[ET] “일시적 2주택인데 세금 두 배?”…3년내 집 팔면 세금 혜택

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 4월13일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 고경남 세무사
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230413&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 호모 이코노미쿠스입니다. 부동산을 사고파는 데 있어서 중요한 부분 중에 하나가 세금입니다. 누구도 피할 수 없기 때문인데요. 그 가운데서도 양도세는 가장 복잡한 세금에 속합니다. 하지만 그런 만큼 절세 여지도 있다고 하는데. 고경남 세무사와 자세히 알아보겠습니다. 안녕하세요, 세무사님.

[답변]
안녕하세요.

[앵커]
갖고 있으면 보유세, 죽으면 상속세, 팔 때는 양도세. 제가 볼 때 양도세가 제일 어렵지 않나요, 복잡하고?

[답변]
아무래도 양도세가 제일 어려운 내용이다 보니까 오늘 제가 이 방송에서 다뤄볼 내용도 양도세다라고 보시면 되고요. 오늘 특히 다뤄볼 내용은 2주택자와 관련된 양도세이기 때문에 조금 집중해보시면 도움을 많이 받으실 수 있을 거라고 생각합니다.

[앵커]
2주택자하고 1주택자하고 양도세 차이가 많이 납니까?

[답변]
많이 나죠. 1주택자 같은 경우에는 많이 아시다시피 비과세 혜택을 받을 수 있는데. 매매가액 12억 원까지는 세금을 한 푼도 내지 않을 수 있고요.

[앵커]
매도가.

[답변]
네, 매매가. 매도가. 만약에 2주택자 같은 경우에는 1주택 비과세 혜택을 받을 수가 없다라는 차이점이 있죠.

[앵커]
그런데 2주택자여도 내 의지와 상관없이 어쩔 수 없이 2주택이 되는 그런 경우도 있지 않나요?

[답변]
네, 어쩌다 2주택이라고 표현할 수가 있는데. 내 의지와 상관없이 2주택이 될 수 있는 경우들이 많이 있습니다. 대표적인 케이스들은 이사를 가기 위해서 주택을 취득했거나 또는 상속을 받았다거나 아니면 연로하신 동거 봉양하거나 아니면 집이 있는 사람들끼리 결혼을 해서 2주택자가 되거나 이런 케이스들이 대표적인 케이스다라고 볼 수 있겠죠.

[앵커]
가장 흔한 게 이사가 아닐까 싶은데. 1주택자처럼 비과세를 무조건 해줄 것 같진 않고 조건이 따라옵니까?

[답변]
네, 지켜야만 하는 규칙이 있는데요. 이때 이 규칙을 1, 2, 3 규칙이라고 표현을 해볼 수가 있거든요. 먼저 이 규칙을 지키면 비과세를 받을 수 있는데. 첫 번째, 주택을 취득하고 난 다음에 1주택을 보유하고 있는 상태에서 최소한 1년 이상은 지난 뒤에 새로운 집을 취득해야만 합니다.

[앵커]
그래서 1.

[답변]
그래서 1이고요. 두 번째 2는요. 내가 기존에 가지고 있던 집이 당연히 비과세 조건을 충족해야 하겠죠. 2년 이상의 보유기간을 충족해야만 하고요. 만약에 취득 당시에 조정대상지역에 있었던 주택이었다라고 한다면 2년 이상의 거주 기간도 반드시 지켜야만 합니다.

[앵커]
그래서 2.

[답변]
그리고 마지막으로 세 번째 3 규칙은 새로운 신규주택 B 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 A 주택을 팔았을 때 비과세 혜택을 받을 수 있다라고 보시면 되겠죠.

[앵커]
이 세 가지 조건을 다 충족을 해야 된다는 거죠?

[답변]
이 세 가지 조건을 다 충족할 때만 잠깐 2주택이 됐다 하더라도 1주택자처럼 비과세 혜택을 받을 수 있다라고 보시면 됩니다.

[앵커]
취득하고 3년 이내에 매도하기로 한 저거 있잖아요. 저거 원래 2년 이내 아니었습니까?

[답변]
방금 말씀하신 것처럼 기존에 집을 가지고, 조정대상지역 내에 집을 가지고 있던 분이 새로운 집도 조정대상지역에 있는 집을 취득할 때는 양도세 중과 기간이 한창일 때 2년이라는 짧은 기간으로 적용이 됐었는데요. 이게 법이 바뀌었습니다. 2023년 1월 12일 이후에 양도한 것부터는 3년으로 전부 다 바뀌었기 때문에 2년의 기간이 아니라 모두 다 3년이라고 생각하시면 될 거 같습니다.

