‘2022 한국의 사회지표’에서 찾은 부동산 상승 키워드 4

[조영광의 빅데이터 부동산] 수도권 수요 쏠림, 도심 소형 오피스텔, 직주근접, 웰빙주택 주목해야

3월 통계청은 지난해 한국 사회상을 담은 '2022 한국의 사회지표'를 발표했다. 변화하는 대한민국 사회상을 꼼꼼한 통계로 보여주는 '한국의 사회지표'는 1979년부터 공표되기 시작한 '장수통계'로, 사회·경제를 바라보는 인식에 영향을 끼치고 있다.

부동산은 대한민국 사회·경제 분야의 거시 트렌드와 긴밀한 영향을 주고받으며 성장 궤적을 그려나간다. 부동산의 장기적인 가치 상승 여부는 단기 시장 사이클과 여론의 잡음이 아니라, 거시 트렌드와 가치를 내재하고 있는지 혹은 미래 트렌드를 선도할 만한 매력이 있는지에 달렸다. '2022 한국의 사회지표'에 담긴 거시 트렌드를 살펴보면 인구·가구 추계 같은 부동산의 미래 수요는 물론, 건강, 교육, 노동 분야의 변화를 통해 주택의 미래 입지 힌트도 얻을 수 있다. 코로나19나 자연재해 같은 중대한 사회 이슈가 대한민국 부동산에 어떤 티핑포인트(tipping point: 작은 변화가 일어나도 갑자기 큰 영향을 초래할 수 있는 상태)로 작용할 것인지 내다볼 수 있다. 이제 대한민국 부동산의 중장기 가치를 결정할 사회·경제 분야 거시 트렌드를 빅데이터로 샅샅이 살펴보자.

삼성반도체 품은 평택·화성 미분양 감소

한국의 사회지표가 가장 먼저 다루는 통계는 '인구'다. 2022년 합계출산율은 0.78로 역대 최저 수준을 기록하며 인구절벽의 공포를 확산했다. "내가 살고 있는 도시의 인구가 사라진다"는 공포가 급속히 전염될수록 인프라가 집중된 수도권으로 인구 집중은 가속화된다. 이에 따라 수도권 인구 비중은 2000년 46%에서 2022년 50%로 증가했으며, 2050년에는 53%까지 높아질 전망이다. 수도권 인구 집중은 주택시장의 수급 상황을 적나라하게 보여주는 미분양 분포에도 고스란히 반영된다. 2월 전국 미분양의 83%가 지방에 몰려 있으며 수도권 비중은 17%에 불과하다. 과거 글로벌 금융위기 이후 한때 54%까지 치솟았던 수도권 미분양 비중을 감안하면 현재 지방으로 쏠린 극단적인 미분양 분포는 지난 10년간 가속화된 수도권 인구 집중에서 원인을 찾을 수 있다. 지난해 초까지만 해도 2만 호 수준에 머무르던 미분양이 1년 사이 3배나 증가해 대한민국 부동산시장을 위협하고 있다. 수요의 무게추가 수도권으로 완전히 기울어진 현 상황에서 앞으로도 수도권 미분양의 급발진 가능성은 낮을 수밖에 없는 것이다.

수도권에서 미분양이 줄어들고 있는 도시를 꼽자면 경기 평택시(1176채), 안성시(1074채), 화성시(911채)다. 이 도시는 지난해 말을 기점으로 미분양 하향 곡선을 그리고 있다. 부동산 공포심리가 정점에 다다르는 와중에도 이들 도시의 미분양이 감소하는 원인 역시 '인구이동'에서 찾을 수 있다. 미래 주택 수요라 할 수 있는 경제초년생(30대)의 이동 네트워크를 분석한 결과 비수도권에서 수도권으로 이동이 집중된 도시 1위가 평택시였으며 2위가 화성시였다. 평택시와 화성시 모두 '삼성반도체'가 창출하는 양질의 일자리로 유명한 곳이다. 이외에도 평택시, 용인시 처인구, 이천시의 반도체클러스터에 둘러싸인 안성시의 미분양 또한 최근 5개월간 30%나 감소하며 반세권(반도체+세권) 후광 효과를 누리고 있다. 올해는 증가하는 미분양 숫자의 공포에 질려 있기보다 '미분양의 분포'에 집중한다면 인구 집중 후광 효과를 누리는 도시가 어디인지 찾을 수 있을 것이다. '2022 한국의 사회지표'가 확인해주듯이 인구 집중은 일시적인 유행이 아니라 장기적 추세다. 따라서 인구 집중 트렌드가 뚜렷한 도시의 부동산에서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있다.

