미분양 쌓여서 경제위기 온다고? 반복되는 ‘그들의 노림수’

올해 미분양은 금융위기의 50%도 안돼
LH ‘감정평가 방식’ 의존해 미분양 매입
집값 하락기, 거품 낀 고가매입 논란 자초

최근 미분양 아파트가 증가하자 “주택경기가 어려워지면 한국경제가 흔들린다”는 위기론이 다시 고개를 들고 있다. 주택경기 과열과 고분양가로 이익을 챙긴 건설사들이 미분양 물량 해소를 위해 과도하게 위기를 부추기는 것 아니냐는 비판이 나오고 있다. 사진은 서울시내 아파트단지 전경. 연합뉴스

지난 1월31일 정원주 주택건설협회 회장은 출입기자 간담회에서 “주택경기가 어려워지면서 경제 전반에 악영향을 미치고 있다”며 주택경기발 위기론을 언급했다. 정 회장은 “엘에이치(LH)가 미분양 주택을 매입해 청년과 신혼부부 등의 임대주택으로 활용하고 있다”며 “주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관도 건설 중인 미분양 주택을 현행 공공매입가격 수준으로 매입하고 준공 이후 사업주체에 환매해달라”고 말했다. 쉽게 말해 정부가 미분양 주택을 적극 매입해달라는 얘기다.

최근 다시 등장한 ‘미분양발 경제위기론’. 건설업계는 미분양을 방치해 주택건설 업체들이 줄도산하게 되면 금융분야로 파장을 미쳐 한국경제가 흔들린다는 논리를 들이댄다. 하지만 미분양이 해소되지 않고 몇몇 건설사가 도산한다고 해서 경제가 위기에 처하는 것은 아니다. 한문도 전 연세대 정경대학원 교수(금융부동산학)는 “2008년 금융위기 때 종합건설사 117개, 전문건설사 248개가 부도났는데 대한민국 경제 뭐가 어떻게 됐느냐”고 반문했다. 그는 “작년 한해 자영업 34만곳이 폐업했지만 그들의 물건을 정부가 사줬다는 얘기를 듣지 못했다”며 “건설사들의 요구는 형평성에도 맞지 않고 공정과 상식을 위협한다”고 말했다.

국토해양부 집계로 전국 미분양 아파트는 올해 2월 기준 7만5천가구다. 미분양 주택수는 지난해부터 증가하는 추세이기는 하나 위기론을 거론할만큼 위험 수준인지는 따져봐야 한다. 글로벌 금융위기가 시작된 2008년 미분양 물량은 16만가구를 넘었다. 올들어 미분양 주택은 부동산가격 안정기인 2012년에서 2019년 사이 평균적인 미분양 주택수 6만여가구를 약간 상회하는 수준이다. 일부에선 10년 만에 최대치라고 호들갑을 떨지만 ‘미분양발 위기조장’이라는 비판이 만만찮다.

시장에서 물건이 안 팔릴 때는 다 이유가 있다. 복합적이겠지만 가장 큰 원인은 역시 가격 흥정이 맞지 않아서다. 최근 아파트 미분양 증가세의 원인으로는 단연 높은 분양가가 꼽힌다. 미분양 문제를 우선적으로 해결하는 방법은 가격 거품을 걷어내고 시장의 눈높이에 맞는 균형점을 찾는 일일 것이다. 이는 부동산 전문가가 아니라 일반 수요자 입장에서 보더라도 상식적인 진단이다. ‘합리적 기대가설’로 1995년 노벨경제학상을 수상한 로버트 루카스 미 시카고대 교수는 “가계와 기업 등 경제주체들은 이용가능한 모든 정보를 활용해 경제 상황의 변화를 합리적으로 예측한다”고 했다. 이 가설은 정부가 어떤 정책을 내놓더라도 힘을 크게 쓸 수 없을 때 곧잘 인용되는데, 한문도 전 교수는 “지금이 딱 그 시점”이라고 했다. 부동산 시장의 가격 조정이 끝나지 않은 미분양 매입 정책은 실효성이 없을 뿐아니라 건설업계에 잘못된 신호를 줘 시장질서를 왜곡시킨다는 것이다.

지난 연말 한국토지주택공사(LH)가 서울 강북구에 있는 미분양 아파트 단지를 주변 시세에 비해 비싸게 매입했다고 해서 논란이 일었다. 엘에이치는 공공임대 목적으로 분양가보다 15% 싸게 샀다고 밝혔다. 하지만 해당 아파트가 주변 시세보다 30% 이상 비싼 분양가로 인해 무더기 미분양된 곳이라는 점을 고려하면 국민 혈세로 건설사의 손해를 보전해준 게 아니냐는 비판이 많았다. 엘에이치는 올해 1월에도 용산구의 미분양 오피스텔 수십채를 주변 시세보다 비싸게 매입한 사실이 드러났다. 이쯤되면 LH가 과연 국민이 납득할 만한 매입 기준을 갖고 있는지 의문이 들지 않을 수 없다.

