갓물주님들…이런 건물 사면 망합니다

“탄소 배출량 많은 건물, 결국은 좌초자산될 것”
트레이 아처 글로벌 실물자산 지속가능성 벤치마크(GRESB) 아시아 디렉터
13일 코엑스에서 ‘2023년 ESG 통합 부동산 자산 운용 및 관리 세미나’ 열려

발표를 진행하고 있는 글로벌 실물자산 지속가능성 벤치마크(GRESB)의 아시아 디렉터인 트레이 아처(Trey Archer).사진=조수빈 기자

“ESG 관점에서 GRESB는 기후관련 재무정보 공개 태스크포스(TCFD), 탄소정보공개프로젝트(CDP) 등의 ESG 프레임워크와 일치하는 포맷을 갖고 있습니다. 부동산에 투자하는 자산운용사, 개발업체, 리츠, 사모펀드나 포트폴리오 등에게 모두 이점이 되는 벤치마크죠.”

지난 13일 코엑스에서 진행된 ‘2023년 ESG 통합 부동산 자산 운용 및 관리 세미나’에서 글로벌 실물자산 지속가능성 벤치마크(GRESB)의 아시아 디렉터인 트레이 아처(Trey Archer)가 참여해 기업들의 GRESB 참여를 독려했다. 

GRESB는 글로벌 최고 수준의 부동산 관련 ESG 평가 벤치마크다. 미국의 친환경 건축평가 인증제도(LEED)는 환경 측면의 건물 영향을 평가하지만 GRESB는 실물 자산이 보유한 모든 ESG 지표 성과를 평가한다. 

아처 디렉터는 “GRESB는 여러 요소 가운데 부동산과 관련된 부분을 선별해 관련 포트폴리오에서 높은 ESG 점수를 받도록 이끈다”고 설명했다. 또한 GRESB는 상장사, 비상장사를 모두 포괄해 평가한다는 점에서 일반 ESG 평가와 차이점이 있다.

GRESB는 부동산에 직접 투자하는 상장 부동산 회사, 부동산 개발업자나 투자자 등을 위한 부동산 ESG 평가를 진행한다. 데이터 수집은 매년 재무 보고 시점과 유사하게 4월 1일부터 7월 1일 사이 평가 참여자가 자체 보고하는 형식으로 진행된다. 피어 그룹 검증 프로세스를 거친 이후 실제 투자 및 의사결정에 활용할 수 있는 벤치마크 데이터를 산출하는 식이다. 

부동산 평가는 관리, 성과, 개발 등 3개의 파트에서 진행된다. 벤치마크는 상설 투자(standing investments) 벤치마크, 관리 및 개발 요소로 분류되는 개발(development) 두 가지로 참여자의 비즈니스 모델에 따라 다른 벤치마크를 사용하게 된다. 개발 사업이 없고 운용만 하는 상설 투자 벤치마크의 경우 성과 부문을 70% 비중으로, 관리 부문을 30% 비중으로 평가한다. 개발 벤치마크는 관리 부문 30%, 개발 부문 70%로 평가한다. 신규 건축물뿐 아니라 리모델링, 에너지 전환을 위한 재건축 등의 요소도 평가 결과에 포함된다.

한국에서는 다소 낯선 개념이나, GRESB에 대한 세계의 관심은 뜨겁다. 특히 ESG 경영 확산과 함께 지난해 GRESB의 글로벌 참여업체는 20%가량 늘었다. 아시아의 참여업체는 약 21% 늘어 글로벌 평균을 능가하기도 했다. 국내에서는 코람코 자산신탁이 GRESB로부터 아시아 섹터리더로 선정됐으며 이지스자산운용, 켄탈스퀘어 리츠 등이 GRESB 등급을 확보했다. 

부동산 관련 투자자들은 GRESB 평가 지표가 있는 기업을 선호한다는 분석도 제시됐다. 리스크를 줄이기 위해서다. 탄소 배출량이 많은 건물이면서 태양광 설치, 에너지 전환 등의 노력을 하지 않는 건물은 결국 좌초자산의 리스크를 피할 수 없다는 것이다. 리스크는 크게 물리적 위험과 전환 위험으로 분리할 수 있다.

물리적 위험의 경우 실물 자산 자체가 기후 위험에 노출되어 파괴, 침수 등 물리적 타격을 받는 경우를 의미한다. 전환 위험의 경우 화석연료 사용에서 벗어나 전환을 진행하는 과정에서 로컬, 글로벌 규정을 따라가지 못해 좌초될 가능성을 가리킨다. 아처 디렉터는 글로벌 리서치에 따르면 전세계 건물 중 2030년까지 좌초될 가능성이 높은 건물은 36% 정도라며, “탄소 효율이 떨어지고 여러 규제를 충족하지 못하는 건물에는 아무도 투자하지 않을 것”이라며 빠르게 GRESB에 대응하는 것을 추천한다고 강조했다. 

조수빈 기자 subinn@hankyung.com