[땅땅땅] 부동산 직거래 늘었다는데, 해볼까…주의사항은?

업무·상업용 부동산을 중개업소를 거치지 않고 직거래하는 사례가 최근 증가한 것으로 나타났습니다.

부동산R114에 따르면 지난 2월 전국 업무·상업용 부동산 직거래는 2361건입니다. 지난 1월 1576건보다 785건, 50% 가까이 증가한 겁니다.

물론 업무·상업용 부동산 직거래가 늘었다고 해서 주택용 부동산까지 그럴 것이라고 예단하는 건 성급합니다. 다만 '직거래'에 대한 관심이 커졌다는 건 부인할 수 없어 보입니다.

(사진=피터팬의 좋은방 구하기)

부동산 직거래 플랫폼 '피터팬의 좋은방 구하기(이하 피터팬)' 측은 "높은 중개수수료 부담뿐 아니라 각종 부동산 앱을 통해 다양한 직거래 매물을 찾기가 점점 쉬워지면서 이용자들의 관심도 증가하고 있다"고 분석했습니다.

부동산R114 관계자는 그러나 "직거래로 중개수수료를 아낄 수는 있겠지만, 사고가 나면 그 책임은 온전히 당사자의 몫이기 때문에 세심한 주의가 요구된다"고 말했습니다.

■ 직거래시 주의사항은?

피터팬 측은 '직거래 주의사항'으로 크게 5가지를 제시했습니다.

① 주변 시세 꼼꼼하게 확인해야

전·월세든 매매든 무엇보다 시세를 최대한 정확하게 파악하는 게 우선입니다.

이때 시세보다 지나치게 싼 물건은 피해야 한다고 전문가들은 입을 모읍니다. '미끼'이거나 '사기' 거래로 이어질 가능성이 높다는 게 그 이유입니다.

(출처=실거래가 공개 사이트 캡처)

전문가들은 또 부동산 정보 사이트에 올라온 가격만 확인하는 데 그쳐선 안 된다고 조언합니다. 여러 공인중개사의 상담을 받아보는 등 발품을 팔아 확인할 필요가 있고, 국토교통부가 공개하는 '실거래가'와도 비교해 봐야 한다는 겁니다.

특히 단독주택이나 빌라는 크기와 구조, 준공 연도 등이 제각각이기 때문에 세심하게 준비하지 않으면 적절한 시세 파악조차 어려울 수 있습니다.

② 문제 없는 매물인지 확인하기

매매도 크게 다르지 않지만 무엇보다 전세 거래의 경우 계약 전에는 물론, 중도금 및 잔금을 보내기에 앞서 등기부등본을 거듭 확인해야 합니다.

집주인이 세입자와 전세 계약한 이후 집을 담보로 돈을 빌릴 수 있기 때문입니다. 대항력, 즉 세입자의 권리를 주장할 수 있는 힘은 전입 신고한 그다음 날부터 생기는데, 그 직전에 집주인이 주택담보대출을 받았다면 세입자는 보증금 반환 순위에서 은행보다 뒤로 밀리게 됩니다. 이 경우 '특약 사항'을 활용해 보호받는 것도 방법입니다. 예를 들어 '세입자의 전입 신고 효력이 발생하기 전에 집주인이 해당 물건을 매도하거나 담보 대출을 받는 등의 행위로 세입자의 권리에 변동을 발생하게 하는 경우에는 반드시 사전에 동의를 구한다'라는 등의 문구를 넣는 겁니다.

집주인의 세금 체납 여부도 파악해야 합니다. 세금을 내지 않았다면 압류가 돼 공매로 넘어가는 경우가 발생하기 때문입니다. 이에 전문가들은 매매가격대비 전셋값의 비중이 70% 이상이라면 피하는 게 바람직하다고 말합니다.

또 집 주변에 혐오시설이나 치안 등의 문제는 없는지 살펴야 합니다. 결로·누수·배수·채광 등까지 꼼꼼하게 체크해야 합니다. 이때 구석구석 사진을 찍어 놓으면 현장에서 놓친 문제점을 추후 발견할 수도 있다고 피터팬 측은 조언했습니다.

이밖에 매물의 실제 위치와 등본상 주소가 같은지, 실제 땅의 모양과 건물 구조가 토지대장·건축물대장과 일치하는지 등도 살펴야 합니다.

③ 실제 소유자 여부 확인하기

실소유자가 아닌데 집주인 행세를 하며 거래하는 사기도 종종 발생합니다. 이 때문에 등기부등본에 나와 있는 소유자와 거래 당사자의 신분증을 꼭 대조해야 합니다.

④ 대리인과 계약할 때는 '인감' 잘 봐야

실소유자가 아닌 대리인을 통해 계약한다면 꼭 위임장을 요구해야 합니다. 또 위임자, 즉 집주인의 인감도장 날인은 물론 인감증명서를 첨부했는지 확인해야 합니다. 특히 계약금 등 돈을 보낼 땐 반드시 실소유자 명의의 계좌로 입금해야 합니다.

(출처=국토교통부 부동산 거래 신고 사이트 캡처)

⑤ 실거래가 신고하기

직거래 당사자는 계약 후 30일 안에 실거래가를 직접 신고해야 합니다. 공인중개사가 거래에 개입하지 않았기 때문에 실거래가 신고 역시 당사자의 몫입니다. 이를 어기면 과태료 부과 대상이 됩니다. 시·군·구청에 직접 방문하거나 인터넷(국토교통부 부동산 거래관리시스템)을 통해 신고할 수 있습니다.

아울러 아파트와 같은 공동주택은 잔금을 치르기 전에 관리비·공과금 등을 미납한 것은 없는지도 봐야 합니다.

(출처=법무부 표준계약서)

■ 직거래 계약서 작성할 땐 '표준계약서'

끝으로 직거래 임대차 계약서를 작성할 때는 법무부 홈페이지에 있는 '주택임대차 표준계약서'를 이용하는 게 좋다고 전문가들은 말합니다. 이 표준계약서에는 세입자의 권리를 보장하는 특약 사항 등이 명시돼 있고, 계약 전 필수 확인 사항과 세입자 보호 규정 등에 대한 정보도 담고 있기 때문입니다.