분양권 전매 풀리자… 동대문·중구 등 서울 곳곳 직거래 봇물

분양가 수준 급매로 처리 예상
추가 신고 없어 제도개선 시급
실거주·양도세도 숙제로 남아

서울 재건축 아파트 현장 모습. 사진 연합뉴스

정부의 부동산 규제 완화 정책으로 지난 7일부터 서울 지역 분양권 전매제한이 풀리자 몇몇 단지에서 잇따라 거래가 신고됐다. 중개거래도 있었지만 직거래 신고가 꽤 많아 사정있는 '급매'일 것이라는 예상이 나온다. 10일 이후로는 아직 추가 신고가 나오지 않아 분양권 전매 시장 활성화에는 제도 개선 등이 뒤따라야할 것으로 보인다.

13일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 7일 분양권 전매제한이 풀린 뒤 서울 동대문구에서는 4건의 거래가 신고됐다. 서울 동대문구 전농동 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65' 전용면적 84㎡인데, 7일에만 중개거래로 3건(13층, 54층, 62층)이 10억9000만~11억6670만원선에서 거래된 것.

2019년 분양 당시 가격이 9억3000만~10억6000만원대라 프리미엄은 겨우 1억원 안팎이다. 이어 10일에는 직거래로 같은 평형 물건이 10억원(49층)에 손바뀜됐다.

7일에는 강동구 성내동 '힐스테이트 천호역 젠트리스' 전용 84㎡(26층)가 10억 5269만원에 중개거래됐다. 분양가격이 10억 3880만~10억 4780만원 선이라 프리미엄 거의 없이 넘긴 것으로 보인다.

같은 날 강동구 천호동 '강동중흥S클래스 밀레니엄'에서도 전용 47㎡(16층)의 실거래 신고가 있었지만 직거래였는데 분양가와 거의 비슷한 5억7969만원에 손바뀜됐다.

중구 입정동 '힐스테이트 세운 센트럴'에서는 아예 직거래만 3건이 신고됐다. 7일 전용 25㎡(20층)와 전용 42㎡(8층)가 각각 3억 2550만원과 6억8250만원에, 9일에는 전용 49㎡(27층)이 9억 4250만원에 소유주가 바뀌었다. 전용 49㎡ 물건을 제외한 나머지 거래는 분양가 대비 프리미엄이 1억원이 채 되지 않았다.

아파트 분양권 전매제한을 완화하는 '주택법 시행령 개정안' 시행으로 공공택지나 규제지역, 분양가상한제 적용지역을 제외한 서울 전역의 아파트 전매제한 기간은 1년으로 줄었다. 시행령 개정 이전 분양을 완료한 아파트에도 소급 적용한다.

지난 7일 거래가 우수수 쏟아진 것에 대해 시장에서는 전매가 풀리기 전에 이미 거래가 완료됐는데, 이번에 규제가 풀리자마자 신고했을 가능성이 큰 건들로 보고있다.

프리미엄 거의 없이 전매한 것에 대해서는 실제 거래가격보다 낮춰 신고한 '다운거래'일 가능성도 제기되지만, 최근 부동산 시장의 하락이 워낙 장기화되는 추세라 분양가 수준으로 급하게 처리했을 것이라는 시각도 있다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "개인 사정상 주택 등기를 치르기 힘든 상황에서 분양가 그대로 넘긴 급매로 보인다"며 "대출이나 세금문제 때문에 가족간 거래일 가능성이 있는 경우라면 세무상담 등을 받고 거래를 진행해 크게 문제가 되지 않을 것"이라고 분석했다.

전매제한 완화로 서울에서는 △청량리역 한양수자인 그라시엘 △청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 △DMC 파인시티자이 △DMC SK뷰 아이파크포레 △길음역 롯데캐슬 트윈골드 △해링턴플레이스 안암 △힐스테이트 천호역 젠트리스 △강동 밀레니얼 중흥S클래스 △노원 롯데캐슬 시그니처 △롯데캐슬 리버파크 시그니처 △북서울자이폴라리스 △센트레빌 아스테리움 영등포 △신영지웰에스테이트 개봉역 등의 분양권 거래가 가능해졌다.

이어 △한화 포레나 미아(13일) △남구로역 동일센타시아(9월) △천왕역 모아엘가 트레뷰(9월) △리버센 SK뷰 롯데캐슬(11월) △올림픽파크 포레온(12월) △장위자이 레디언트(12월) △강동 헤리티지 자이(12월)' 등의 분양권이 순차적으로 풀리지만 활성화까지는 시일이 걸릴 것으로 예상된다.

2년 이내 분양권을 매도할 경우 양도세율이 높은 데다가 일부 주택의 경우 실거주 의무가 유지되기 때문에 분양권 매물이 크게 늘어나기 어려울 것이라는 예상도 있다. 주택법상 실거주 의무 위반시 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다.

양도세는 국회에서 풀어야할 숙제다. 현행법상 청약 당첨 1년 이내 분양권을 팔면 시세차익의 70%를, 2년 이내 팔면 차익의 60%를 각각 양도세로 내야 하는데, 지방소득세 10%까지 더하면 실제 세부담은 66~77%까지 치솟는다.

정부는 1년 미만 보유한 분양권의 양도세율을 45%, 1년 이상 보유분은 일반세율로 과세하겠다는 법안을 추진하고 있지만 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 분양권상한제 주택에 대한 실거주 의무를 폐지하는 내용의 '주택법 개정안'도 국회에 잡혀있다.

분양권 시장 활성화 걸림돌은 한 가지 더 있다. 매도-매수자간 희망 가격대가 달라 거래 성사 쉽지 않다는 것이다.

성동구 한 공인중개사는 "이제 막 분양권 전매가 풀린데다 분양권을 들고 있는 이들은 가격이 어떻게 움직일지 좀 더 지켜보자는 심리가 강해 매물이 그리 많지 않다"며 "입주까지 기간이 남은 터라 프리미엄이 그리 높게 형성되지 않았음에도 매수자들이 좀 더 가격이 떨어질 것을 기대하고 있어 문의만 들어오는 편"이라고 설명했다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr