[YTN24] "부동산 시장, 2008년 직후와 비슷...2~3년 조정장 가능성"

■ 진행 : 함형건 앵커

■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN24] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

최근 집값 하락 폭이 줄고 거래가 늘면서 부동산 시장 바닥론이 고개를 들고 있는 가운데 아직 하락장이 끝나려면 멀었다는 반론도 제기되고 있습니다. 부동산 전망을 두고 엇갈린 분석이 이어지고 있는데요. 관련 내용, 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요. 최근 들어서 서울 아파트값 하락폭, 둔화됐고요. 급매물도 소진된 지역도 있기는 있는 것 같습니다. 작년에 많이 떨어진 편이었던 그런 동네들. 특히 잠실이라든가 이런 아파트단지는 실거래나 호가 상승하는 흐름을 발견할 수도 있고요. 지금 상황 어떻게 진단하십니까?

[김인만]

일단 가격만 본다면 급매물이 소화되고 소폭 반등을 하는 분위기입니다. 작년에 기준금리가 너무 가파르게 오르면서 집값이 굉장히 빨리 떨어졌죠. 작년 10월, 11월, 12월, 올 1월까지 가격이 가파르게 떨어졌는데 고점 대비 한 30% 정도, 물론 지역별로 50% 떨어진 지역들도 있고요. 한 20% 떨어진 지역들도 있는데 이렇게 가파르게 떨어지다 보니까 정부에서 규제를 풉니다. 강남 3구, 용산구를 빼고 규제지역들을 완화하고요. 특례보금자리를 해서 DSR 적용되지 않는 그런 상품들도 나오고 최근에 공시 가격도 굉장히 큰 폭으로 떨어뜨려서 보유세의 부담도 줄어들었고 금리도 더 이상 상승하지 않는 주춤하는 동결 현상을 보이고 있기 때문에 매수자들은 실수요자들 그동안 많이 기다렸죠. 사실 작년에도 원래 사야 되는 실수요자들이 있는데 금리가 너무 가파르게 오르다 보니까 좀 기다렸던 거거든요. 그래서 작년 서울 아파트 거래량만 보더라도 월 1000건이 되지 않았단 말이에요. 사야 되는 분들이 기다리고 있다가 올해 급매물이 소화되다 보니까 조금씩 들어가면서 소폭 반등을 하는 분위기인데 문제는 매수자들이 계속 따라가줘야 되는데 매수자들 흐름을 보면 1월, 2월, 3월까지 좀 거래를 하다가 3월 하순 들어가면서 주춤하는 분위기거든요.

이 호가를 따라가도 될까라는 여러 가지 걱정되는 부분이 있기 때문에 4월부터는 거래량이 줄어들고 있는 분위기입니다. 일단 가격 흐름만 본다면 분명히 바닥을 찍고 반등을 한 건 맞지만 거래량을 보자면 여전히 회복이라고 단정짓기는 어려운 부분이 있습니다.

[앵커]

일부 집값이 상승했다는 동네도 일부 지역이고요. 전체적으로 보면 아직 추세적으로 반전이 일어났다 보기는 좀 어려운 상황이다 이렇게 보시는 겁니까?

[김인만]

그렇죠. 주로 서울 위주로 보자면 반등폭이 있지만 지방이라든지 수도권 지역을 보자면 여전히 고점 대비 하락폭을 크게 줄이지 못하는 상황이기 때문에 우리가 서울 일부 지역을 보고 0.02% 올랐다, 이렇게 보면 그게 추세 전환, 반전이라고 보기는 어려울 것 같습니다.

[앵커]

서울 지역만 하더라도 동네마다 다 다를 겁니다.

[김인만]

다 다릅니다. 구별마다 다 다르고요.

[앵커]

특히 우리가 상승했다라고 하는 지역은 송파구라든가 동작구라든가.

[김인만]

맞습니다. 동작구, 영통. 수도권 지역들은 영통도 있는데.

