두 명 이상 감정평가사가 필요한 ‘복수 감정 평가’는 왜 할까[박효정의 똑똑한 감정평가]

감정 평가 결과의 공신력·공정성 확보의 중요성이 부각되는 사안에 활용

[똑똑한 감정평가]

법령에 따라 두 명 이상 감정평가사의 평가 결과를 산술 평균한 금액이 적용되는 사안이 있다. 이 감정 평가를 복수 평가라고 하는데 감정 평가가 필요한 대부분의 사안이 단수 평가인 것을 생각해 보면 복수 평가는 특별한 경우에 시행된다. 법률에 의거해 반드시 복수 평가가 요구되는 몇 가지를 살펴보면 다음과 같다.

먼저 상속세와 증여세법에서는 세금 신고를 위한 시가 인정액을 감정 가격으로 할 경우 기준 시가 10억원을 초과하는 부동산에 대해서는 둘 이상의 감정 기관에 감정을 의뢰하도록 규정한다. 다시 말해 10억원 이하의 부동산은 하나의 감정 기관에만 의뢰해도 된다.

국유재산법에 의거해 일반 재산을 처분할 때는 시가를 고려해 해당 재산의 예정 가격을 결정해야 하는데 대장 가격이 3000만원 이상이면서 지방자치단체 또는 공공기관에 처분하는 것이 아니라면 두 개 업체의 감정 평가액을 산술 평균한 금액으로 예정 가격을 결정한다.

도시 및 주거환경정비법에 의거 분양 대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 사업시행계획인가고시일을 기준으로 한 가격인 이른바 종전자산평가 역시 2인 이상의 감정 평가 업체에서 수행한다.

다만 정비 사업의 종류에 따라 2인 이상의 감정 평가 업체를 선정하는 주체가 다른데 주거 환경 개선 사업 또는 재개발 사업은 시장·군수 등이 2인을 선정하고 재건축 사업은 시장·군수 등이 1인을, 조합에서 총회의 의결로 1인을 선정한다.

공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭 ‘토지보상법’)에 의한 보상의 절차에서도 행정 소송 전단계에서는 복수 평가가 이뤄진다. 먼저 협의 보상 평가 시 사업 시행자 1인, 시·도지사 1인, 토지 소유자(요건을 갖춘 경우) 1인이 각각 추천한 3인의 감정평가사의 평가액을 산술 평균해 보상액이 결정된다.

이때 시·도지사와 토지 소유자가 모두 감정평가사를 추천하지 않거나 시·도지사 또는 토지 소유자 어느 한쪽이 감정평가사를 추천하지 않았다고 하더라고 2인의 감정평가사가 복수 평가하게 된다.

협의 보상액에 합의가 이뤄지지 않아 강제 수용 절차가 시작되면 수용 재결 시 특별시·광역시·도·특별자치도(이하 ‘시·도’라 한다)의 지방토지수용위원회에서 의뢰받은 2인의 감정평가사, 수용 재결의 이의 신청인 이의재결 시 국토교통부의 중앙토지수용위원회에서 의뢰한 2인의 감정평가사가 복수 평가를 하도록 하고있다.

다만 수용 재결 또는 이의 재결에 불복해 행정 소송을 할 때는 1인의 법원 감정인에 의한 단수 평가가 이뤄진다.

이처럼 다양한 법령에서 복수 평가를 규정하는데 상속세·증여세법·국유재산법처럼 가액의 크기에 따라 복수의 감정 평가를 규정하기도 하고 도시 및 주거환경정비법이나 토지보상법처럼 감정 평가의 목적과 성격에 따라 복수의 감정 평가를 규정하기도 한다.

살펴보면 2인 이상의 감정 평가 전문가가 동일한 시점에, 동일한 부동산에 대해 감정 평가를 시행하는 복수 평가는 해당 감정 평가 결과의 공신력·공정성 확보의 중요성이 부각되는 사안에서 특히 필수로 시행되고 있는 것으로 이해할 수 있다.

이처럼 꼭 법률에 정한 경우가 아니더라도 현실 감정 평가에서 일반인이 복수 감정 평가를 활용하는 경우가 있다. 가족‧친지 간에 상속 부동산에 대해 원만하게 공유물을 분할하는 과정에서 역시 친지 등 특수 관계인 간에 부동산을 교환할 때 재산 분할·매도 청구 소송 등 소송 제기 전 협의 등에서 공정성을 확보해 분쟁을 최소화하는 차원에서 복수 평가를 적극적으로 활용하는 경우가 많다.

박효정 로안감정평가사사무소 대표