[단독]‘조정-과열-투기’ 규제지역, ‘부동산관리지역’으로 통합

조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역으로 나뉜 부동산 규제지역을 ‘부동산관리지역’으로 통합하는 법안이 발의된다. 이전 정부 때 겹겹의 규제가 가해지며 중첩되고 복잡해진 규제지역 체계를 단순화해 국민 혼란을 막고 규제 실효성을 높이겠다는 취지다.

16일 국회에 따르면 더불어민주당 주거복지특별위원회는 이 같은 내용을 담은 주택·소득세·지방세법·도시 및 주거환경정비법 등 관련 법 개정안을 발의할 예정이다. 개정안에 따르면 기존의 3단계 규제지역은 2단계의 ‘부동산관리지역’으로 조정된다. 1단계에서는 청약·분양 등 최소한의 규제만 한다. 2단계로 지정되면 1단계 규제에 금융·세제·정비사업 규제 등을 추가로 적용한다.

정부도 복잡한 규제지역 체계를 개선하기 위한 연구 용역에 착수해 7월 완료할 계획이다. 국토교통부 관계자는 “(민주당 안과) 용역 결과를 검토해 관계 부처 협의를 거쳐 최종 방안을 결정할 것”이라고 밝혔다.

野 “난수표 3종 부동산 규제지역 단순화”… 국토부도 “공감”

청약-대출-세제에 영향 ‘규제지역’
‘부동산관리지역’ 하나로 통합 추진
업계 “당장 시장 영향은 제한적
장기적으로 수요자 혼란 줄일것”

현행 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역으로 나뉜 부동산 규제지역을 ‘부동산관리지역’으로 통합하는 법안이 발의되는 것은 복잡한 규제지역 체계를 단순화해서 국민 혼란을 막고 규제 실효성을 높이기 위한 것이다.

규제지역은 부동산 청약과 대출, 세제에 광범위한 영향을 미친다. 이전 정부 때 ‘겹겹의 규제’가 가해지고 규제 체계가 뒤엉키면서 부동산 전문가조차 헷갈린다는 지적이 많았다. 정부도 규제지역 개선을 위한 연구용역을 진행 중으로, 더불어민주당 개정안 내용을 고려해 하반기(7∼12월)에 최종 개선안을 내놓겠다는 방침이다.

16일 국회에 따르면 민주당 주거복지특별위원회는 이르면 17일 현행 3가지 규제지역을 통합하고 이에 따른 세제·전매제한·청약제도를 조정한 주택·소득세·지방세법·도시 및 주거환경정비법 등 관련 법 개정안을 발의할 예정이다. 홍기원 민주당 의원이 같은 당 소속 의원들과 공동 발의하는 방식이다.

개정안에 따르면 현행 규제지역 지정 권한도 국토교통부로 단일화된다. 현재 국토부가 조정대상지역과 투기과열지구를, 기획재정부가 투기지역을 각각 지정한다. 국회 관계자는 “국토부 주거정책심의위원회가 부동산관리지역을 결정하면 시장 여건에 신속하게 대응할 수 있다”고 했다.

국토부는 규제지역 개선을 위한 연구용역을 국토연구원에 발주해 놓은 상태다. 올해 7월 용역 결과가 나오면 민주당 안과 함께 검토해 개편 방안에 반영할 것으로 알려졌다. 국토부 관계자는 “정부도 규제지역 제도 개선 취지에 공감하고 있다”며 “(민주당 안과) 연구용역 결과를 검토한 후 관계 부처 협의를 거쳐 최종 결정할 계획”이라고 밝혔다.

이처럼 야당뿐만 아니라 정부도 규제지역 개편에 나선 것은 과거 시장 상황에 따라 주먹구구식으로 규제지역에 규제가 더해지며 혼란을 가중시켰다는 판단에서다. 시장 침체기에 제도를 미리 손봐 향후 집값 불안에도 대응하겠다는 계산도 있다.

이전 정부에서는 집값이 오를 때마다 추가 규제책을 내놓으면서 청약과 대출, 세제 등 각종 규제가 뒤엉키게 됐다. 실수요자들에게 혼란을 안겼을 뿐 아니라 정부가 규제를 조정할 때마다 시장 혼란이 이어졌다. 예를 들어 조정대상지역 제도는 애초 청약 과열을 막기 위해 도입됐지만 다주택자 세금 중과 등 투기 방지 목적의 세금 규제가 나중에 추가됐다. 당초 규제 강도가 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 순으로 세다고 알려졌지만 조정대상지역이 투기 방지 목적의 투기과열지구보다 규제 수위가 더 높아진 것처럼 규제 위계가 무너졌다는 지적이 많았다.

이번 개정안에 따르면 현행 규제지역은 ‘부동산관리지역’으로 통합된다. 1단계는 청약, 분양 등 최소한의 규제만 한다. 2단계에선 1단계에 금융·세제·정비사업 규제 등을 추가로 적용한다. 부동산관리지역 1단계는 기존 조정대상지역보다 일부 완화된 규제가 적용된다. 우선 조정대상지역에 적용되는 다주택자 취득·양도소득세 중과가 사라지고 장기보유특별공제도 받을 수 있게 된다. 주택 분양권 전매제한 최대 3년, 청약 재당첨 제한 7년 등 청약 관련 규제는 기존과 같다. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 50%도 현행과 동일하다.

투기과열지구와 투기지역은 부동산관리지역 2단계로 통합한다. 2단계에서 다주택자는 취득·양도세가 중과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없게 된다. LTV는 50%로 유지되지만 DTI는 40%로 강화된다. 부동산업계는 규제지역 단순화 영향이 당장은 제한적이겠지만 장기적으로는 수요자의 혼란을 줄일 것으로 기대했다. 안성용 한국투자증권 부동산팀장은 “이미 정부가 규제지역을 대거 해제해 규제지역 단순화로 수요가 달라지는 등의 변화를 예상하기 어렵다”라면서도 “제도 개선 효과는 향후 규제지역이 다시 늘 때 수요자 혼란이 줄어드는 것으로 확인할 수 있을 것”이라고 했다.

송진호 기자 jino@donga.com
정순구 기자 soon9@donga.com