 역시 올해 2월까지 누적 5만4375가구에 그쳤다. 지난해 같은 기간에는 7만 가구가 넘었다.

전문가들은 미분양 공포가 주택·건설시장을 더 위축 시키기 전에 대책 마련이 시급하다고 말한다. 대표적으로 세제 혜택을 꼽는다.

과거 미분양 물량이 폭증했을 때 실질적인 효과를 발휘한 것은 세금 정책이었다. 미분양 가구가 16만 가구를 넘어섰던 지난 2009년 정부는 취득세를 낮추고 양도세를 감면하는 대책을 내놨다. 지방에서 시작해 전국적으로 확대했다.

한 건설사 임원은 "세제 혜택을 발표하자 현장 분위기가 달라진 것을 지금도 기억하고 있다"며 "쌓이기만 하던 미분양 물량이 해소되기 시작했다"고 회상했다.

당시 통계를 보면 2009년 3월 전국 미분양은 16만5641가구로 정점을 찍었지만 5월 15만 가구, 6월 14만 가구로 점차 줄었다. 2012년 11월에도 미분양이 7만6300가구까지 증가했는데 그때에도 세제 감면 대책이 효과를 발휘했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "미분양 대책은 과거 정책을 돌이켜볼 필요가 있다. 2009년 2월 취득세 50% 감면과 양도세를 5년간 면제하는 정책을 시행했고 이후 2012년 9월에도 똑같은 정책을 내놨다"며 "이번에는 이를 활용하되 무주택자 위주로 분양을 하고, 미분양 매입은 지방 우선으로 최소한으로 할 필요가 있다. 정부가 민간 건설사를 지원하는 등 주택 공급 기반을 꾸준히 늘릴 필요도 있다"고 말했다.

■자금난까지 ‘우려’… 자구책 절실

여기에 덧붙여 실효성 있는 자금 지원책도 절실하다는 지적이다.

현재 금융당국은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 사업장 300∼500곳을 '중요 관리 대상 사업장'으로 관리중이다. 전체 부동산 PF사업장 중 10% 미만이지만 여러 건설사가 직·간접적으로 연계돼 있다. 몇 곳만 무너져도 시행사, 건설사, 신탁사 등으로 이어지는 연쇄 부도가 현실화 될 수 있다.

정부는 건설업계 유동성 경색을 막기 위해 올해 들어 신규 보증 상품을 선보였으나 현장에서 사실상 외면 당하고 있다. 미분양 사업장의 시공비 조달을 돕는 주택도시보증공사(HUG)의 미분양 대출보증은 아직 발급 실적이 전무하다.

기존 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 차환하는 목적의 HUG PF 대출보증 역시 올 이용 고객은 단 2곳에 그쳤다. 지난 1월 서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 조합이 7200억원 상당의 PF-자산유동화기업어음(ABCP) 만기를 앞두고 7500억원의 보증을 받은 것이 그 중 한 사례다.

건설업계 임원은 "부동산 시장 침체로 본 PF 대출을 받아 기존 대출을 상환한 뒤 착공에 돌입하는 사업장이 줄고 있다"며 "최근에는 2~3개월이던 PF 상환 기간이 더 짧아져 매달 대출을 연장하고 있는 사업장도 늘어나고 있다"고 말했다. 이자비용만 눈덩이처럼 불어나고 있다는 설명이다.

국토부는 일단 건설사 자구노력이 우선시 되어야 한다는 입장이다. 국토부 관계자는 "미분양 보증은 5% 할인분양을 요건으로 한다"며 "아직 건설업계에서 할인분양에는 소극적인 것으로 보인다. 건설사의 자구 노력이 전제 되지 않는 지원은 세금으로 건설사의 손해를 메꿔주는 격이라 있을 수 없다"고 말했다.