[단독]복잡한 부동산 규제 명칭, ‘부동산관리지역’으로 바꾼다

서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 뉴스1

조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역으로 나뉜 부동산 규제지역을 ‘부동산관리지역’으로 통합하는 방안이 추진된다. 복잡한 규제지역 체계를 단순화해서 국민 혼란을 막고 규제 실효성을 높이기 위한 취지다.

규제지역은 부동산 청약과 대출, 세제에 광범위한 영향을 미친다. 이전 정부 때 ‘겹겹의 규제’가 가해지며 규제 체계가 뒤엉키면서 부동산 전문가조차도 헷갈린다는 지적이 높았다. 정부도 현재 규제지역 개선을 위한 연구용역을 진행 중으로 민주당 개정안 내용을 고려해 최종 개선안을 내놓겠다는 방침이다.

16일 국회에 따르면 민주당 주거복지특별위원회(특별위)는 이르면 17일 세 가지로 나뉘어 있던 규제지역을 통합하고 이에 따른 세제·전매제한·청약제도 규제를 조정한 주택·소득세·지방세법·도시 및 주거환경정비법 등 관련 법 개정안을 발의할 예정이다.

개정안에 따르면 규제지역 지정 권한도 국토교통부로 단일화된다. 현재는 국토부가 조정대상지역과 투기과열지구를 지정하고, 기획재정부가 투기지역을 지정한다. 국회 관계자는 “국토부 주거정책심의위원회가 시장 여건에 맞춰 신속하게 부동산관리지역을 결정하도록 할 계획”이라고 했다.

국토부도 규제지역 개선을 위한 연구 용역을 국토연구원에 발주해놓은 상태다. 올해 7월 용역 결과가 나오면 정부는 민주당 안과 함께 검토해 개편 방안에 반영할 것으로 알려졌다. 국토부 관계자는 “정부도 규제지역 제도 개선 취지에 공감하고 있다”며 “(민주당 안과) 연구용역 결과를 검토하고 관계부처와 협의를 거쳐 최종 결정할 계획”이라고 밝혔다.

규제지역을 손보는 이유는 현행 규제지역이 시장 상황에 따라 주먹구구식으로 규제가 더해지며 혼란을 가중시킨다는 판단에서다. 예를 들어 조정대상지역 제도는 애초 청약시장 과열을 막기 위해 도입됐지만 다주택자 세금 중과 등 투기 방지 목적의 세금 규제가 나중에 추가됐다. 규제 강도가 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 순으로 강해진다고 알려졌지만 조정대상지역이 투기 방지 목적의 투기과열지구보다 규제 강도가 더 높은 등 규제 위계가 무너졌다는 지적이 컸다.

이번 개정안에 따르면 기존 규제지역은 ‘부동산관리지역’이라는 이름으로 통합된다. 부동산관리지역은 규제 강도에 따라 2개 단계로 나뉜다. 1단계는 청약, 분양 등 최소한의 규제만 한다. 2단계에선 1단계에 금융·세제·정비사업 규제 등을 추가로 적용한다.

부동산관리지역 1단계는 기존 조정대상지역보다 일부 완화된 수준의 규제가 적용된다. 우선 조정대상지역에 적용되는 다주택자 취득·양도소득세 중과가 사라지고, 장기보유특별공제도 받을 수 있게 된다.

주택 분양권 전매제한 최대 3년, 오피스텔 분양권 전매제한 최대 1년, 청약 재당첨 제한 7년 등 청약 관련 규제는 기존과 같이 적용된다. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 현행대로 50%가 적용된다.

투기과열지구와 투기지역은 ‘부동산관리지역 2단계’로 통합한다. 2단계에서 다주택자는 취득·양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없게 된다. LTV는 50%로 유지되지만, DTI는 40%로 강화된다. 1단계와 2단계 모두 주택 취득 시 자금 조달 및 입주 계획은 신고해야 한다.

부동산업계는 규제지역 단순화가 당장 시장에 줄 영향은 제한적이겠지만, 장기적으로는 수요자들의 혼란을 줄여줄 수 있을 것으로 기대했다. 안성용 한국투자증권 부동산팀장은 “이미 정부가 규제지역을 대거 해제해 규제지역 단순화로 시장 수요가 달라지는 등의 변화를 예상하기는 어렵다”면서도 “제도 개선 효과는 향후 규제지역이 다시 늘어날 때 수요자 혼란이 과거보다 줄어드는 것으로 확인할 수 있을 것”이라고 했다.

송진호 기자 jino@donga.com
정순구 기자 soon9@donga.com