[하우머니] 서대문구 vs. 노원구…경매, 어디가 좋을까?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 먼저 경매시장 분위기부터 살펴보겠습니다. 경매 물건은 늘고 있지만, 주인을 찾아 낙찰되는 물건의 비율은 저조한데, 집값 향방을 두고 보겠다는 관망심리가 커진 모습이에요?

- 아파트 경매 '속출'에도 낙찰률은 ‘뚝’…시장 분위기는?
- 집값 하락에 전국 아파트 경매 급증
- 3월 아파트 경매 매물, 전년대비 73% 이상 급증
- 3월 아파트 경매 건수 전월 대비 48.3% 증가
- 3월 경매 낙찰률 29.2%…2월比 3.9%P↓
- 서울 아파트, 유찰 없는 아파트 매물 약 100여건
- 1~2회 유찰된 아파트 90여건…서울 총 190여건 
- 아파트의 경우는 1~2회 유찰 시 대부분 낙찰
- 빌라는 2번 이상 유찰되어야 낙찰되는 추세
- 아파트 가격 다시 반등, 경매 시장에도 변동성 커져

Q. 경매시장 냉랭해졌다는 평가가 나오지만, 오히려 강남과 여의도 등 인기지역의 아파트 경매에는 응찰자가 역대급으로 몰렸다고요. 경매시장도 지역별 양극화가 심한 것 같습니다?

- 경매시장 양극화 심화, 접근 전략은? 
- 일반 아파트 경매 낙찰률 ‘뚝’, 강남 인기 아파트에만 집중
- 초고가 아파트와 1억 이하에만 응찰자 몰려
- 강남구 청담동 상지리츠빌 9차 전용 60평형대
- 경쟁률 33대 1, 낙찰가 약 31억으로 낙찰가율 85% 
- 영등포구 여의도동 한강변 시범아파트 전용 35평형
- 경쟁률 11대1 낙찰가 20억 낙찰가율 100% 넘겨
- 서울 금천구 시흥동 벽산아파트 전용 25평
- 낙찰가율은 65%, 1등과 2등의 입찰가 차이 약 77만원

Q. 지역별 차이가 심할수록 경매 매물을 찾을 때 기준이 필요할 것 같은데요. 입지 선정 노하우가 있다면요?

- “돈이 될 땅인가”, 임장 지역 선택 기준은?
- 단기투자 목적보다는 장기적인 관점에서 실거주 목적으로 접근
- GTX 개통으로 도심권 접근성이 좋아지는 곳 
- 재건축사업 완화에 따른 수혜를 볼 지역 
- 공공개발 신속통합기획구역으로 지정된 곳 
- 거주와 함께 가치 상승을 기대해 볼 만한 곳
- 전세값이 완만하게 유지되는 실거주자들의 만족도 높은 곳

Q. 부동산은 개발 호재가 중요한 포인트인데. 올해 초, 부동산 정비 계획을 담은 ‘2040 도시기본계획 보고서’가 발표됐거든요. 임장 지역 선정에 도움이 될 만한 부분이 있을까요?

- 도시기본계획, 정부가 찍어준 ‘투자 답지’?
- 각 지자체의 기본계획, 사전에 이러한 내용을 알아두면 유익
- 각 지역에 대한 차후 발전방향등을 개략적으로 확인 가능
- 서울에서도 우선순위 높은 곳 파악 후 접근

Q. 실제 임장 다녀오신 이야기 좀 들어보죠. 서대문구 다녀오셨다고요. 이 지역은 대학가에다 유동인구도 많아서 인기가 많은데, 경매 시장에서도 눈 여겨볼만한 지역인가요?

- 대학가 호재 서대문구, 경매 접근 포인트는?
- 임장, 부동산 투자를 위해 해당 투자 지역을 직접 방문하는 것
- 6호선과 경의선 공항철도 트리플역세권인 디지털미디어시티역
- 서부선과 강북횡단선 ‘더블역세권’ 명지대입구역 매력적

Q. 서대문구에서 눈 여겨볼 매물들에는 어떤 것들이 있었나요?

- 서대문구 10억 아파트가 6억, 눈에 띄는 매물은?
- 서울 서대문구 북가좌동 월드컵현대아파트
- 서울 서대문구 남가좌동의 디엠씨엘가 원룸
- 원룸, 명도에 대한 부담 없이 매수할 수 있는 기회

Q. 다음 임장 지역은 노원구네요. 작년에 집값이 가장 많이 빠진 지역으로 꼽혔던 곳인데요. 어떤 점에 주목해서 보셨나요?

- 집값 제일 많이 빠진 노원…투자 포인트는?
- 노도강의 핵심 노원구, 역세권으로 발돋움
- 상계주공 안전진단 속속 통과…낮은 사업성 변수
- 강북 신흥 주거타운 꿈꾸는 노원구 상계주공
- 개통 예정인 동북선은 이미 공사중
- 노원구에서 가장 학부모들의 선호도가 좋은 은행사거리 
–동북선 역으로 중계동 학원가 지역 수혜 예상

Q. 노원구에서 눈 여겨볼 매물들에는 어떤 것들이 있었나요?

- 노원구 역세권 기대감, 눈에 띄는 매물은?
- 서울 노원구 상계동 보람아파트 2단지 28평형
- 서울 노원구 중계동 중계5단지 아파트 

Q. 오늘(17일) 살펴본 서대문구와 노원구 임장 시, 유의 사항이 있을까요?

- 경매 핫플레이스 임장 시 유의사항은?
- 실거주 여건이 좋은 곳들 위주로 많은 응찰자 몰려
- 자신이 잘 알고 있는 지역의 매물 접근하는 것이 용이
- 평소 관심이 있던 아파트들 위주로 동향을 살펴 적정가 산출
- 개통까지 오래 걸리는 경전철, 투자 장기화 가능성
- 개통이 가급적 빨리 이루어지는 지하철 라인 선호
- 검단신도시, 지하철 1호선 연장선 마무리 공사중
- 2년 내에 개통 예정인 지역, 투자처로 매력적 

Q. 마지막으로, 부동산을 매입할 때 현장답사에 소홀해 전혀 예상치 못한 낭패로 이어지는 경우가 생각보다 많다고 하는데요. 현장 답사 시 잊지 말고 꼭 체크해야 할 것들도 알려주시죠?

- “임장이 반이다”, 현장답사 체크리스트는?

Q. 집 앞 부동산 앞을 지나다보면 시세 보다 수억원 떨어진 급매물들이 붙어있는 걸 볼 수 있는데요. 부동산 시장에 급매로 나오는 매물과 경매로 나오는 매물은 각각 어떤 경우에 유리한가요?

- 집값 떨어지는데, 급매 vs. 경매 뭐가 더 유리할까?
- 급매물 보다 더 싼 매물이 경매 시장 좌우
- 2, 3회 유찰이 진행된 뒤 감정가 절반돼야 응찰 고민

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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