[앵커]

상대적으로 더 많이 떨어졌던 동네죠,

[김인만]

그렇죠, 서초구, 강남구 같은 경우 하락폭이 -10%에서 -15% 정도였기 때문에 크게 반등할 부분도 없지만 송파구 같은 경우 마이너스 35%까지 하락을 했거든요. 그러다 보니까 최근에 고점 대비 마이너스 25% 정도, 10% 정도 회복을 해서 최근 주간 변동률을 보면 0.02 플러스로 나오기도 하는데 워낙 많이 떨어졌기 때문에 주간 변동률로 보면 이렇게 나오는 거지, 이게 고점 대비 이렇게 다 회복을 했다 이렇게 보기에는 좀 어려울 것 같습니다.

[앵커]

작년부터 대세 하락이다, 이런 이야기를 많이 했습니다마는 그러면 앞으로 부동산 시장이 어디로 갈 것인가 차근차근 그럼 하나씩 따져보겠습니다. 일단 과거에 비추어보면 시장이 앞으로 어떻게 움직일지 좀 힌트를 얻을 수 있을 것 같은데요. 어떻습니까?

[김인만]

저는 과거가 굉장히 중요하다고 봅니다. 우리가 미래는 신의 영역이고요. 과거는 우리가 미래를 보는 거울인데 지금 저는 어떤 상황과 비슷하냐면 2008년, 2009년 상황과 굉장히 비슷하다는 생각을 지울 수 없습니다. 중요한 건 단순히 가격 흐름. 가격이 반등했다가 중요한 게 아니고 거래량을 보시면 최근에 반등했다고 하는데 2021년 수준하고 비교해 보면 여전히 굉장히 낮은 수준입니다.

[앵커]

아직도 거래량은 낮은 편이군요.

[김인만]

거래량이 워낙 낮은데 소폭 늘어난 부분, 몇 개 거래된 부분을 가지고 지금 우리가 반등이다, 상승이다라고 이야기하는 거고요. 또 2008년도하고 비교해 보면 그때도 굉장히 비슷한 부분을 우리가 느낄 수가 있는데 그때도 거래량이 먼저. 그러니까 하락을 할 때는 거래량이 수반이 되어야 되거든요. 지금 보면 거래량이 굉장히 부정한 상황이기 때문에...

[앵커]

2008년도부터 거래량 그래프도 한번 화면에 주시죠. 지금 보면서 설명을 드리겠습니다.

[김인만]

보면서 설명을 드리면 굉장히 제가 비슷한 부분이 있다라고 말씀을 드리는데 2007년도 이후에도 집값은 올랐습니다. 집값은 올랐는데 거래량은 감소를 하거든요. 거래량은 감소하는데 집값이 오르다가 2008, 2009년 글로벌 금융위기가 생깁니다. 그러면서 집값은 또 하락을 하죠. 거래량도 줄어들고 집값이 하락하면서 본격적인 하락장으로 진입을 했는데 지금도 보면 2020년, 2021년 코로나 팬데믹 시절 가격이 많이 올랐다라고 하는데 거래량은 줄어듭니다. 거래량은 줄어드는데 가격은 올랐거든요. 이게 상승기와 침체 진입기로 들어가는 징조인데 그러다가 글로벌 최근 기준금리가 많이 급등하면서 경제위기, 이런 얘기들도 나오고 집값도 하락을 한단 말이에요. 과거와 비교해 보면 비슷합니다. 거래량이 먼저 줄어들고 조정이 들어가는데 2008년, 2009년도도. 지금도 마찬가지죠. 2020년부터 거래량은 줄어들고 2022년에 본격적인 조정장이 시작이 되는 겁니다.

[앵커]

지금 화면에 보면 2009년에 거래량이 늘어난 부분이 있죠.

