[심층기획] 신규아파트 분양 양극화 심화..서울은 청약 '완판' 지역은 '미달'

1분기 1·2순위 청약 마감 38.2%
규제완화 효과 서울만 영향
지역 미분양 공포 확대

 올해 1분기 전국 분양단지 34곳 가운데 청약이 마감된 곳은 13곳으로 38.2%에 그쳤다.일러스트/한규빛기자

올해 1분기 전국 신규아파트의 분양률이 40%를 넘기치 못한 가운데 서울과 지방의 청약 온도차가 극명하게 갈리는 등 ‘분양 양극화’가 심화되고 있다.

특히 서울은 청약에 100% 성공하면서 규제완화 효과를 톡톡히 누린 반면 지방은 청약미달이 속출, 공급 과잉으로 인한 아파트 가격 동반하락이 가속화 되고 있다.

이 때문에 이번 규제 완화를 두고 서울집 값 올리기에는 성공 했지만 지방 소멸을 가속화하는 반쪽짜리 정책이라는 비난도 이어지고 있다.

또 전국적으로 집값이 고루 안정화 되기 위해서는 서울·수도권과 지방의 부동산 시장의 특수성을 고려, 정책을 이원화해 지역에 맞게 적용할 필요성도 제기된다.

▲ 서울 강동구 둔촌동에 마련된 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 견본주택에서 설명을 듣는 방문객들.[연합뉴스 자료사진]

◇ 1분기 청약마감 단지 ‘38%’, 수도권도 미달

16일 연합뉴스와 부동산R114가 한국부동산원 청약홈의 청약 결과를 분석한 결과 전국 1분기 분양단지 34개 곳 가운데 1·2순위 내에 청약이 마감된 곳은 13곳으로 38.2%에 그쳤다.

나머지 21개 단지는 2순위에서도 모집가구수를 채우지 못해 단지 수 기준 미달 비율이 61.8%에 달했다.

지난해 1분기 총 87개 분양 단지 가운데 21개 단지만 미달(24.1%)된 것과 비교해 미달 단지 비율이 2.5배 이상 증가한 것이다.

직전 분기인 지난해 4분기 미달 비율은 70%(84곳)로 올해 1분기보다 더 높았지만, 분양 단지가 120개로 올해 1분기의 3.5배에 달하는 등 올해 초보다 입지가 떨어지는 곳의 밀어내기식 분양이 많았던 점을 감안하면 분양시장 침체의 골이 여전히 깊다는 게 전문가들의 분석이다.

특히 대구와 경북, 전남, 전북, 제주, 충남 등 6개 지역은 1분기에 각 1개 단지씩만 분양됐지만 모두 미달됐다.

경기와 인천 등 수도권 상황도 좋지 않다.

경기도는 1분기에 8개 단지가 분양돼 75%인 6개 단지가 미달됐고, 인천도 5개 단지가 분양돼 1개 단지만 마감돼 미달 비율이 80%에 달했다.

이로 인해 올해 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 평균 5.1대 1로 지난해 1분기 11.4대 1에 비해 절반에도 미치지 못했다.

최근 분양 단지 가운데 일부는 중도금 대출 이자가 시중은행의 담보대출 이자(3∼4%대)보다 높은 6%대에 달하는 등 이자 부담도 청약률 감소에 영향을 주고 있다.

▲ 둔촌주공 전매제한 8년→1년으로, 연말 전매 풀려.[연합뉴스 자료사진]

◇ 규제완화 효과본 서울은 ‘완판’

반면 서울은 1분기 분양된 3개 단지가 모두 순위 내 마감에 성공하면서 완판 행진을 이어갔다.

지난 1분기 서울에서 일반분양된 아파트는 3개 단지 총 393가구(청약 가구수)로, 총 2만2401명이 신청해 청약 경쟁률이 평균 57대 1에 달했다.

연초 강남3구와 용산구를 제외한 전역이 규제지역에서 풀리면서 중소형 주택 청약 추첨제가 60%로 확대되고, 전매제한 기간을 1년으로 단축하기로 하는 등 규제완화 방침의 효과를 즉각 누린 것이다.

이는 규제지역 해제 직전인 지난해 4분기 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(둔촌 주공) 등 서울 아파트의 1순위 청약경쟁률이 평균 6.0대 1에 그친 것과도 사뭇 달라진 분위기다.

GS건설이 지난달 분양한 서울 영등포구 영평동1가 영등포자이디그니티는 98가구 일반분양에 1만9478명이 신청, 198.8대 1에 평균 경쟁률을 보였다.

역시 지난달 분양한 서울 은평구 역촌동 센트레빌 아스테리움 시그니처도 214가구 분양에 2430명이 신청해 1순위 경쟁률이 평균 11.4대 1이었다.

올해 들어 계약률도 상승해 완판 행진은 계속되고 있다.

지난해 말 분양된 강동구 둔촌 주공 재건축 단지인 올림픽파크 포레온과 성북구 장위 자이 레디언트는 당초 청약률은 높지 않았으나 규제지역 해제 훈풍과 인근 시세 상승으로 최근 무순위 접수 등을 거치며 100% 계약 달성에 성공했다.

