금융당국, 부동산 신탁사 건전성 점검… 책임준공형 신탁 관리 ‘고삐’

책임준공형 신탁 리스크 관리 위한 TF 구성
건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR) 점검
위험 관리 강화 위해 NCR 규제 개선도 검토

금융위원회 내부./금융위원회 제공

금융 당국이 부동산 신탁사의 건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR) 점검에 나선다. 중견·중소 건설사의 부실 위험으로 부동산 신탁사의 ‘책임준공형 관리형 토지신탁’까지 리스크가 증가하자 신탁사의 건전성을 살펴보고 필요시 위험을 감당할 수 있는 수준으로 제도를 개선하려는 것이다.

17일 금융 당국에 따르면 금융위원회는 최근 책임준공형 신탁과 관련한 리스크 관리를 강화하기 위한 태스크포스(TF)를 구성하고 NCR 규제에 대해 살펴볼 계획이다.

금융 당국 관계자는 “책임준공형에 관련된 고유한 위험을 살펴보기 위한 결정이다”라며 “NCR이라는 것은 자기자본을 위험가중자산으로 나눈 비율로 위험이 충분히 자기자본에 반영될 수 있도록 하자는 취지인데 고유한 위험이 충분히 반영돼 있는지를 보고 개선할 부분이 있다면 보완하겠다”라고 말했다.

부동산 신탁사의 책임준공형 토지신탁은 시행사가 프로젝트파이낸생(PF) 사업비를 조달하고 신탁사가 시공사의 책임준공을 확약하는 관리형 토지신탁의 한 방식이다. 지난해 9월 말 기준 책임준공형 사업은 전체 개발 규모의 70.5%(62조원 규모)에 해당한다.

책임준공형 토지신탁은 신탁사가 공사 완수의 책임을 지기 때문에 책임준공형 사업을 맡는 시공사는 통상 시공능력평가 50~700위 건설사가 많다. 신탁사는 시공사가 공사 중 채무불이행 상태에 빠질 경우 시공사를 교체하거나 채무를 이행하는 방식으로 공사를 마무리 짓는다. 부동산 호황기에는 신탁사의 주요 수익원이지만, 부동산 시장이 침체되는 시기에는 리스크가 될 수 있다. 미분양 위험 등으로 공사를 포기하는 시공사가 늘어나면 공사를 마무리 지어야 하는 신탁사까지 위험이 전이될 수 있기 때문이다.

이달 13일 오후 서울 용산구 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. /뉴스1

금융 당국 역시 책임준공이행확약 관련 리스크가 점차 커지고 있다고 판단하며 TF를 통한 관련 위험 점검에 나선 것으로 전해졌다. 지난 2월 김주현 금융위원장, 김소영 금융위원회 부위원장, 이복현 금융감독원장 등 금융 당국 수뇌부가 참석한 금융위원회 회의에서도 “PF 대출에 대한 위험성이 부각되고 있고, 책임준공확약에 대한 리스크 관리 강화도 필요한 부분이 있다”라며 “부동산 신탁사의 책임준공확약 관련 규율에 대해 한 번 검토를 하는 게 좋겠다”라는 의견이 제시됐다.

금융감독원 역시 부동산 신탁사에 대한 상시 모니터링 체계를 구축하고 책임준공형 신탁의 위험관리 및 고유계정의 건전성 점검에 나섰다. 책임준공확약의 부실이 발생한 적이 없는 만큼 부실이 현실화될 경우에 대해 예의주시하고 있는 것이다. 현재 감독 당국은 부동산 신탁사에 NCR을 150% 이상으로 맞추라고 하는 상황으로, 모든 신탁사가 이 비율을 준수하고 있다. 가장 낮은 NCR 비율을 가진 신탁사가 400% 수준인 것으로 전해졌다.

금감원 관계자는 “책임준공형 사업이 최근 리스크가 늘어나면서 NCR 현황에 대해 매달 보고 받고 있다”라며 “리스크가 발생했던 영역이 아닌 만큼 감독을 강화하는 중이다”라고 말했다. 또 다른 금감원 관계자는 “신탁사의 (책임준공형 리스크를 판단할 수 있는) 수치에 대해 신탁사와 함께 확인하고 지켜보는 중이다”라고 설명했다.

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