[김인만]

살짝 늘어났죠. 그러니까 지금 하고 비슷한 게 최근에도 거래량이 늘어나고 있잖아요. 그때도 그랬습니다. 글로벌 금융위기 때 집값이 가파르게 떨어지다가 정부에서 그때는 금리도 내리고 여러 가지 규제들을 풀면서 다시 반등을 합니다. 그런데 그 반등이 대세 상승이 아니라는 거죠. 반등을 한 다음에 다시 또 랠리가 2012년까지 가고요. 2차 하락을 경험한 다음에 대세 상승, 2014년, 2015년부터 다시 오르기 때문에 이번에 살짝 조정이 되고 지금 반등이 2월, 3월, 4월 거래량이 늘었다고 하는데 이게 대세 상승이냐라고 하면 저는 그러기에는 너무 짧다. 2015년부터 2021년까지 큰 폭으로 오르고 최근 6개월 조정이 된 다음에 다시 대세 상승으로 가기에는 역부족이다, 좀 더 시간이 필요하다고 보여집니다.

[앵커]

지금 그래프가 굉장히 중요한 그래프인 것 같은데요. 2008년부터 2013년, 14년까지 상당히 오랜 기간 부동산 침체기를 맞았었고 지금 방금 그래프에서도 보실 수 있습니다마는 2013년, 2014년 들면서 거래량이 늘어면서.

[김인만]

거래량은 늘어났는데 가격은 반등을 안 했죠. 가격은 2015년 넘어가서 16년부터 반등을 하는데 거래량은 2014년부터 늘어났거든요. 그 점을 예의주시를 해야 됩니다.

[앵커]

그때 기억을 더듬어보면 박근혜 정부 당시에 이른바 빚내서 집사라는 기조의 정책이 이어지지 않았습니까? 그러면서 맞물려서 미리 올라갔었던 거래량에 더해서 집값이 본격 상승 기간이 2015년 정도부터 왔다는 거죠.

[김인만]

맞습니다. 그리고 하락하는 데도 시간이 필요하거든요. 아파트 시장은 심리인데 지금 집주인들, 우리 과거도 마찬가지고요. 잠깐 떨어졌을 때 2008년, 2009년도 같은 경우 다수의 집주인들은 이걸 하락이라고 받아들이지 않았습니다.

잠깐 조정되고 다시 또 반등할 거야. 이렇게 많이 올랐는데 이거는 상승장의 일부라고 생각을 했고요. 이번 하락도 마찬가지입니다. 지금 다수의 집주인들은 여전히 일시적인 조정이야. 앞으로 더 상승할 거라는 희망회로를 돌리고 있기 때문에 단기간에 이게 이렇게 큰폭의 급매물이 많이 쏟아지지 않고요. 한 2~3년 정도 조정장을 지난 다음에 집주인들이 아마 못 이기고 급매물이 나오는 과거와 비슷한 현상이 반복될 가능성이 높습니다.

[앵커]

거래량이 일단 1차적으로 굉장히 중요한 지표고 대세 하락장이 오기 전에 먼저 거래량이 움직이고 대세 상승장이 오기 전에도 먼저 거래량이 움직이는군요. 거래량 말고도 전세가라든가 미분양 물량도 중요한 지표로 보지 않습니까?

어떻게 봐야 됩니까?

[김인만]

전세 가격도 중요한데 전세 가격은 과거하고 다르기는 합니다. 왜냐하면 전세자금대출이라는 제도가 2009년부터 도입이 됐는데 사실 그동안 계속 저금리였거든요. 최근 금리가 가파르게 오르면서 전세 가격이 떨어지면서 이번에 금리와 전세가격이 떨어지면서 가파르게 조정이 된 거고요. 2008년, 2009년도는 글로벌 금융위기 충격으로 가파르게 조정이 됐는데 미분양이 굉장히 중요하기는 합니다. 미분양이 PF 대출과 연결이 되어 있고요. 금융시장에도 영향을 미치는데 미분양 추이를 보면 우리 과거 2009년도 이때도 16만 호까지 굉장히 많이 올랐고요. 지금은 7만 5000호 정도가 되거든요. 그래서 지금도 올라가는 추이이기는 한데 과거와 비교해 보면 아직까지 미분양은 여전히 낮은 수준이기는 합니다. 하지만 지금 미분양이 늘어나는 추세이기 때문에 계속 예의주시를 해야 되고요. 미분양이 늘어난다는 얘기는 금융시장의 PF 불안 문제까지 맞물리기 때문에 아마 국토부도 예의주시하면서 추가 규제 완화 대책들이 나올 가능성도 있습니다.

