[법률S토리] 상가 임대료 인상 통보에 임차인이 거부한다면?

#. 작은 상가 하나를 가지고 있는 임대인 A씨는 B씨에게 임대를 주고 월세를 받고 있다. A씨는 지난 몇년간 임대료를 인상하지 않고 임대차계약을 갱신해 왔지만 최근 늘어난 대출이자와 각종 세금 부담, 물가인상 등으로 임대료를 인상할 수 밖에 없겠다고 결심하고 B씨에게 보증금과 임대료 인상을 통보했다. 그러나 B씨는 갑작스러운 임대료 인상을 받아 들일 수 없다며 기존 임대료만 내겠다며 오히려 A씨에게 큰소리다. A씨는 B씨가 기존 임대료를 연체없이 꼬박꼬박 내면서 인상된 임대료를 거부하자 이 경우 임대인이 임차인을 상대로 할 수 있는 조치가 따로 없는 것인지 상담을 신청했다.

차임증감청구권은 상가건물임대차보호법 제11조와 민법 제628조에서 명시하고 있는데 두 조항은 유사한 구조로 돼있다. 기본적으로 민법상 사정변경의 원칙을 반영한 조항이기 때문이다. 임대차라고 하는 계속적 채권관계에서 계약기간 동안 사정이 변경된 경우 계약기간중에도 차임을 조정이 가능하도록 해 적정한 임대차관계를 유지하고자 하는 데 입법목적이 있다.

차임증감청구권을 행사할 수 있는 요건은 2가지로 요약할 수 있다. 임차물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동과 이로 인해 약정 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우다. 다만 민법은 상가건물임대차보호법과는 달리 차임만을 증감청구권의 대상으로 정하고 있으나 입법취지에 비춰 볼 때 보증금의 증감청구도 허용함이 타당하다.

간혹 상가건물의 경우 임대차계약기간은 장기간으로 체결하되 차임 또는 보증금은 물가상승률과 조세 부담을 고려 1년 단위로 조정할 수 있다는 조항을 넣는 경우가 있다. 대법원은 이와 같은 조항은 임대인이 1년 단위로 일방적으로 차임 또는 보증금을 인상할 수 있다는 의미의 조항이 아니라고 본다. 임대기간 중 임대료의 변동은 원칙적으로 합의의 대상이고 인상요인이 생겼는데도 인상을 거부해 합의가 되지 아니하는 경우라면 법원이 인정하는 상당한 액수의 임대료에 의한다는 취지의 약정으로 봐야 한다고 해석하는 것이다.

만약 임대차기간 중 임대인이 일방적으로 차임을 증액해 요구할 수 있고 임차인은 이의할 수 없다는 약정까지 했다면 어떨까. 이 경우에도 대법원은 임대차계약에 있어서 차임은 당사자간의 합의가 있어야 하고 일방적인 의사표시에 의하기 위해서는 차임증감청구권 요건을 갖춰 증감을 청구해야 하는 것인데 위 조항은 이를 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것이기 때문에 무효라고 판단했다.

증감할 수 있는 차임의 범위와 관련해서는 상가건물임대차보호법은 차임 또는 보증금의 5/100를 초과하지 못한다고 규정하고 있으나 민법은 위 범위에 대해 별도로 규정하고 있지 않아 결국 법원이 이를 결정할 수 밖에 없다.

차임의 증감청구는 법적인 성질은 형성권으로 증감청구의 의사표시의 도달만으로 효력이 발생한다. 증감 임대료는 법원의 판단을 받을 수 밖에 없으나 법원에서 판단한 증감 임대료는 증감청구의 의사표시가 도달된 때로 소급해서 효력을 발생하게 된다.

사례의 임차인 B씨처럼 증액분을 지급하지 않는 경우 임대인 A씨는 차임연체로 해지는 가능할까? 대법원은 법원이 차임을 결정할 때까지는 종전의 차임액을 지급해도 임대차계약의 해지 사유인 차임연체에 해당하지 않는다는 입장이다. 따라서 임대인 A씨는 차임증액청구의 실효성을 확보하기 위해서는 지체없이 증액된 차임의 지급을 청구하는 소송을 제기할 수 밖에 없고 법원이 판단한 증액된 임대료를 전제로 조치를 취할 수 밖에 없다 할 것이다.