미분양이 대거 발생했던 금융위기 때와 비교해보자. 당시에도 미분양 매입을 둘러싼 논란이 있었다. 하지만 이명박 정부는 분양가 대비 50% 수준에서 미분양 아파트를 매입했다. 최근 건설업계에서 요구하고 있는 환매조건부 매입 요청(분양가 대비 70~75%선)보다 엄격한 기준이었다. 2010년 4월 정부부처 합동으로 발표한 보도자료를 보면 “(건설사의) 도덕적 해이를 방지할 수 있도록 분양가 50% 이하 수준에서 매입하고 사업성도 엄격히 평가”한다고 명시돼 있다. 금융위기 당시 적어도 건설사의 모럴 해저드를 막을 장치는 해뒀다는 얘기다.

논란이 된 미분양 매입을 두고 엘에이치는 청년용 매입임대주택을 절차에 따라 구매한 것이라고 해명했지만 비난 여론은 가라앉지 않고 있다. 원희룡 국토부 장관은 자신의 페이스북을 통해 “LH가 매입한 임대주택, 내 돈이었으면 이 가격에는 안 삽니다”라고 비판했고, 매입임대제도 사업에 대한 감찰을 지시했다. 매입임대제도는 공공기관이 기존 주택을 매입해 저소득층 등에게 저렴에게 임대하는 주거지원 정책을 말한다. 국토부 장관까지 나서 공개 비판하자 엘에이치는 주택매입 업무를 일시 중단했다. 그러나 건설사들의 미분양 아파트 매입 요구는 갈수록 거세질 것으로 예상된다.

주택협회 쪽은 지금 부동산 시장을 “아이엠에프(IMF)나 글로벌 금융위기에 준하는 상황으로 보고 있다”고 했다. 정부는 미분양 해결과 관련해 건설사들의 자구책이 우선돼야 한다는 입장을 보이면서도, 한편으론 매입 대상을 확대하는 방안을 검토하고 있는 것으로 전해진다. 앞서 윤석열 대통령은 올해 1월3일 국토부 업무보고 자리에서 “취약층 주거안정 방안으로 미분양 주택을 매입하는 방안을 깊이 있게 검토하라”고 지시했다. 방점이 어디에 찍혔든 윤 대통령의 미분양 주택 매입 검토 지시는 그날 발표된 ‘1.3 부동산 대책’과 맞물려 적잖은 파장을 낳았다.​ 시장에서는 주택경기 상황에 따라 정부가 미분양 아파트를 대거 매입하는 명분이 될 것으로 보고 있다.

물론 미분양 주택을 매입해 공공임대로 잘만 활용하면 무주택자에게 좋은 입지의 공공주택을 제공하고 건설사의 미분양 문제 해결에도 도움이 될 수 있다. 관건은 국민 혈세가 투입되는 미분양 매입 또는 매입임대주택 정책이 엄격한 기준에 따라 합당하게 이뤄지고 있느냐일 것이다. 엘에이치가 주택매입 가격 기준으로 삼고 있는 감정평가 방식은 거품이 낀 시세를 반영하는 한계가 있다는 지적을 받는다. 현행 감정평가 방식은 부동산 가격이 하락하고 있더라도 이전에 거래된 고가의 거래가격이나 분양가격을 기준으로 삼기 때문이다.

경실련은 매입금액을 산정할 때 시장 상황을 반영할 수 있도록 감정평가 방식을 개선할 것을 주장한다. 아울러 집값에 낀 거품을 제거하기 위해 경매방식을 도입할 것을 제안했다. 주택건설 시장의 경착륙을 막기 위한 지원 정책은 필요하나, 매입금액 산정 기준을 강화해 고가 매입을 막는 확고한 원칙을 세워야 한다는 것이다.

국회 국토교통위원회 소속 장철민 더불어민주당 의원이 엘에이치로부터 제출받은 ‘매입임대주택 현황’을 보면, 지난해 매입한 임대주택 중 6개월 이상 비어있는 집(공가)은 4587가구에 달한다. 5년 전인 2017년 1822가구까지 낮아졌던 것에 견주면 2.5배 많아졌다. 무분별한 매입임대 확대가 세금을 낭비할 뿐 아니라 소비자들에게 외면받고 있는 것은 아닌지 점검해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 조정흔 감정평가사는 “부동산발 연쇄 도산 공포를 키우고 이를 핑계로 선제적 대응 운운하면서 공공자금으로 미분양 주택을 사들이는게 서민을 위한 정책인지 원점에서 재검토해야 한다”고 말했다.

홍대선 한겨레경제사회연구원 어젠다센터장 hongds@hani.co.kr