[앵커]
요즘 주택 거래도 안 되고 팔고 싶어도 못 파는 상황이 많으니까 1년 정도 더 시간을 줬다 이렇게 봐야 되겠네요.

[답변]
그렇게 보시면 될 거 같아요.

[앵커]
그러면 2023년 1월 12일 그 이전에 집을 판 일시적 2주택자들은 그럼 혜택을 못 받습니까?

[답변]
기존에 만약에 조정대상, 조정대상지역에 둘 다 가지고 있었던 분들은 2년의 기간을 적용받았기 때문에 1월 12일 법이 시행되기 전에 기간이 끝났다라고 하면 아쉽게도 3년의 기간은 연장 못 받았다고 보시면 되고요. 만약에 2년의 기간이 이번에 법이 바뀌면서 연장이 됐다라고 하면 3년으로 연장됐다고 보시면 됩니다.

[앵커]
새로 취득한 게 이런 집, 주택이 아니라 분양권인 경우에는 어떻게 되나요?

[답변]
분양권인 경우에도 동일하다라고 보시면 되는데요. 분양권도 이제는 주택 수에 포함이 되고 있기 때문에 새로운 집을 취득하는 것과 마찬가지로 분양권을 취득해도 2주택자처럼 적용이 될 수 있거든요. 우리가 앞에서 말씀드렸던 것처럼 이사를 가기 위해서 신규 주택을 취득하면 3년 이내에 팔아야 됐던 것처럼 분양권도 취득하고 난 다음에 3년 이내에 기존에 집을 팔았을 때는 비과세를 받을 수 있다라고 보시면 됩니다.

[앵커]
3년 이내에 기존 집을 팔라고 해도 보통 분양권 받아도 3년 이상 걸릴 때도 있잖아요, 완공되기까지. 그럴 때는 어떡하죠? 들어갈 집이 없잖아요.

[답변]
그렇죠. 말씀하신 것처럼 분양권이 완공이 언제 될지 그 부분에 대해서 조금 더 예측할 수가 없는데요. 조건이 실거주만 한다라고 하면 이때도 비과세를 받을 수 있는 여건이 생깁니다.

[앵커]
실거주 요건이라는 게 구체적으로 어떤 거 말씀하시는 거예요?

[답변]
그림을 보면서 조금 더 자세히 설명 한번 드려보면 내가 기존에 A 주택을 취득해서 가지고 있는 상태에서 1년이 지난 뒤에 분양권 B를 취득했다라고 하고요. 이 분양권이 원래대로라면 3년 이내에 완공이 돼야 기존 집을 팔 수가 있는데 3년이 지나서 B 주택이 완공이 됐다라고 했을 때 내가 B 주택에 완공이 된 날부터 3년 이내에 들어가서 거주를 하고요. 거주기간이 실제로 1년 이상이 됐다라고 한다면 완공된 날로부터 3년 안에만 기존에 가지고 있던 A 주택을 팔았을 때 비과세를 받을 수 있다라고 보시면 됩니다.

[앵커]
이 같은 경우에는 3+3 해서 최대 6년까지 시간을 벌 수 있는 셈이네요.

[답변]
그렇죠. 최소한 3년 이내에 완공됐다 하면 최소한 6년 이상은 기간이 연장이 됐다라고 볼 수도 있습니다.

[앵커]
실제로 살려고 하는 거지 투기 목적이 아니니까 조금 더 세법에서 약간 여유를 둔 거군요.

[답변]
세법에서 여유를 주는 거죠.

[앵커]
알겠습니다. 분양권 당첨돼서 새 아파트에 거주하는 경우 말고 내 집이 낡아서 재개발, 재건축되는 경우 있잖아요. 이럴 때 공사 기간 동안 내가 살 집 없으니까 이때 또 집을 사게 되는 경우가 있는데 이럴 때도 일시적 2주택자 아닌가요?

[답변]
일시적 2주택자에 해당할 수가 있고요. 이때도 비과세를 받을 수가 있습니다. 방금 말씀하신 것처럼 내 집이 낡아서 재개발, 재건축이 되면 실제 거주하기 위해서 집을 취득할 수도 있거든요. 이걸 대체 주택이라고 하는데 대체 주택에서도 실제 거주만 한다면 비과세를 받을 수 있습니다. 대신에 여기서 지켜야 되는 조건이 세 가지가 있는데 한번 살펴보면 대체 주택에서는 최소 1년 이상을 거주를 반드시 해야만 하고요. 두 번째는 신규주택이 완공된 후에 3년 안에 세대 전원이 이사를 들어가고 실제로 1년 이상 살아야만 합니다.

[앵커]
앞에 분양권 조건하고 비슷하네요.