[앵커]

PF 관련해서는 부실사업장들이 얼마나 나올 것인가. 우리가 정확하게 예측하기 어려운 불확실성의 영역이기는 한데요. 하반기부터 좀 더 가시화될 가능성이 있는 것이죠.

[김인만]

가시화될 가능성이 있습니다. 우리가 위기가 오더라도 우리 개인들도 마찬가지인데요. 힘들어도 끝까지 한 번 참아보거든요. 다른 데서 돈도 빌려보고요. 특히 회사에서 실직을 하더라도 바로 디폴트 선언이 되지 않지 않습니까? 돈을 빌려보고 버텨보고 구직활동도 해 보다가 못 버틸 때 문제가 되는 건데 지금 건설회사나 금융회사들도 마찬가지거든요. 미분양을 소진하기 위해서 여러 가지 판촉행사라든지 노력도 하고 부실 자산 매각도 하고 노력도 하지만 계속 미분양이 누적된다면 결국에는 올 하반기 정도 되면 못 버티고 부도가 나는 건설회사들이 더 많이 늘어날 것 같고요. PF 부실 문제도 더 심각해질 가능성이 높습니다.

[앵커]

전반적인 부동산 시장에도 영향을 줄 가능성이 있다.

[김인만]

맞습니다. 그래서 지금이 바닥이 아니다. 미분양 문제도 앞으로 더 심각해질 가능성이 높습니다.

[앵커]

지금 집을 내놓은 분도 계시고 집을 살까 말까 고민하는 분들 계실 텐데 지금 말씀하신 걸 종합해 보면 어쨌든 시장은 아직도 관망세를 계속 지켜보고 있는 분들이 대다수 아닌가, 그런 생각이 들고 그러면 부동산 시장에 사이클이 있지 않습니까? 대세 하락기가 한 몇 년 정도 가고 대세 상승이 몇 년 정도 가고. 몇 년 단위 주기로 움직이는 겁니까?

[김인만]

이게 콕 찍어서 몇 년, 몇 년 이렇게 하기에는 굉장히 어려운 부분이 있는데요. 일단 서울 기준에서 보면 최장 7년 정도 상승을 할 수가 있습니다. 5년이서 7년 정도 상승장이 이뤄지고요. 하락장은 3~5년 정도 하락장이 이뤄질 수 있기 때문에 본다면 상승장이 하락장보다 길고요. 상승 폭이 큰 것은 맞습니다. 그래서 우리가 장기적으로 우상향한다라는 이야기를 하는데 그 말을 잘못 해석하면 장기적으로 우상향하니까 하락이나 조정 없이 계속 오른다라고 오해할 수도 있는데 그건 아니고요. 내릴 때는 내려갑니다. 물론 길게 본다면 상승폭이 더 크다는 거지, 조정될 때는 3년에서 5년 정도 조정될 수 있고요. 고점 대비 30에서 40% 정도 하락을 할 수도 있기 때문에 우리가 그런 점은 염두를 해 둬야 합니다.

[앵커]

문제는 아직도 집값이 비싸다고 생각하시는 분들이 많기 때문에 지금 시장이 여전히 부진한 것 아니겠습니까? 얼마나 비싼가, 그걸 가늠할 수 있는 중요한 지표가 있죠. 소득 대비 집값이 어느 정도인가, PIR, 그 기준을 한번 설명해 주실까요.

