갭투자자, 섣불리 '상생임대주택'으로 절세하려다 낭패 볼 수 있다 [도와줘요 부동산세금]

■김선준 세무법인 다솔 파트장세무사
상생임대정책 제도 및 세제혜택 요건

[서울경제]

윤석열 정부가 들어서면서 부동산 세제에는 많은 변화가 있었다. 지난 정부에서는 수요를 억제하는 규제 중심으로 부동산 세제가 이루어졌다면, 이번 정부에서는 공급 중심의 친시장과 규제 완화로 정책이 변했다. 그중에서도 큰 변화가 있는 정책 중 하나가 바로 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례제도(이하 ‘상생임대정책’)다.

상생임대정책은 지난 정부부터 도입된 정책이다. 상생임대정책이란 간단히 말해 임대료 상승을 5% 이내로 제한한 착한 임대인에게 비과세를 요건을 완화해주는 제도다. 하지만 그 요건이 매우 까다로워 사실상 적용을 받을 수 있는 대상이 거의 없었다. 이 명목뿐인 제도를 이번 정부 들어 요건과 혜택을 완전히 새롭게 재탄생 시킨 것이다.

개정되기 전에는 상생임대인이 되기 위해서는 임대개시 시점에 1세대 1주택자이고 임대주택의 기준시가는 9억 원 이하여야 했다. 개정된 세법에 따르면 위의 두 가지 요건이 모두 삭제됐다. 현재는 상생임대인이 되기 위해서 직전 임대차계약 대비 재계약하는 임대차계약의 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(이하 ‘상생임대차계약’)만 체결하면 된다.

그러나 주의할 점이 있다. 상생임대차계약을 체결하기 전 직전 임대차계약은 임대 기간이 1년 6개월 이상이어야 하며, 상생임대차계약의 임대 기간은 2년 이상이어야 한다는 점이다. 그리고 상생임대차계약은 21년 12월 20일부터 24년 12월 31일 사이에 체결되어야 한다.

완화된 요건을 모두 충족하면 확대된 혜택을 적용받을 수 있다. 지난 정부 때는 상생임대인이 되면 1세대 1주택 비과세 거주요건 2년 중 1년을 면제해줬다. 즉, 1년만 거주하면 비과세를 적용받을 수 있었던 것이다. 하지만 개정된 규정에 따르면 상생임대인에 해당하면 비과세 거주요건을 모두 면제해 주고, 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위한 2년 거주요건도 추가로 면제해 준다. 그리고 상생임대인에 해당하면 임대사업자가 적용받을 수 있는 거주주택 비과세 요건 중 2년을 거주하지 않아도 비과세를 적용받을 수 있다.

상생임대정책의 요건이 크게 완화되고 그 혜택은 대폭 확대되면서 부동산을 투자하는 사람들에게 굉장히 뜨거운 감자였다. 특히 해당 제도를 잘 활용하면 소위 갭투자를 할 수 있기 때문에 더욱 그러하다. 예를 들어 기존에 임대하고 있는 주택을 구입하여 임대 보증금을 승계하고 재계약할 때 임대료와 임대 기간 요건을 준수하면 실제 거주하지 않아도 비과세를 적용받을 수 있다.

하지만 과세관청에서는 직전 임대차계약에 해당하려면 상생임대차계약과 직전 임대차계약의 임대인이 동일해야 하며, 승계한 임대계약은 설령 계약서상 임대인을 변경한다 해도 직전 임대차계약으로 인정하지 않고 있다. 그리고 분양권을 취득하고 잔금을 치르기 전에 임대계약을 체결한 경우에도 직전 임대차계약으로 인정해주지 않는다.

상생임대정책은 굉장히 좋은 정책이다. 임차인에게는 임대료 상승의 부담에서 벗어날 수 있게 해주고, 임대인은 비과세를 적용받기 위한 요건을 완화해줘 임대인, 임차인 모두 서로 윈윈할 수 있는 정책이다. 그러나 요건을 착각해 잘못 적용하면 소중한 비과세를 적용받지 못할 수 있다. 반드시 본인의 상황에 맞게 요건을 꼼꼼히 검토하고 정책을 잘 활용하는 지혜가 필요하다.

김선준 세무법인 다솔 파트장세무사. 2011년 설립된 세무법인 다솔은 현재 전국 80여개 지점 및 제휴점, 100여명의 세무사로 구성된 대한민국 매출 1위, 최대 규모의 세무법인이다.

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변수연 기자 diver@sedaily.com