오피스텔 분양, 올 1분기 10년來 최저 수준…"시장 약세 지속"

1분기 오피스텔 분양 실적, 전년 대비 80% 감소
매매가 올해 1분기 하락 전환, 10년 만에 최저치
DSR 대출한도 증가 등 숨통, 투자판단 신중해야

[이데일리 이윤화 기자] 정부의 부동산 규제 완화로 온기가 도는 아파트 분양 시장과 달리 오피스텔 분양 시장 분위기는 아직 얼어붙어 있는 것으로 나타났다.

부동산R114는 오피스텔 분양 실적을 분기별로 살펴 본 결과 올 1분기가 최근 10년 이내 최저 수준으로 나타났다고 17일 밝혔다.

규제 완화 영향으로 국지적 온기가 감도는 아파트와 달리 오피스텔은 약세가 지속되며 분양실적과 매매가격 변동률 모두 10년 내 최저치를 기록했다.

2023년 1분기 오피스텔 분양물량은 1464실(세대)로 집계됐다. 전년 동기(7282실) 대비 80% 감소했으며 최근 10년간 1분기 평균 분양실적인 1만2723실과 비교하면 약 10분의 1수준에 불과하다.

오피스텔은 지난 집값 상승기에 고강도 부동산 규제와 공급부족 상황이 맞물리며 아파트 대체재로 각광받았으나, 작년 가파른 금리 인상과 오피스텔 총부채원리금상환비율(DSR) 적용으로 투자 수요가 크게 위축됐다. 더욱이 아파트 중심으로 규제를 대폭 완화하면서 투자상품과 주거 대체재로서의 가치가 상대적으로 낮아지며 분양 실적이 급격히 줄었다.

매매가도 큰 폭으로 떨어졌다. 매매가격은 2021년 1분기 0.67% 상승해 정점을 기록한 후 내림세를 이어오다가 2022년 4분기 하락 전환됐다. 2023년 1분기 오피스텔 매매가격 변동률은 -0.27%로 10년 내 최대 하락폭을 기록했다.

올해 1분기 오피스텔 임대수익률은 4.56%를 기록했다. 2021년 3분기(4.44%) 이후 반등하며 소폭 상승세를 유지 중이다. 월세 선호 경향도 있지만 수익률 산정 시 투자금액인 매매가격이 떨어짐에 따라 상대적으로 수익률이 높아진 영향이 크다. 다만, 오피스텔은 지역에 따라 수익률 격차가 크고 고금리로 늘어난 이자 비용 등을 고려하면 체감하는 수익률은 다소 차이가 있을 것으로 보인다.

부동산R114는 올해 1분기 급감한 분양실적과 2019년 이후 감소세를 보이는 입주물량은 중장기적으로 초과 공급에 대한 우려를 낮춰 오피스텔 투자의 호재로 작용할 수 있다고 전망했다. 이와 더불어 매매가격이 하향조정 중이고, 오는 24일 DSR 산정 방식이 개편됨에 따라 대출한도가 늘면서 투자자들의 자금조달이 보다 용이해질 전망이다.

그러나 수익형 부동산은 결국 임대수익이 목적이기 때문에 현 4~5%대의 대출금리를 감안하면 그 이상의 임대수익률이 보장돼야 임대용 투자가치가 있다.

리서치팀 백새롬 책임연구원은 “높은 금리 수준으로 인해 안정적인 수익률 보장이 어려운 만큼 배후 수요가 풍부한 업무밀집지역 또는 환금성이 높고 유동인구가 몰리는 역세권 입지, 소형면적대 등 규모에 따라 선별적 투자 접근이 필요하다”고 말했다.

이윤화 (akfdl34@edaily.co.kr)