[김인만]

PIR 지수를 보면 우리 소득 대비 집을 사는데 돈을 한 푼도 안 쓰고 모아서 집을 얼마만큼 살 수 있느냐인데 우리 소득이 엄청나게 늘어나지 않으니까 PIR이 높아지면 집값이 올라간다는 거고요. PIR이 내려가면 집값이 내려간다는 건데 PIR 그래프를 보면서 제가 설명을 드리는 게 좋을 것 같습니다. 과거 사례를 보면 PIR이 11.9, 11.3 정도 이렇게 떨어지다가 2012년, 13년도는 더 떨어졌죠. 2차 하락이 있었고요. 그러니까 글로벌 금융위기 때 11.3 정도. 서울 집을 사는 데 11년이 걸렸다는 거고요.

[앵커]

내가 번 소득을 하나도 안 쓰고 계속 저축만 할 경우에도.

[김인만]

11년이 걸린다. 그런데 이제 집값이 더 떨어집니다. 2012년, 2013년에 더 떨어져서 9.9, 9.2년. 이 얘기는 집값이 떨어졌다는 얘기죠. 내 소득이 갑자기 늘어나지 않기 때문에 떨어졌는데 그 후로 이제 집값이 오릅니다. 점점 올라서 14.5가 나오고요. 가장 집값이 높았을 때 2021년에 18까지 올라갔다가 최근에 16.9까지 소폭 조정이 되는데 이 흐름을 본다면 과거에 한번 보시죠. 글로벌 금융위기 때부터 시작을 해서 2009년부터 2012년까지 등락을 거듭하면서 내려가는 게 보입니다. 그러니까 이게 한 번 이렇게 꺾였다고 해서 바로 끝나는 것이 아니고요. 이번에도 살짝 꺾였는데 제 생각에는 저 정도 수준까지는 안 내려가더라도 적어도 15~17 정도 수준까지는 내려가야 하지 않나, 15정도까지는 내려가야만 이게 바닥을 확인할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]

그러면 한 몇 년도 수준입니까?

[김인만]

2017년, 2016년 정도까지는 저는 보고 있고요. 이게 오를 때도 오버 슈팅을 하거든요. 이게 버블이라고 하는데 2020년, 2021년에 사실은 안 올랐어야 하는데 과도한 저금리라든지 유동성 때문에 올랐는데 이번에도 떨어지면 15까지는 떨어질 수 있다고 하는데 언더슈팅이 되면 반대로 더 낮게 12, 11까지도 내려갈 수 있습니다. 그래서 여러 가지 금리라든지 심리적인 부동산 정책적인 상황을 예의주시해야 할 것 같습니다.

[앵커]

내려갈 때는 적정선보다도 더 내려갔다가 바닥을 찍고 이제 올라갈 것이다. 보통 시장의 생리가 그렇다는 거죠. 그런데 언제쯤 바닥을 찍을 것인가 이건 사실 신의 영역입니다마는, 예측은. 일단 지금까지 말씀하신 걸 종합해 보면 부동산 시장의 주기라든가 여러 가지 중요한 지표라든가 어느 정도가 적정선이라든가 그러면 한 몇 년도부터 바닥을 예상하십니까?

[김인만]

저는 한 3년, 최소 3년은 지켜봐야 할 것 같고요. 그사이에 무조건 떨어지는 건 아니고요. 올해 안에 큰 폭의 폭등이나 폭락은 없을 것 같습니다. 올랐다 내렸다를 반복할 수 있는데 3년 정도 후에 한번 2차 하락이 있을 가능성이 있습니다. 어떤 변수가 있을지 모르겠지만.

[앵커]

2차 하락이라는 것은 작년의 그런 하락폭처럼 또 한 번의 큰 하락 흐름이 이어질 수 있다?