[답변]
그렇죠. 실제 거주를 위한 조건이기 때문에 실제 거주는 1년 이상 거주를 했을 때로 인정을 받을 수 있으니까요. 그리고 마지막으로는 신규 주택이 완공된 날로부터 아까 분양권과 마찬가지로 3년 안에만 기존의 대체 주택을 팔았을 때 비과세를 받을 수 있다라고 보시면 됩니다.

[앵커]
알겠습니다. 이사의 경우를 깊이 있게 우리가 들여다봤고 상속해서, 내가 상속받아서 일시적으로 2주택자 되는 경우 있잖아요. 이때는 어떤 비과세 혜택을 받을 수 있습니까?

[답변]
상속을 통해가지고 주택을 취득해서 2주택자가 됐다 하더라도 기존에 내가 보유하고 있던 주택을 팔 때는 1주택자처럼 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 그림을 한번 보면서 설명을 드려보면 딸이 주택을 한 채 소유하고 있고 어머니가 주택 한 채를 소유하고 있는 있는 상태에서 어머니가 사망을 하시면서 주택을 상속받았다. 그러면 이때 딸 입장에서는 어쩔 수 없이 2주택자가 되거든요. 그렇다 하더라도 딸 본인이 소유하고 있던 주택 이걸, 이 주택을 팔 때는 비과세 요건만 충족했다라고 하면 2주택자더라도 1주택자와 동일하게 비과세 혜택이 주어지고 있다라고 보시면 됩니다.

[앵커]
앞의 이사의 경우는 3년 안에 팔면 된다고 하셨는데 상속은 상속받고 나서 몇 년 안에 팔아야 된다 이런 게 있습니까?

[답변]
이사 같은 경우에는 3년이라는 기간이 있지만 상속은 내가 예측해서 받는 주택은 아니다 보니까 기간에 대한 제한이 없습니다. 따라서 기간 제한 없이 팔 수 있다라는 자유로움이 있는데 대신 좀 지켜야 되는 부분은 내가 기존에 보유하고 있던 주택을 팔았을 때에만 양도세 비과세 혜택을 받을 수가 있는 거고요. 상속을 받은 상속 주택을 팔 때는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없기 때문에 이 부분에 대해서만 조금 주의해 주시면 됩니다.

[앵커]
이거 헷갈리면 안 되겠네요. 돌아가시기 전이라도, 부모님이 돌아가시기 전이라도 너무 연로하셔서 자식 된 도리 입장에서 왜 합가를 해서 같이 살면서 봉양하기 위해서 그런 경우 있잖아요. 이때는 세대가 합쳐지면 2주택자 되는 거잖아요. 이럴 때는 비과세 혜택 어떻게 받습니까?

[답변]
이때도 마찬가지로 비과세 혜택은 받을 수 있습니다. 당연히 말씀하신 것처럼 효자이기 때문에 세금 혜택을 더 줘야 되거든요. 그래서 이때는 세대를 합쳐서 2주택자가 된 날로부터 10년 안에만 둘 중에 어떤 주택이든 비과세 요건을 충족하고 있는 주택이라고 하면 팔았을 때 비과세 혜택을 받을 수 있다라고 보시면 되겠죠.

[앵커]
이 경우는 상속과 달리 본인 주택이나 부모 주택 상관없이 비과세 혜택을 받을 수 있다라는 거네요?

[답변]
네, 그렇습니까?

[앵커]
말씀하신 여러 가지 케이스 중에 결혼은 어떻습니까? 요즘 결혼 적령기가 점점 늦어지면서 다들 집 한 채씩 갖고 합쳐지는 경우가 많은데.

[답변]
그런 케이스들이 꽤 있는데요. 만약에 집을 한 채씩 가지고 있는 사람들이 결혼을 해가지고 동일하게 세대가 합쳐지면서 2주택자가 됐다라고 하면 똑같이 먼저 파는 주택에 대해서 비과세 요건만 갖추고 있다면 비과세 혜택을 받을 수 있는데 방금 전에 살펴본 거와 같이 동거 봉양할 때는 10년이라는 기간이었지만 결혼일 때는 5년이라는 기간으로 조금 줄어든다라고 보시면 될 거 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 기존의 비과세 혜택이라는 건 각각의 경우 1주택에 해당하는 비과세 요건만 충족하면 된다라는 말씀이시죠?

[답변]
네.

[앵커]
알겠습니다. 2주택자라고 무조건 세금 많이 내는 거 아니고 상황에 따라서 혜택이 있다는 거 꼼꼼히 확인하면 좋을 거 같습니다. 고경남 세무사와 함께했습니다. 고맙습니다.

KBS