10억에 산 내집, 지금은 7억...“실거주 한채도 꼭지에 사면 눈물납니다” [매부리레터]

바닥 매수·고점 매도 위해선
입지보다도 ‘싸이클’ 알아야
매매량 증가하는 지금 시기
‘바닥’을 알리는 신호는 무엇

경기도 수원시 아파트 단지 모습

“‘실거주 한 채는 언제든 괜찮다’는 말 듣고 샀는데 집값 떨어지는거 보니까 피눈물 납니다.”

경기도 인덕원 아파트에 거주중인 직장인 김모씨는 요즘 불면증에 시달리고 있습니다. 2년전 전용 84㎡ 아파트를 10억원대 매수했는데 올해 들어 집값이 30% 넘게 빠졌습니다. “7억대에 거래되는 거 보면 마음이 찢어집니다. 언제든 내집 한채는 있어야한다고 해서 영끌했는데 집값 빠질때마다 사기 맞은 것 같고 후회됩니다.”

집값이 무섭게 치솟던 지난 상승장에서 “아직도 오를까” 불안해하던 실수요자들을 매수하게 만든 말이 있습니다. “실거주 한 채는 진리”라는 것입니다. 주거 안정성과 부동산 우상향 논리와 함께 나오는 말입니다. 많은 사람들이 ‘실거주 한채는 진리’라는 판단으로 지금도 매수를 저울질 하고 있습니다.

하지만 전문가들은 부동산은 싸이클이 있는 자산시장이므로, 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잘 잡는 것이 ‘기본’이라고 강조합니다. 실거주 한채는 필요하지만, 언제 사느냐에 따라 천국과 지옥을 오간다는 것이죠.

‘부동산 폭등장이 온다: 시장이 보내는 명확한 신호들’(이현철 지음)에서 저자는 “폭락과 폭등을 반복하는 부동산 시장의 싸이클을 주목하라”고 강조합니다.

“2009년 이후 이어졌던 부동산 하락시장에서 지금은 그렇게들 선호하며 열광하는 강남 아파트의 가격도 줄줄이 하락했습니다. 모든 부동산의 가치가 동반 하락하는 시장에서는 아무리 똘똘한 한 채라고 해도, 혼자서만 꿋꿋이 높은 가격을 유지할 수 없는 것이죠. 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아나리, 지역별 싸이클을 이해하는 것입니다.”

저자는 “수익은 상관없고 그냥 환경 좋고 살기 좋은 지역에 살고 싶은 거라면, 평생 한 채를 마련해 그곳에서 죽을 때까지 살면서 그 집을 자식에게도 물려줄 거라면, 굳이 부동산 싸이클까지 공부하지 않아도 된다. 일단 부동산으로 조금이라도 괜찮은 수익을 거두고 시다면, 먼저 부동산 싸이클을 이해하고 공부해야한다”고 강조합니다.

즉, ‘실거주 한채’는 진리기 때문에 진짜 주거안정성만 생각하면 언제 매수해도 상관없습니다. 그러나 내가 실거주하면서 투자수익률도 얻고 싶다면 ‘싸이클’을 파악해야한다는 것입니다.

지금 부동산 시장이 하락장인지, 상승장인지 확인하고 매수를 해야한다는 설명입니다.

부동산 바닥을 알리는 신호들

서울 아파트 값이 둔화되고 있습니다. 일부 지역은 상승 전환했습니다. 한국부동산원에 따르면 4월 둘째 주(10일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.11% 하락하면서 전주(-0.13%)보다 낙폭이 줄었습니다. 지난 2월 첫째 주부터 7주 연속 하락 폭이 줄고 있습니다. 동작, 송파구는 상승전환했습니다.

이쯤되니 “이제 바닥 아닌가”하는 이야기도 나옵니다. 지금이 부동산 바닥인지 어떻게 알수 있을까요.

이현철 아파트싸이클연구소장은 “가격이 올라가는 시점에, 입지 좋은 물건을 고르는 순서를 지켜야 한다”고 강조합니다. 이 소장은 “입지보다도 중요한 게 싸이클”이라고 말합니다.

그러려면 지금 바닥인지를 파악해야합니다. 서울 부동산 매매량이 늘고 있고 낙폭도 줄어들고 있습니다. 급매도 소진됐다는 얘기가 들려옵니다. 그렇다면 지금이 바닥일까요.

이 소장이 설명하는 ‘부동산 바닥’의 징조는 이렇습니다. 하락장때는 아파트가 초과공급됩니다. 또한 무분별한 투자자들이 몰립니다. 또한 전세가율이 엄청 낮아집니다. 이렇게 하락장을 이어오다가 상승기로 접어들때가 옵니다. 대부분 사람들은 ‘이 바닥’ 시점에 집을 매수하기를 원합니다.

이 소장은 상승기 진입 직전, ‘바닥 안정기’의 특징을 이렇게 꼽습니다.

첫째, 전세공급이 감소합니다.

둘째, 입주물량이 줄어듭니다.

셋째, 갭 투자자가 이탈합니다. 투자 수익률 악화로 집을 팔고, 갭 투자자가 감소하니 전세매물이 줄어듭니다.

넷째, 전세 수요가 증가합니다. 집값이 상승할 것이라는 기대감이 사라져서 전세 수요가 증가합니다.

다섯째, 미분양이 점차 해소됩니다

여섯째, 정부가 경기 부양을 위해 노력합니다. 특단의 대책이 나옵니다.

즉 이렇게 전세 공급은 크게 줄어들고, 전세 수요가 늘어나면, 전세 가격이 오르게 되고, 전세 가격이 매매가격보다 먼저 상승합니다. 이러한 시점에서도 주택 매매가격은 계속 하락합니다. 이러다가 결국 높아진 전세가와 낮아진 매매가의 차이가 줄어들고, 전세가율이 올라가면서 매수세가 붙기 시작합니다.

‘역사는 반복된다’고 합니다. 자산 시장도 똑같은 양상이 펼쳐질지는 아무도 모릅니다. 이 소장의 분석대로 이번에도 지난번과 비슷한 현상을 보이면서 부동산 하락장을 거쳐 상승장으로 턴할지 알수는 없습니다.

그렇더라도 과거 수년간 벌어진 부동산 싸이클에서 나타난 공통적 현상들은 현재 상황을 분석하는데 도움이 됩니다.

전세 가격은 하락세가 둔화됐습니다. 한국부동산원이 발표한 4월 둘째주 전세가격지수는 모두 하락세가 둔화됐는데, 서울과 수도권이 각각 0.04%p, 0.02%p씩 줄어들 때 지방은 0.01%p만 축소됐습니다.

전세 매물은 서울은 줄고 일부 지방은 늘고 있습니다. 아실 데이터를 보면 이달 초와 비교했을 때 충남(3.7%), 강원(1.5%), 제주(1.0%), 경남(0.5%), 울산(0.4%) 등 지역에서 전세 매물이 증가했습니다. 서울은 전세 매물이 줄고 있습니다. 서울 아파트 전세매물은 4만2778건으로 한달 전(4만7210건)보다 크게 줄었습니다.

전세대출 금리는 하단이 3%대로 내려앉았습니다. 지방은 미분양이 늘고 입주 예정물량이 수요를 초과한 곳은 ‘역전세’가 아직도 심각한 문제입니다.