[김인만]

2012, 13년 같은 상황집주인들이 패닉 셀이라고 하죠. 2020년, 2021년은 매수자들이 집을 사려는 분들이 패닉 바잉을 했잖아요. 이게 바닥, 2차 바닥일 때는 패닉 셀링 현상이 나옵니다. 집주인들이 못 버티고 던지는 현상이 나오는데 최근에 집값이 떨어진 부분은 거래량이 굉장히 적은데 전세금 돌려주지 못해서 또는 이혼을 해서, 또는 부모님을 사망을 해서 그런 일부 급매물들이 나와서 집값 하락을 주도한 거고요. 집주인들이 많은 매물들을 쏟아내서 이게 하락을 한 건 아니거든요. 그래서 거래량이 뒷받침되면서 하락하는 현상이 한 번은 나와줘야 합니다. 그래서 그때가 3년 후 정도 보고 있는데 물론 그게 4년 후가 될지 2년 후가 될지는 정책적인 변수들도 지켜봐야 되겠지만 일단 상황을 봐야 할 것 같고요. 또 한 가지 더 말씀을 드리면 부동산 정책은 부동산 시장 흐름에 따라서 나오거든요. 집값이 떨어지게 되면 정부는 규제를 풀어주는데 최근에 규제를 많이 풀어줬는데요. 안 풀어준 규제들이 여전히 남아있습니다. 토지거래허가 지금 안 풀어주고 있고요. 강남3구, 용산구 규제지역 안 풀고 있고요. DSR 규제도 특례보금자리를 제외하고는 안 풀어주고 있거든요. 박근혜 정부 때 빚 내서 집 사라고 한, 5년간 양도세 면제해 줄게 이런 부분도 안 나오기 때문에 이런 남은 규제들이 언제 풀리느냐에 따라서 그게 부동산 가격이 더 떨어지는 저점을 확인하는 하나의 시그널이 될 수도 있습니다.

[앵커]

그러면 거래량은 다시 쭉 늘어나면서 지금 말씀하신 그런 안 푼 규제까지 다 남김 없이 풀 때 그때가 바닥일 가능성이 있을 것이다.

[김인만]

그렇죠. 안 푼 규제들이 풀린다는 얘기는 정부가 바라볼 때 집값 너무 많이 떨어졌네. 여기서 더 떨어지게 되면 경제 금융권으로 위기가 전이될 수도 있기 때문에 정부가 개입을 하는 거거든요. 강남 3구, 용산구를 왜 남겨뒀느냐면 마지막 카드인 거죠. 아마 정부도 1차 바닥일 것이 아니다라고 생각을 하고 있는 것 같습니다. 그래서 이런 카드들은 남겨두는데 우리 과거를 보면 2009년에 서초구, 강남구. 강남 빼고 규제지역들이 풀렸고요. 서초구, 강남구 규제 지역이 풀린 것은 2011년이거든요. 2009년에서 2011년 2년 후에 강남 규제지역이 풀렸기 때문에 이번에도 강남 3구, 용산구를 풀어줬지만 나머지 지역들이 언제 풀리는지는 저는 한 2년 정도 시간이 더 필요하지 않나 생각을 합니다.

[앵커]

어차피 투자와 매매는 개인들이 본인의 판단에 의해서 하기 때문에 김 소장님께서 3년 후를 봐야 하지 않겠는가라고 했는데 사실 전문가들 사이에도 조금 관측치는 엇갈리는 측면이 있는 것 같습니다. 이런 측면은 어떻습니까? 지금 부동산 시장이 워낙 안 좋기 때문에 미분양 사태도 걱정해야 되는 그런 상황이고. 그러면 건설사들이 지금 상황이 너무 안 좋기 때문에 새로운 사업을 되도록이면 계획하지 않으려고 할 것 같습니다. 그러면 지금 사업을 벌이지 않으면 그 여파가 지금부터 한 2~3년 후에 가시화될 것이다. 그러면 그때쯤 되면 공급량이 줄어들기 때문에 그거는 그때 가서 또 다른 가격 변동 요인이 되는 것 아니냐, 이렇게 볼 수도 있을 것 같은데요. 그걸 변수로 주시해 봐야 합니까?