▲ 강원도 아파트 미분양 현황

◇ 1분기 분양 계획대비 34%…건설사 미분양 속출 가능성 고려

올해 청약시장 침체는 건설사들이 분양물량을 줄인데에서도 알수 있다.

연초 규제지역 해제에도 불구하고 1분기 전국 분양 물량은 34개 단지 총 2만6437가구(조합원분 포함한 총 가구수)로, 당초 계획됐던 101개 단지 7만8159가구와 비교해 큰폭으로 줄었다.

건설사들이 청약시장 침체를 우려해 당초 계획의 34%만 분양에 나선 것이다.

건설사 입장에서는 고금리로 인한 수요 감소가 미분양이라는 부메랑이 되어 돌아올 가능성이 높다고 판단한 것이다.

분양이 줄면서 국토교통부가 집계한 2월 기준 전국 아파트 미분양 가구수는 7만5438호로 연초와 비슷한 수준을 유지했지만 건설사들이 숨겨놓은 미분양까지 고려하면 실질 미분양은 이보다 훨씬 많을 것이라는 게 업계의 분석이다.

전문가들은 본격적으로 분양이 늘어날 것으로 예상되는 4월 이후 청약시장에 주목하고 있다. 2분기 청약 결과가 올해 분양시장의 바로미터가 될수 있기 때문이다.

부동산R114에 따르면 이달에 전국 41개 단지에서 3만251가구(조합원분 포함한 총가구수 기준)가 분양되는 등 2분기에만 98개 단지에서 7만3000여가구가 분양될 것으로 집계됐다.

일단 이달 4일 청약받은 서울 동대문구 휘경자이 디센시아는 329가구 분양에 1만7013명이 신청해 평균 51.7대 1이라는 양호한 성적을 거뒀다.

전용면적 84㎡의 경우 분양가가 10억원 미만으로 인근 새 아파트와 비교해 가격경쟁력이 있다는 평가를 받았다. 이 아파트의 가점도 최고 77점으로 높았다.

수도권 공공택지인 경기도 화성 동탄2지구 동탄 파크릭스는 지난 10일 438가구 일반분양에 3403명이 접수해 순위 내 마감됐다.

그러나 일부 수도권 민간 택지나 지방에서는 청약미달이 나오면서 공급 계획을 연기하는 상당히 많을 것으로 전문가들은 예상한다.

이달 지방에서 공급된 천안시 북천안자이 포레스트, 울산 온양발리 신일해피트리 더루츠 등은 2순위 청약에서도 모집가구수를 채우지 못했다.

▲ 신선미 한국공인중개사협회 강원도지부장[강원도민일보 자료사진]

◇ 서울 중심의 규제완화는 반쪽, 이원화된 부동산 정책 절실

이처럼 분양가가 시세보다 낮고 입지 경쟁력이 있는 서울은 정부 규제완화의 효과를 빨아들이면서 완판행진을 이어가는 반면 서울 집중화로 지방과 수도권은 상대적으로 청약 시장이 더 위축되고 있다.

특히 서울의 아파트 분양률이 상승하면 자연스럽게 인근 아파트 가격을 지탱해주는 효과가 나타나기 때문에 서울 집값을 유지하는 데에는 효과를 볼수 밖에 없다.

일정 수준의 집 값이 유지되는 효과는 후속 분양시 분양률을 끌어올리는 등 상호작용으로 이어진다.

반대로 분양률이 하락하면 자연스럽게 공급 과잉이 나타나면서 인근 아파트 가격도 동반 하락할 수밖에 없다. 공급과잉 시장이 되면 건설사들의 분양계획도 자연스레 미뤄지게 된다.

실제 지난 1월 강원도의 아파트 미분양물량은 3556호로 지난해 같은기간 1566호 대비 1990호, 2배(127.07%) 이상 늘었다.

이와 관련, 전문가들은 서울·수도권과 지역의 상황을 고려해 이원화된 부동산 정책이 필요하다고 강조한다.

신선미 한국공인중개사협회 강원도지부장은 ”서울이 조정지역으로 묶여있을 때는 과도한 세금을 피해 지방으로 투자수요들이 분산됐지만 지금은 조정지역이 해제되면서 투자자들이 지방까지 내려올 필요가 없어졌다” 며 “또 실수요자들은 코로나 이후 급등한 은행 이자때문에 새 아파트를 구매에 주저하면서 미분양이 해소되지 않고 있다”고 말했다.

이어 “서울·수도권은 짒갑이 너무 비싸기 때문에 보합할수 있는 정책이, 지방은 혜택을 통해 미분양물량을 해소하고 시장에 활기를 불어 넣을 수 있는 정책을 쓰는 등 이원화된 부동산 정책이 절절실하다”며 “지난 2008년 금융위기 당시 미분양 해소를 위해 5년간 양도소득세를 면제해 준 일이 있는데 지방 부동산 시장에 그정도의 충격이 없다면 미분양은 쉽게 사라지지 않을 것”이라고 말했다.