도심 오피스텔 유망 투자처

한국의 사회지표는 인구뿐 아니라 가구통계도 소개하고 있다. 가구통계는 미래에 선호될 주택 유형에 대한 힌트를 준다. 1인가구 비중은 2000년 15.5%에서 2021년 33.4%까지 비약적으로 증가해 소형 주거공간에 대한 수요 증가를 예고한다(그래프1 참조). 도심 1인가구의 대표적인 주거공간으로 자리 잡은 오피스텔은 최근 주택 수 포함, 특례보금자리론 제외 등 정책 역풍을 만나 고전 중이다. 하지만 최근 서울 오피스텔의 월세 실거래 통계를 살펴보면 사뭇 다른 상황이 전개되고 있다. 2월 서울 오피스텔 월세 실거래 건수는 3698건으로, 지난해 2월 3626건 이후 1년 만에 최대치를 경신했다. 잇따른 부동산정책의 악재에도 서울 월세 거래가 회복세를 보이는 것은 결국 '1인가구 초강세'라는 구조적 트렌드에 힘입은 바가 크다. 서울 오피스텔의 월세 가격대별 거래 비중 추이를 살펴보면 2021년 하반기 이후 '월 60만~80만 원' 실거래 비중이 '월 50만~60만 원' 비중을 역전했고, 지난해 하반기 이후 30%를 꾸준히 유지하며 서울 오피스텔 실거래 중 가장 큰 비중을 보이고 있다. 소형 수익형 상품인 오피스텔 투자의 핵심은 꾸준한 '월세수익'이다. 월세 실거래 양상을 살펴보면 서울의 오피스텔은 여전히 매력 있는 투자처다. 서울 오피스텔 월세 상승을 주도하는 것은 '고소득 1인가구'의 비혼 트렌드인데, 강남 3구 외에 양질의 일자리가 풍부한 마포구와 강서구도 지난해 말부터 월 100건 이상 '60만~80만 원' 월세 거래가 발생하며 도심 오피스텔 유망 투자처로 떠오르고 있다.

지금까지 살펴본 한국의 사회지표는 상식에서 크게 벗어나지 않는 트렌드다. 반면 결혼관에 대한 통계는 상식과 다른 흐름을 보인다. '비혼주의' 확산으로 '결혼을 해도 좋고 하지 않아도 좋다'고 응답한 비율은 2010년 31%에서 2018년 47%까지 상승했다가 지난해 43%로 하락했다. '결혼을 꼭 해야 한다'고 답한 비율은 2018년 48%를 저점으로 지난해 50%까지 상승해 비혼주의 추세가 한풀 꺾였음을 알렸다(그래프2 참조). '비혼주의' 확산을 막은 것은 코로나19 사태에 따른 사회적 고립감이다. 조사에 따르면 '외롭다'는 응답은 코로나19 사태 이전인 2018년 16%에서 코로나19 사태 2년 차인 2021년 22%까지 상승했다. 앞으로도 코로나19 같은 팬데믹의 위협이 뉴노멀이 될 것이라는 전문가들의 의견을 참고하면 팬데믹은 2인가구 감소세를 완화하면서 혼인을 통한 신규 주택 수요의 한 축을 지지할 것으로 예상된다. 그렇다면 2인 부부가구는 어떠한 주거 입지를 선호할까. 그 답은 맞벌이 가구 비중에서 찾을 수 있다. 맞벌이 비중은 코로나19 사태 이후 악화된 가계 재정으로 2020년 45%에서 2021년 46%로 증가했다. 특히 신혼부부 연령층인 30대 가구의 맞벌이 비중은 코로나19 사태 전부터 꾸준히 증가세를 보였고 2013년부터 한 번도 쉬지 않고 상승해 2021년 40대 다음으로 높은 비중을 보였다. 맞벌이 신혼부부의 증가는 앞으로도 직주근접 입지의 가치를 높일 것이며, 향후 팬데믹의 영향을 고려했을 때 대기업의 '원격근무 입지'(위성 오피스)로 낙점받고 있는 트리플 혹은 쿼드러플 역세권도 각광받을 것으로 보인다.

