“아 옛날이여”…아파트 대체재에서 ‘애물단지’ 전락한 오피스텔

올해 1분기 오피스텔 분양 실적
전년 동기比 80% 급감

서울의 한 공인중개사 사무소 앞에 오피스텔 매매를 안내하는 광고가 붙어있다. [김호영기자]

올해 1분기 오피스텔 분양 실적과 매매가격 변동률 모두 최근 10년 내 최저 수준으로 줄어든 것으로 나타났다.

지난 집값 상승기에 고강도 부동산 규제와 공급부족 상황이 맞물리며 아파트 대체재로 각광받았으나, 가파른 금리 인상과 오피스텔 총부채원리금상환비율(DSR) 적용으로 투자 수요가 크게 위축된 모습이다.

규제 완화 영향으로 아파트 분양시장은 일부 지역을 중심으로 회복세를 보이는 곳도 있으나 오피스텔은 혜택을 보지 못한 것으로 풀이된다.

17일 부동산R114가 분기별 오피스텔 분양 실적을 분석한 결과에 따르면, 올해 1분기 오피스텔 분양물량은 1464실(주상복합 내 오피스텔 포함)로 지난해 동기(7282실)보다 무려 80% 줄었다. 이는 최근 10년간 1분기 평균 분양실적인 1만2723실과 비교하면 약 10% 수준에 불과하다.

매매가도 큰 폭으로 떨어졌다. 부동산R114 REPS 자료를 보면 매매가는 2021년 1분기 0.67% 상승하며 정점을 기록한 뒤 내림세를 이어가다 작년 4분기(-0.04%) 하락 전환했다. 올해 1분기 오피스텔 매매가 변동률은 -0.27%로 10년 내 가장 큰 폭으로 하락했다.

오피스텔의 인기가 시들해진 원인은 금리 인상 등의 영향에 정부의 아파트 중심 규제 완화로 투자상품과 주거 대체재로서의 가치가 상대적으로 낮아져 분양 실적이 급격히 줄어든 영향도 있다.

그동안 오피스텔은 비주택으로 분류돼 대출방식과 상관없이 대출만기가 8년으로 일괄 고정됐다. 이 때문에 분할 상환 시에도 같은 가격의 아파트보다 대출한도가 적게 나왔다.

이에 정부는 오는 24일부터 오피스텔 대출 시에도 DSR 산정방식을 아파트 등 일반 주택과 같은 방식으로 개선해 실제 대출만기로 적용키로 했다.

다만, 임대수익은 선방하고 있다. 올해 1분기 오피스텔 임대수익률은 4.56%로, 2021년 3분기(4.44%) 이후 반등하며 소폭 상승세를 유지 중이다.

월세 선호 경향도 있지만, 수익률 산정 시 투자금액인 매매가격이 떨어짐에 따라 상대적으로 수익률이 높아진 영향이 크다는 게 업계의 분석이다. 하지만, 오피스텔은 지역에 따라 수익률 격차가 크고, 고금리로 늘어난 이자 비용 등을 고려하면 체감하는 수익률은 다소 차이가 있을 것으로 보인다.

부동산R114 관계자는 “오는 24일 DSR 산정 방식이 개편돼 대출한도가 늘면서 투자자 자금조달이 더욱 용이해질 전망”이라면서도 “수익형 부동산은 임대 수익이 목적이기 때문에 높은 금리 수준으로 인해 안정적인 수익률 보장이 어려운 만큼 선별적 투자 접근이 필요하다”고 당부했다.