롯데관광개발, 토지재평가 ‘꼼수’로 완전자본잠식 피해가... “7000억 리파이낸싱에 변수”

작년 당기순손실 1900억 불구 토지재평가해 자본총계↑
주석 공시 누락도 있어… 토지 재평가시 민감도 분석 해야

롯데관광개발이 지난해 토지자산을 재평가하는 방법으로 완전자본잠식을 겨우 면한 것으로 나타났다. 지난해 당기순손실이 1900억원이나 났지만, 토지자산 재평가로 그 가치가 4300억원 껑충 뛰면서 발생한 일이다. 뿐만 아니라 토지를 재평가하는데 투입된 변수를 두고 감사보고서상의 서술도 일부 누락된 것으로 발견됐다. 롯데관광개발은 오는 11월말 만기가 돌아오는 7000억원 규모의 차입을 리파이낸싱 하겠다고 밝혔지만, 만약 채권단이 유형자산을 다시 평가하겠다고 나설 경우 리파이낸싱에 차질이 발생할 가능성도 있다.

제주 드림타워 그랜드하얏트 전경/롯데관광개발 제공.

17일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 롯데관광개발은 지난해말 자본총계로 2825억원을 기록했다. 여기에는 지난해 6월말 유형자산의 재평가를 진행한 영향이 컸다. 그 과정에서 2021년 말 970억원 수준이었던 토지 장부액이 5270억원으로 높아졌다. 재평가차익만 4299억원이 난 것이다. 지난해 롯데관광개발은 당기순손실이 1908억원이나 나서 토지재평가가 없었다면 완전자본잠식 상태에 빠졌을 가능성이 크다. 완전자본잠식이란 기업이 진 부채가 기업이 가진 자본을 초과한 상태를 말한다.

익명의 대형회계법인 이사는 “어떤 시점에서든지 기업이 자산 재평가를 할 수는 있지만 이 경우 재평가가 없었다면 완전자본잠식에 빠졌을 상황”이라면서 “당해년에 당기순손실 규모를 예상하고 유형자산 재평가를 했을 가능성이 있다”고 했다.

토지재평가에 대한 감사보고서 상의 서술도 석연치 않은 부분이 있다. 토지의 공정가치를 측정하는 데 투입한 변수가 변동이 있을 경우를 가정해 서술을 했어야 하는데 그 부분이 누락된 것이다. 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 제1113호 공정가치 측정에 따르면 토지의 공정가치 측정치에 대한 가치평가기법 및 투입변수에서 ‘민감도에 대한 서술적 기술’이 뒤따르게 돼 있다. 롯데관광개발은 공정가치 서열체계의 수준 3으로, 거래사례비교법과 수익환원법 등을 활용해 토지를 재평가했다고 감사보고서에 기술했다. 여기에 투입변수는 공실률과 임대료 상승률, 객실점유율 등인데 이는 여행·관광업의 특성상 경기·시기를 많이 탈 수 밖에 없는 요인이다.

더군다나 롯데관광개발이 토지재평가를 받은 지난해 6월은 우리나라의 부동산경기가 본격적으로 꺾이기 전으로 이후 토지가치 또한 하락했을 가능성이 있다. 또 코로나19가 잠잠해지면서 해외여행이 늘어나자 제주도 일대 호텔 공실률이 치솟고 있는 상황이다. 해당 토지의 주소와 공시지가가 감사보고서에 기재돼 있지 않지만 주력 사업이 ‘제주드림타워 복합리조트 건설’이라는 점을 감안하면 제주도 일대 토지일 가능성이 높다. 제주도관광협회에 따르면 올 1월 제주 관광객은 1년 전보다 10.4% 감소했다.

이같은 사항들을 종합해보면 롯데관광개발이 지난 14일 밝혔던 제주드림타워 복합리조트 건설 용도인 차입금 7000억원의 리파이낸싱의 가능성도 100% 장담하기는 어렵다. 롯데관광개발은 지난해말 기준 1년 안에 갚아야 하는 유동부채가 유동자산을 9198억원 초과할 정도로 재무 상태가 좋지 않아, 채권단은 유형자산의 가치를 또 다시 재평가할 확률이 높기 때문이다. 롯데관광개발은 감사인인 우리회계법인으로부터 유동부채 급증에 따라 계속기업으로 존속하는데 불확실하다는 지적도 받은 바 있다.

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