건강 인프라 주택 인기

결혼관과 함께 통념을 되돌아보게끔 하는 통계는 '건강수명'이다. '100세 시대'라는 키워드는 꽤 오래전부터 등장해 인간의 기대수명이 언제 100세에 도달하는지에 관심이 쏠리고 있다. '단지 얼마나 오래 사느냐'에 대한 통계인 기대수명은 83.6세(2021년 기준)인 반면, '몇 세까지 건강하게 사느냐'에 대한 통계인 건강수명은 66.3세(2020년 기준)로 나타났다. 바이오산업이 발전하고 있지만 '건강한 노후'는 아직까지 먼 이야기임을 알 수 있다. 초고령사회에 진입하는 2025년이면 건강한 노후에 대한 관심이 폭발적으로 증가할 것이다. 이에 맞춰 수도권에서는 9개 의료기관이 11개 분원, 약 6600개 병상 설립을 계획하고 있다. 서울대병원, 서울아산병원, 연세대의료원이 들어설 경인서부권뿐 아니라, 가천대길병원, 인하대병원, 경희의료원 등이 수도권 신도시에 건립 계획을 확정함으로써 대형병원을 지근거리에 둔 '의세권' 입지는 해가 갈수록 가치가 빛날 것이다.

코로나19 사태를 겪으면서 건강에 대한 관심은 비단 노인층에만 국한되지 않고 30, 40대 젊은 층에서도 확산되고 있다. 2022 한국의 사회지표에 따르면 30대의 유산소운동 실천율은 팬데믹 이전인 2019년 49%에서 2021년 51%로 증가했다. 40대 유산소운동 실천율 역시 동기간 45%에서 47%로 증가했다. 신규 주택 수요에서 몸통인 30, 40대의 건강에 대한 관심은 아파트 단지 내 시설에도 반영되고 있다. 한국갤럽 조사에 따르면 단지 내 희망시설 1위가 헬스장이었으며, 2등은 GX룸, 3등은 사우나와 찜질방, 4등은 골프연습장(스크린골프)이 차지해 단지 내 커뮤니티를 '건강 인프라'로 꽉 채운 웰빙아파트의 가치 상승이 기대됐다. 도심 아파트에 건강 인프라가 잘 갖춰졌다 해도 대기질 같은 외부 생활환경을 극복하기엔 한계가 있기 마련이다. 2022 한국의 사회지표에 따르면 대기질 만족도가 가장 높은 도시는 강원(67.5%)과 제주(60.8%)로 나타났다(그래프3 참조). 강원과 제주 부동산의 인기는 단지 풍부한 관광 인프라뿐 아니라 마음껏 숨 쉴 수 있는 깨끗한 공기에 있음을 입증하고 있다.

불확실성 시대에는 거스를 수 없는 대세 흐름에 올라타야 한다. 대한민국 사회·경제의 과거와 현재, 미래 트렌드를 모두 아우르는 '2022 한국의 사회지표'에 담긴 풍성한 통계에서 찾아낸 △수요 쏠림 △도심 소형 오피스텔 △직주근접 △웰빙주택이라는 4가지 부동산 상승 키워드를 기억해야 할 시기다.

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조영광 하우스노미스트