매매·분양 ‘봄기운’ 완연한데… 경매시장은 ‘아직 겨울’

전국 아파트 낙찰률 29.2%불과
낙찰가율도 4개월 연속 70%대
매매건수는 한달새 34.5% 증가

정부가 재건축 안전진단 기준을 완화한 이후 올해 1분기 서울에서 재건축 연한이 도래한 30년 이상 아파트 단지 매매 비중이 늘어난 것으로 나타난 가운데 17일 30년 초과 아파트가 가장 많이 거래된 노원구 일대 아파트의 모습. 연합뉴스

서울과 지방 부동산 시장의 양극화 속 매매·분양시장은 온기가 돌고 있지만, 경매시장은 서울·지방을 가리지 않고 얼어붙는 춘래불사춘 형국이 이어지고 있다.

17일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 서울과 수도권을 제외한 전국 아파트 경매 낙찰률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 각각 29.2%, 75.1%를 기록했다. 서울 아파트 낙찰률은 33.1%, 낙찰가율은 79%로 전국 평균보다는 높지만 경매시장 분위기는 좋지 않다. 서울 아파트 낙찰가율은 2020년부터 한 번도 80%대 밑으로 떨어지지 않았지만, 지난해 12월 70%대로 떨어진 후 4개월 연속 70%대에 머무르고 있다. 인천과 경기 아파트 낙찰률은 각각 27.6%, 30.3%로 서울보다 낮았다. 아파트를 제외한 상가·오피스텔·빌라 등도 상황은 마찬가지다.

부동산 전문가들은 “경매시장에 나온 물건들의 감정평가 시점이 6개월에서 1년 이전으로 가격이 높게 책정돼 있어 인기가 없다”고 분석했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “경매로 사는 것보다 시장에서 매수하는 것이 실수요자 입장에서는 이득”이라며 “현재 시장은 실수요자들이 가격이 좀 더 떨어질 것으로 예상하기 때문에 경매 인기가 떨어지는 것”이라고 했다.

반면 매매시장은 거래절벽 시기를 지나 훈풍이 불고 있다. 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2월 전국 부동산 매매거래량은 7만8950건으로 한 달 전보다 34.5% 늘었다. 분양시장은 올해 1분기 전국 신규 분양 아파트의 60% 이상이 모집 가구 수를 채우지 못했지만, 서울은 청약 마감에 100% 성공하는 등 양극화 현상이 나타나고 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 분양시장 양극화에 대해 “서울 도심 정비사업은 인기 지역인 데다 상승 가치가 있어 3년 후 주택 시장을 보고 참여하는 것”이라며 “분양시장은 중도금 대출 규제와 분양권 전매제한 규제가 완화된 것도 도움이 됐다”고 설명했다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “분양권 전매를 위한 가수요가 유입된 영향도 있다”고 했다.

한편, 한국토지주택공사(LH)는 고가 매입을 방지하기 위해 준공주택매입과 신축매입약정 등 매입 유형에 따라 다른 방식으로 가격을 산정하는 방식을 도입한다. LH는 준공주택은 기존보다 약 20∼30%, 매입약정주택은 약 5∼10%의 매입가격 인하 효과를 기대하고 있다. 새 제도를 적용해 올해 전국에서 2만6461가구를 매입할 예정이다.

이승주·김성훈 기자