급증하는 아파트 하자분쟁…조정 단계서 해결할 컨트롤타워 추진

분쟁 발생 시 '협의→조정→중재→소송'…비용 발생 않는 협의·조정 단계 강화 취지

<자료 사진> 한 아파트 주차장 누수 보수공사가 진행되는 모습. ⓒ News1 오장환 기자

(서울=뉴스1) 최서윤 기자 = #. 5년 전 한 유명 브랜드 신축 아파트에 입주한 A씨는 입주 한 달여 만에 천장에서 물이 새는 피해를 겪었다. 보수 후에도 이웃집 여러 채에서 누수나 벽 균열 사례가 보고되자 하자로 판단, A씨는 주민들과 함께 시공사를 상대로 하자보수금 청구소송을 냈다. 1년 반쯤 지나 나온 1심에서 법원으로부터 일부 승소 판결을 받아냈지만, 아직 상급심이 진행 중이다. 이런 가운데 최근 입주자회에선 올해 안으로 추가 소송을 제기하자는 주장이 나와 고민이 된다. 소송을 또 하면 하자 복구 시점만 미뤄질 수 있다는 말도 들려온다.

A씨와 같이 입주 전후 아파트에 하자가 발생하면 해결은 여간 까다로운 일이 아니다. 시공사 측에 피해 상황을 직접 입증해야 하고, 이 과정에서 감정과 시간 소모도 상당하다. 예를 들어 누수가 발생하면 가구와 가전제품이 손상되고 수리 기간 외부에서 지내게 돼 추가적인 물질적·정신적 피해가 발생하는데, 분쟁 해결의 첫 단계인 '양 당사자 협의' 과정에서 매끄러운 해결이 쉽지 않은 경우가 많다. 부동산·아파트 하자 관련 인터넷 카페에서는 '건설사 상대로 싸우기 쉽지 않다'는 불만이 적지않게 제기된다.

이처럼 건설산업 관련 대표적인 분쟁인 공동주택 하자 해결을 비롯해 건설분쟁을 조정 단계에서부터 효과적으로 다룰 정부 차원의 컨트롤타워 추진이 검토 중인 것으로 전해졌다. 17일 정부와 업계에 따르면 국토교통부는 현재 '조정위원회'란 이름으로 분산된 복수의 건설분쟁 조정기구를 통합, 권한을 강화한 '건설분쟁전문관리기구' 설립안을 내부적으로 검토 중이다. 국토부 관계자는 "이미 올해 업무계획에 관련 내용을 상정했고 관련 용역 준비 단계"라고 말했다.

현재 공동주택 하자분쟁과 관련, 정부 각 부처에서 다양한 조정·중재 기구를 운영하고 있다. 분쟁 다툼의 마지막 단계인 소송에 이르기 전에 해결을 돕기 위해서다. 국토부의 경우 2009년부터 운영해온 하자심사분쟁조정위원회(공동주택관리법)가 대표적인데, 입주자가 하자를 접수하면 건설·법률 등 전문가들이 현장실사를 진행해 하자 여부를 최종 판단해주는 기구다. 하자로 판정된 뒤 사업주체가 하자 보수를 이행하지 않으면 과태료를 부과한다.

이 밖에 지방자치단체가 운영하는 집합건물분쟁조정위원회(집합건물소유·관리법), 한국소비자원의 소비자분쟁조정위원회(소비자기본법)에도 아파트 하자 보수 관련 분쟁 조정을 호소할 수 있다.

문제는 최근 들어 아파트 하자분쟁이 급증하는 추세란 점이다. 국토부 하자심사분쟁조정위에 접수된 하자 조정 신청 건수는 2010년 69건에서 2021년 7686건으로, 12년새 무려 1만1039% 늘었다. 조정위 운영 초기 정보가 적어 요청 건수가 적었을 수 있다는 점을 감안해도, 2015년 4246건까지 오른 사건 신청 수는 한 번도 3000건 아래로 떨어진 적이 없다.

그 배경으로는 하자발생 건수의 절대적 수치 증가도 있지만, 하자보수 요청 관련 소비자 인식이 높아지고 조경과 각종 스마트 기술 도입 등으로 아파트에 제공되는 서비스가 확대됨에 따라 하자보수 범위 자체가 넓어지고 있다는 분석이다.

결국 다룰 사건 수가 많아지는 만큼 분쟁조정 단계의 강화가 필요하다는 게 전문가들의 지적이다. 협의→조정 다음 단계인 중재부터는 적지 않은 비용이 발생하는 데다, 마지막 단계인 소송으로 넘어가면 1심 판결에만 최소 6개월 이상 소요되는 등 당사자의 시간과 소송 비용 소모는 물론 사회적 비용까지 발생하는 만큼, 조정기구에서 효과적인 서비스를 제공해야 한다는 것이다.

임기수 한국건설산업연구원 연구위원은 "건설분쟁의 해결을 위해 많은 정부부처에서 다양한 조정 및 중재기구를 운영하고 있으나 기구간 정보교류 미흡으로 분쟁의 효율적 관리를 위한 기초 자료조차 파악하기 어려운 것이 현실인 데다, 현 조정기구는 분쟁 재발 방지에 대한 노력도 미흡하다"고 지적했다. 그러면서 "통일된 분쟁조정 규약을 마련하고 협의와 소송 등 분쟁 데이터를 관리하며, 근본적인 분쟁 감소를 위한 제도·정책·기술 관리 등을 담당할 '건설분쟁전문관리기구' 설립이 필요하다"고 조언했다.

국토부가 추진하는 건설분쟁전문관리기구는 일단 국토부 산하 복수의 조정위원회를 통합 관리하는 모델이 될 것으로 보인다. 건설분쟁 가운데에는 소비자와 시공사 간 하자분쟁 외에도 건축 과정에서 인근 주민과 발생하는 분쟁이나 발주자와 시공사 간 분쟁 등 여러 유형이 있는데, 이 같은 조정위를 한데 묶어 조정기구 자체에 힘을 실어준다는 취지다.

다만 국토부는 기본적으로 건설산업 부흥을 통한 국가경제 이바지라는 공급 측면 정책 목표를 갖고 있는 만큼, 분쟁 조정 기구가 국토부 중심으로 일원화되면 아파트 입주민의 하자분쟁 조정 문제 같은 소비자 권익 균형이 기울어질 우려도 일각에서 제기된다.

임 연구위원은 건설기업이 초기 입주자로부터 하자 보수 요청을 받았을 때 보수요구에 신속하게 대응해 만족도를 높이는 등 인식을 개선하고, 하자 발생 시 수급인(시공사)의 직접 시공 이외의 부분에서 발생한 하자에 대해 하수급인의 보수 책임도 강화할 필요가 있다고 조언했다. 또 최근 공동주택 하자 항목 수가 2000년대 초반 100여 개에서 400여 개까지 증가하는 점을 감안해 하자 연구 전문기관을 설립하는 것도 방안이라고 덧붙였다.

sabi@news1.kr