[김인만]

굉장히 중요한 말씀을 해 주셨는데요. 수요와 공급이거든요. 집값을 결정하는 것은 수요와 공급인데 건설회사들 정부는 250만 호 주택건설계획을 발표했지만 현재 제가 현장을 체크해 보면 건설회사들이 자구 노력을 하고 있고요.

신규 사업은 전혀 하지 않습니다. 기존에 있던 매물들도 정리하고 있고요. 부지 확보한 물건들도 지금 매각을 하고 있는 상황이기 때문에 한 3년 정도 이어진다. 이게 지금 건설 물량, 입주 물량덜은 3년 전에 분양했던 물량들이거든요. 지금 분양 물량들이 앞으로 올해, 내년까지 줄어든다면 결국 이거는 3년 후에 입주 물량, 공급 물량 부족으로 연결이 됩니다. 그리고 3년 정도 집값이 조정되거나 2차 하락이 있은 다음에는 결국에는 올라갈 때가 됐다. 집값 과도한 상승에 대한 피로감이 제거가 되고요. 이 정도면 살 만하다라는 저평가가 됐을 때 입주 물량, 공급 물량이 줄어들게 된다면 상승으로 전환하는 데 하나의 계기가 될 수 있습니다.

[앵커]

그럼에도 불구하고 가장 중요한 건 역시 집값이 적정 수준으로 안정화가 될 것이냐. 얼마나 내려올 것인가 이것이 관건이 될 것 같죠.

[김인만]

일단 조정이 되어야 되고요. 그다음에 여러 가지 변수들이 있는데 최근 작년, 올 초, 작년 집값 떨어졌을 때 기준금리가 올라서 집값이 떨어졌다고 했는데 그거는 트리거고 이미 과도한 상승에 대한 피로감이 누적됐습니다. 7년 동안 피로감이 누적된 상태에서 집값이 조정이 됐는데 금리가 오르면서 조정된 거고요. 오를 때도 마찬가지입니다. 저평가가 된 상황에서 트리거가 나올 때 다시 반등으로 전환이 될 것입니다.

[앵커]

여전히 한국은행은 긴축기조를 강조하고 있습니다마는 시장에서는 올해 중반쯤 해서 올해 일정 시점에서 인하 가능성도 있지 않는가 이런 기대감을 갖고 있는 분들도 있는 것 같습니다. 만약에 올해나 내년 중에 금리 인상 멈추고 인하까지 가시화가 된다면 그것이 부동산 시장 가격 형성의 어떤 트리거가 될 수 있을까요?

[김인만]

금리 인하는 굉장히 중요한 변수가 될 수 있습니다. 지금 금리가 굉장히 중요한데요. 최근 금통위에서 두 번 연속 동결을 했거든요. 그 얘기가 뭐냐 하면 한국은행에서는 그렇게 얘기하지 않지만 우리는 예상하지 못하는 상황이 발생했을 때 굉장히 당황하게 되고요. 어떻게 보면 멘털이 흔들리게 되는데 두 번 연속 동결했다는 얘기는 이제 더 이상 올리지 않을 거야라는 분위기가 조성되고 있는 상황에서 갑자기 올리게 되면 오히려 투자 심리가 급격하게 위축이 될 수도 있고요. 갑자기 내리게 된다면 이제 더 이상 끝났다라는 희망회로를 돌리면서 그때는 큰 폭의 반등이 한번 있을 수는 있습니다. 매수자들도 이제 떨어지는구나. 지금 사야 되겠구나 해서 들어오면서 가격이 반등할 수 있는데 그게 대세 상승으로 이어지기에는 전고점을 뚫고 계속 올라가기에는 역부족이다. 그런 일시적인 반등, 큰 폭의 반등은 있을 수 있습니다.

[앵커]

알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

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