아파트 대신 패닉바잉 했다가 '눈물'…매매가 10년 내 최대 낙폭

[머니투데이 배규민 기자]

/사진제공=부동산R114

부동산 시장 침체로 아파트의 대체로 꼽히는 오피스텔 분양 물량이 급감했다. 매매 가격은 최근 10년 이내 가장 많이 하락했다. 오피스텔은 입지·규모에 따라 수익률 편차가 크기 때문에 투자시 주의가 필요하다.

17일 부동산R114가 분기별 오피스텔 분양 실적을 살펴본 결과 올해 1분기 분양물량은 1464실로 최근 10년간 분기를 통틀어 가장 저조했다. 전년 동기(7282실) 대비 80% 감소했으며 최근 10년간 1분기 평균 분양실적인 1만2723실과 비교하면 약 10분의 1수준에 불과하다.

오피스텔은 지난 집값 상승기에 고강도 부동산 규제와 공급부족 상황이 맞물리며 아파트 대체재로 주목받았으나 지난해 가파른 금리 인상과 오피스텔 DSR(총부채원리금상환비율) 적용으로 투자 수요가 크게 위축됐다. 아파트 중심으로 규제를 대폭 완화하면서 투자상품과 주거 대체재로서의 가치가 상대적으로 낮아지며 분양 실적이 급격히 줄었다.

매매가도 큰 폭으로 떨어졌다. 매매가격은 2021년 1분기 0.67% 상승하며 정점을 기록한 후 내림세를 이어오다가 지난해 4분기 하락 전환됐다. 올해 1분기 오피스텔 매매가격 변동률은 -0.27%로 10년 이내에 가장 많이 떨어졌다.

/사진제공=부동산R114

올해 1분기 오피스텔 임대수익률은 4.56%를 기록했다. 2021년 3분기(4.44%) 이후 반등하며 소폭 상승세를 유지 중이다. 월세 선호 경향도 있지만, 수익률 산정 시 투자금액인 매매가격이 내려감에 따라 상대적으로 수익률이 높아진 영향이 크다. 오피스텔은 지역에 따라 수익률 격차가 크고, 고금리로 늘어난 이자 비용 등을 고려하면 체감하는 수익률은 다소 차이가 있다.

올해 1분기 급감한 분양실적과 2019년 이후 감소세를 보이는 입주 물량은 중장기적으로 초과 공급에 대한 우려를 낮춰 오피스텔 투자의 호재로 작용할 수 있다. 또 매매가격이 하향 조정 중이고, 오는 24일 DSR 산정 방식이 개편됨에 따라 대출한도가 늘면서 투자자들의 자금조달이 보다 용이해질 전망이다.

하지만 수익형 부동산은 결국 임대수익이 목적이기 때문에 현 4~5%대의 대출금리를 감안하면 그 이상의 임대수익률이 보장돼야 임대용 투자가치가 있다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "높은 금리로 인해 안정적인 수익률 보장이 어려운 만큼 배후 수요가 풍부한 업무 밀집 지역 또는 환금성이 높고 유동 인구가 몰리는 역세권 입지, 소형면적대 등 규모에 따라 선별적 투자 접근이 필요하다"고 조언했다.

배규민 기자 bkm@mt.co.kr

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